岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ


１２月８日（日）　１９時　から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店

になりました

一人４０００円　飲み放題　です


　Ｉ島さん（初登場）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　mtanaさん
　ジムさん
　７００８（ナオ大家）さん（初登場）
　６８さん（元・馬○さん）
　大黒天人さん
　okamoさん（初登場）
　Nさん（初登場）
　わたくし



１２月１０日（火）　１９時半　から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家　岡山本町店

一人３５００円　飲み放題　です
　
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（女性、初登場）
　みーこさん（女性）
　とーやさん
　大黒天人さん
　ＩＮＤＹさん
　わたくし
　

初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ（笑）



こんばんは。岡山大家です。


今日は大阪で忘年会



もうお腹がパンパン（笑）


...


さて、今日は昨日の続きで。

2013年12月05日　部屋を借りるときの費用


・保証会社の費用


　家賃の滞納があった場合、保証会社が督促を行うシステムで

　管理会社的には、外部に督促処理を委託できるので大助かり

　督促ってほんと大変なんだよね〜

　
　滞納があっても、条件を満たせば保証会社が建て替えしてくれます。

　訴訟費用や残置物撤去費用を負担する会社もあります。

　　
　岡山では７〜８年前から徐々に浸透。

　管理会社に管理を任せている物件は、１００％加入させられます。

　大家さんからしても、管理会社に任せることでどこかの保証会社の保証が付くので
　　
　それを目当てに管理を委託する面もあります。

　
　大家さん　も　安心

　管理会社　も　業務が楽になる

　保証会社　も　手数料が入る

　入居者　は　強制的に費用が発生


　優良な入居者にとっては、何のメリットもありません（笑）


　滞納率なんて、全体の数パーセントしかないので


　ほとんどの入居者が費用だけ負担させられるという状況です。


　入居の審査の条件となってしまっているので逃れられません


　拒否したら、単に入居させてもらえないだけの話しです


　もしかしたら、抱き合わせ販売という違法の判断が下されるかもしれませんが


　そのあたりはよくわかりません。




　世の中には数十社の保証会社がありますが、条件はマチマチです。


　A社の場合

　　初回保証料　（賃料総額＋手数料３１５円）×５０％
　　更新料　１００００円／１年
　　家賃の振替手数料　３１５円


　B社の場合

　　初回保証料　賃料総額の５０％（最低保証料２００００円）
　　更新料　賃料総額の２５％／２年
　　家賃の振替手数料　金融機関毎に異なる

　
　C社の場合

　　初回保証料　賃料総額の５０％（最低保証料２００００円）
　　更新料　５０００円／１年
　　家賃の振替手数料　引落し賃料総額の１％（毎月）


　D社の場合（信販系）

　　初回保証料　なし
　　更新料　なし
　　家賃の振替手数料　引落し賃料総額の１％（毎月）


　E社の場合（信販系）

　　初回保証料　賃料総額の５０％
　　更新料　なし
　　家賃の振替手数料　引落し賃料総額の１％（毎月）
　　カード年会費　１３１２円／１年（カード不要の場合は無料）


　F社の場合

　　保証人あり　　初回保証料　賃料総額の５０％（最低保証料２００００円）
　　保証人なし　　初回保証料　賃料総額の７０％（最低保証料３００００円）
　　更新料　１００００円／１年
　　引落し手数料　入居者が振込


　G社の場合

　　初回保証料　賃料総額の６０％
　　更新料　１００００円／１年
　　家賃の振替手数料　なし
　　※敷金は１ヶ月に減額


　H社の場合

　　初回保証料　賃料総額の５０％
　　更新料　１００００円／１年
　　家賃の振替手数料　なし
　　

　Ｉ社の場合

　　初回保証料　賃料総額の５０％（最低保証料２００００円）
　　更新料　１００００円／１年
　　家賃の振替手数料　５２５円


　
まだまだ他にもあります




基本的に上場クラスの法人契約では使いませんが


中小企業の法人契約の場合には使うこともあって


法人が怒ることがあります。


そりゃ、滞納の可能性ありって言われているのと一緒ですからね


こっちも　「えー、この会社で保証会社いるのー？」　って感じですけど


管理会社は　神　なので、逆らったら入居できません


なので、この話しは流れることに...


なんてケースもありますね



管理会社に任せているっていうのは


大家さんの意向も聞かずに杓子定規に処理されている可能性もある


ってことをお忘れなく。



そんなレベルなんで、一個人なんて当然のように付けられます


公務員でも、士業でも、中小企業の社長でもあまり関係ありませんねー


入居者はかなりの費用負担を強いられています



つづく



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