岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は　西の雄　大元・西小学区　の

西小学校にスポットを当ててみましょう。


大元・西小と一括りにされることが多いのですが、

大元小学校は　桑田中学校

西小学校は　御南（みなん）中学校　になります。


近年、著しい人気高騰を見せる　西小学校

地名で言うと

中仙道、辰巳、北長瀬、今、平田　などです。

このあたりは、

・JR北長瀬駅
・駅周辺の再開発
・岡山西バイパスの開通
・問屋町の再生

などを中心に利便性の向上が大きく図られました。


・道路がきれいで広く、ゆったりした街並
・おしゃれな店（飲食や雑貨）も多くある
・公園が多い
・駐車場２台目の確保が容易
・バイパスなどで車のアクセスがよい
・たまに使うJR山陽本線は便数が多く便利


主に

・新婚さん（子供なし）
・若いファミリー（子供が小さい）
・駐車場の必要な単身の方

に人気があります。


特に目立つのが、新婚さんの部屋探しです。

新たな一歩をここからスタートしたいという方はとても多いです。

このタイプの方たちは、

・若い
・車が２台
・おしゃれな雰囲気を好む
・新婚なので新しめの建物を好む
・共働きのケースが多く、お金に余裕がある

といった特徴があります。


希望の条件は、

・２LDK
・新築級（新しさと充実設備）
・駐車場２台
・日当たり良好
・２階以上
・家賃は７万前後

といった感じで、判を押したようにみんな同じです。


あ〜またか　みたいな感じです


同じ条件ばかりですから、物件の供給が追いついておらず、

積水のシャーメゾンシリーズや大東、ダイワの新築が建てば

建築中の段階（内見できない）であっさり満室になります。


向こうから勝手に仕留められにきてくれるので

そんな方が部屋探しにきて、物件さえあれば

「はい。ごっつあんです」

的な、営業テクニックや努力は必要なく

どんな営業マンでも簡単に秒殺することができます


西小学区にはアパート用地も少なく、土地も安くないので

極端にライバルが増える見込みも少ないと思います。


このエリアに　２LDKアパート　を持っておけば

今のところ　安心・安全　に運用が可能です。


今のところね


つづく


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