岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　家族で住みまーす

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。





笹ヶ瀬川を挟んだ　御南（みなん）小学校


このあたりはほんと不便なんですよー


昨日も書きましたけど

・片側一車線の道がほとんどで、よく渋滞する。
・河川の合流点で増水が恐い。
・準工業地帯が多いので、工場関係も多い。
・買い物が不便。
・交通機関が不便。
・地盤がゆるい。

などなど


自分では住みたいとおもわないですねー


...



家を買う方の理由は、笹ヶ瀬川の東より土地が安いからかなー


とか、学区の人気がでてきたからかなー


とかって感じでしょうか。



...



賃貸の人はなぜ選ぶのか


基本的に、最初から今保を目指してくる方は


ほぼいません。


そこに新築があって、ネットの広告情報から、


問い合わせや来店がたまーにあるぐらいです。




じゃあなんでそれなりに入居があるのかというと


不動産屋がそっちに誘導するからなんです。



多くの人は、西バイパスがあったり周辺施設の多い


笹ヶ瀬川の東を好んで探しに来ます。


が、こちらは家賃が高い


２LDKなら、P２台で８万前後取れますし、


３LDK一戸建てなら１１万以上いけます。



しかし、笹ヶ瀬川より西なら家賃が５千円〜１万円近く下がります。


２LDKならP２台で７万前半


３LDKならP２台で１０万といった感じです。



なので、家賃を合わせようとすると


笹ヶ瀬川の西に行ってもらうしかないんですねー



つづく




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