岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

昨日は、

伊島（津島）・京山エリアの人気について考察してみました。




岡山の在住の方は、

この大人気エリアに全くと言っていいほど興味を示しません。


実際わたしの10年のキャリアの中で、

岡山市内　⇒　岡山市内　の引越しで、

学区重視で、伊島（津島）・京山学区を選んだ方に会ったことがありません。


なぜそんなことが起こるのか


伊島（津島）・京山学区は、

・街並みが古く道が狭い
　⇒道が入り組んでいて、車のすれ違いも難しいので運転の苦手な奥さんが嫌う

・周辺の道路の渋滞がひどい
　⇒運動公園北側の道路に流入道路が集中している

・住宅密集地なので、敷地内での２台目Pの確保が難しい
　⇒近隣駐車場も満車のところが多く、相場は7〜8,000円程度と安くない
　⇒昔の家は、２台目Pを想定していなものがほとんど

・買い物が不便
　⇒津島モールぐらいしかない

・ノートルダムや済生会看護学校の女子寮周辺は変質者が出やすい

・学生の街のイメージ
　⇒学校が多く、学生物件が混在しているので迷惑なイメージ


など、教育面での評判以外は特にメリットがありません。


岡山に定住する人にとってはとても住みにくいイメージです。


ですから、伊島（津島）・京山学区　は　転勤族特区　といった感じです。

細かく言うと、

・証券会社関係
・製薬会社関係
・医療関係
・放送関係
・外資系関係

です。

これらの業種の方は、ほとんどが世界的企業で、岡山駅周辺に会社があります。

好景気時より衰えたとはいえ

会社からの　家賃補助が　全額に近いレベル　で支給されるところが多く

10~15万程度の家賃でも手が届くのです。

転勤が多いので、福利厚生でカバーしているのですね。


このタイプの方たちは、

・転勤から転勤までのスパンが短い
　⇒２〜３年周期

・辞令から引越しまでのスパンも短い
　⇒来週から行ってくれみたいなこともある

・ゆっくり物件選びの時間がない
　⇒忙しい。引継ぎなど

・都会から頻繁に足を運べない
　⇒忙しい。引継ぎなど

結果、物件選びは　

家賃は少々高くても、会社が払うんだから

駅に近くて評判の良いところ　ということになります。


ちなみに、わたしの

１号　の最初の入居者は　大手証券会社社員

２号　の最初の入居者は　大手製薬会社社員

です。

こういう会社を捕まえる物件を持っていると、

延滞の心配もなく、高額家賃が入ってくる訳ですが、

要は、自分の物件は、どんな客層を狙うのか　が大きなポイントになるわけです。



岡山は

・バブル期以降、ドーナツ化現象が起こった
　⇒地価・賃料高騰で中心市街地の人口が減少

・郊外人口が増えることで、郊外型のスーパーが発達した
　⇒東西南北、どこに住んでもそれなりのスーパーが近くにある

・公共交通機関が貧弱
　⇒２台目駐車場がほぼ必須なので、郊外でないと確保が難しい

という土地柄で、平野も広いので、

薄くのぺ〜っと広がっている感じです。


完全に車社会なので、実際、どこに住んでも車で５分程度走れば

スーパー、コンビニがあります。


わざわざ、狭くて細くてゴチャゴチャして学生もわんさかいる土地よりも

・P２台取れる
・道もゆったり
・日当り良好
・スーパー、コンビニ近く
・滅多に岡山駅には行かないけれど、
　たまの飲み会の帰りに電車を使うので駅が近いといいかな
・便利でおしゃれな店が多い

といった場所を好むのです。


それを満たすのが、西の雄　大元・西小エリア　です。

明日はそちらを考察してみます。


つづく


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