岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月(34歳)　北区東島田町
　（H27.2.6 1,850万円売却）
☆物件1号　新築区分 2LDK60�u 1,730万
　岡山駅徒7分 最上階 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年7月(37歳)　北区津島東　
☆土地１号　土地購入→のちに新築
　約50坪　坪10万円　建築条件付き

H21年11月(37歳)　北区津島東
☆物件2号　新築平屋 2LDK 57�u積水ハウス
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H23年12月(39歳)　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古平屋３棟一括購入 250万円
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で市営住宅が当たり退去..
　　　H27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて実質最高41.76％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年1月(39歳)　ブログ開始
H24年4月(39歳)　中区門田本町　
☆土地２号　土地購入→のちに新築
　約80坪　坪15万円

H24年9月(40歳)　中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　三勲学区　3LDK 84�u P台を2棟
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社
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H25年7月27日(41歳)　中区門田本町
☆太陽光１,２号 20kw 36円(税込39.6円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月(41歳) 　倉敷市水島
☆物件8号　 中古平屋購入 52坪 250万円　R2.9末 解体
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　実質15%

H26年12月24日(42歳)　北区牟佐
☆物件9号　中古戸建購入 約60坪 100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円実質35％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
　R2.1.20からすえちゃんに2万円でサブリース(^^♪
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H27年2月13日(42歳)　赤磐市河本
☆土地３号、４号　土地購入→のちに新築
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地３号に物件16-1,2を新築。
　　※土地4号(H31.4.22 540万円で売却)

H27年12月17日(43歳)　南区植松
☆土地５号　土地購入→のちに新築
　 208坪 坪単価9万円
　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日(43歳)　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720→1500万円 利回り9.28% 坪8.6万円
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月(44歳)　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地5号(南区植松)に新築
　設計・施工・管理　岸本建設株式会社

H28年9月(44歳)　南区植松
☆太陽光３号 39.77kw　27円(税込29.7円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日(44歳)　北区二日市
☆土地６号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
　月極Ｐで貸出中。
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H29年3月28日(44歳)　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　指値2200→2500で決着。坪18.8万円。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%

H29年5月26日(45歳)　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築
　設計・施工管理　スケール建築設計室

H29年6月(45歳)　赤磐市河本
☆太陽光４号 12kw　21円(税込23.1円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日(45歳)　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社。敷地186.7坪 1550万円 坪8.3万円。
　満室時利回り18%。購入時６分の５が空き...

H30年5月31日(46歳)　南区福島　
☆物件17号　 中古購入　190万円
　店舗兼住居1。誰も買わないから引き取る。
　もりてるさんに一部を１万円で貸して
　残りはゴミ（端材）置き場にしました。

H30年6月4日(46歳)　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入　100万円
　H6年築平屋1。リースバック３万円。実質25.7％

H30年6月7日(46歳)　総社市真壁
☆太陽光５号 18.91kw　18円(税込19.8円)
　　アパート２号に設置　30年9月28日売電開始

H30年6月26日(46歳)　中区門田本町
☆物件19,20号　 中古購入(H31.12月解体)
　246坪 廃墟古民家＆新築未入居平屋セットで１円　

H30年8月9日(46歳)　東区鉄
☆物件21号　 中古購入(H30.10.27解体→3.31売却)
　誰も買わないから20万円で引き取ることに。
　31.2.1から駐車場で3万円。実質約18％
　31.3.31 300万円で売却

H30年12月19日(46歳)　南区福田
☆ｱﾊﾟｰﾄ3,4号　中古購入　10300万円
　300坪の土地にH18年築2棟10戸
　表面利回りは8.3％ほど...
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H31年1月11日(46歳)　北区粟井
☆物件22号　 中古購入（H31年2月27日売却）
　1円で購入→2月に120万円で売却

H31年2月4日(46歳)　北区伊福町
☆ｱﾊﾟｰﾄ5号　中古購入　1500万円
　1K 4戸の元レオパレス 25坪　表面8.9％...
　伊福町ってだけが魅力(^^;

H31年3月31日(46歳)　南区福田
☆太陽光６,７号 23.56kw 18円(税込19.8円）
　　アパート3.4号に設置　31年3月31日売電開始

R1年7月1日(47歳)　南区彦崎
☆借地１号　借地購入　125坪１円...
　年22万円 表面2200万％

R1年9月18日(47歳)　北区津島福居　63万円
☆物件23,24-1.2号　中古購入　
　約113坪に平屋１＆廃墟２戸１
　（R2.5.2 たかぱぱさんにパス）

R1年9月30日(47歳)　赤磐市桜が丘東　坪1.26万円
☆土地７号　土地購入
　新築用地として購入
　（R1.10.29 IW本さんにパス）

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆ｱﾊﾟｰﾄ6号　中古購入　1400万円
　1K 4戸の元レオパレス 30坪　表面8.9％...
　誰もチャレンジしなかったけど、
　隣(物件25号)と合わせて50坪になるから
　将来の新築用地として未来投資に(^^;

R1年10月31日(47歳)　北区富田
☆物件25号　中古購入　120万円
　20坪にボロ家。アパート6号の隣ってだけです(^^;

R1年12月27日(47歳)　北区弓之町
☆物件29号　中古購入　130万円
　裁判所の許可の関係で個人名義で一旦登記...
　（R2年4月17日かおりんさんにパス）
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R2年1月20日(47歳)　玉野市八浜
☆物件30号　中古購入　10万円
　1月20日からノーリフォームで貸出。表面360%
　（R2年2月7日なつさんにパス）

R2年2月13日(47歳)　倉敷市広江
☆物件31号　中古購入　22万円
　（R2年3月18日まさしさんにパス）

R2年3月31日(47歳)　完成　中区門田本町
☆物件26,27.28号　平屋３棟新築
　１円で買った19,20号を解体した跡地に平屋３棟新築
　設計・施工管理　川上宗一建築設計室

R2年4月30日(47歳)　北区七日市西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ7,8号　中古購入　633万円
　（R2年10月22日１〇〇〇万円で売却）
　2K4戸＆複合3階建の7戸 表面36.2％ 満室想定51.7%

R2年5月29日(48歳)　北区奥田西町
☆ｱﾊﾟｰﾄ9号　中古購入(R2.11.1解体）
　49.52坪 1000万円 1K4戸＆店舗4戸...
　
R2年7月16日(48歳)　北区宿
☆物件32号　中古購入　150万円
　不動産屋さんが融通が利かんで、とりあえず購入...
　どうしたもんかね...

R2年7月31日(48歳)　中区平井
☆土地８号　土地購入　42.99坪 70万円 坪1.6万円
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;

R2年12月15日(48歳)　倉敷市中庄
☆ｱﾊﾟｰﾄ10号　中古購入　130.2坪 4300万円
　H10年築 1K 14戸 満室表面12％ほど
☆太陽光８号 11kw 40円(税込44円）
40円の権利で平成29年設置が魅力。
将来、隣のアパートも買えたらいいなとか
宅地で売れたらいいなとかそんな感じ(^^;

R2年12月25日(48歳)　備前市東片上
☆物件33号　中古購入　108.2坪 120万円
とりあえず引き取ることになったものの
どうしたもんか...
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R3年1月6日(48歳)　倉敷市串田
☆物件34号　中古購入　75.88坪 19.8万円
ジャングル＆残置山盛りの実質マイナス物件
売主の仲介手数料をこちら負担で引き取り...
R3.2.27 ドンペリさんがサブリースにすべく作業開始

R3年1月13日(48歳)　倉敷市児島味野山田町
☆物件35,36号　中古購入　76.2坪 2戸で60万円
あみだエントリー無しだったので
とりあえず引き取ることに(^^;
どうしたもんか...

R3年2月16日(48歳)　北区宿本町
☆ｱﾊﾟｰﾄ11号　中古購入　78.65坪 1000万円 1K10戸
　10戸中2戸だけ入居。解体してガレージハウス３戸新築。

R3年4月30日(48歳)　契約　備前市穂浪
☆土地９号　土地購入　19.71坪 40万円 坪2万円
　月４０００円でＰ１台賃貸中。
　不動産屋さんがノルマに困ってたんで
　引き取ってあげました(^^;



共同購入物件
R1年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)

　R2年2月17日　総社市溝口
　☆共同購入１号ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％

　R2年10月8日　北区京山
　☆共同購入２号ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　表面9.6〜11％程度を想定。出口が楽しみな案件。

　R3年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　ここは解体して土地で売る方向で。



R2年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R2年12月21日　北区西辛川
　☆共同購入３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　当面は賃貸で運用。
　　時間かけて化けさせてみましょうか(^^;

　R3年3月22日　南区妹尾
　☆共同購入５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　出口固く賃貸も容易そう。じっくり構えて(^^;


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＜イベントのお知らせ＞
４月
☆「見学会」fujiさん北区南方戸建アフター＆
　　中区湊戸建アフター＆ランチ
　1日（土）12時
　参加予定（定員１０名）
　１fujiさん
　２わたくし
　３しっしーさん
　４やなぎさん
　５じいじさん
　６まゆさん（女性）
　７りんしょ〜さん
　８Ａ藤さん
　９よーすけさん
　10yazinさん
　※満席になりました。

☆「見学会」じいじさん三田平屋DIYアフター＆晩御飯
　1日（土）16時
　参加予定（定員１０名）
　１じいじさん
　２わたくし
　３あつやん
　４やなぎさん
　５まゆさん（女性）
　６しっしーさん
　７りんしょ〜さん
　８Ａ藤さん
　９よーすけさん
　10オタさん
　※満席になりました。


☆「視察」北区島田本町AP＆ランチ
　3日（月,祝）12時
　参加予定（定員１０名）
　１わたくし
　２Ｍさん
　３あらさん
　４なおとさん
　５ひんくんさん
　６u-kiさん
　７よーすけさん
　８fujiさん
　９yazinさん
　10かこちゃん（女性）
　※満席になりました。


５月一覧
1日（土）12時「見学会」
　fujiさん北区南方戸建アフター＆
　中区湊戸建アフター＆ランチ
1日（土）16時「見学会」
　じいじさん三田平屋DIYアフター＆晩御飯
3日（月,祝）12時「視察」
　北区島田本町AP＆ランチ
7日（金）11時「見学会」
　かおりん津島本町４号戸建＆ランチ
8日（土）12時「見学会」
　西辛川共同購入３号戸建完成＆ランチ
10日（月）12時「見学会」
　なおとさん中区関アパート＆浜土地＆ランチ
13日（木）12時「見学会」
　りんしょ〜さん赤穂戸建ビフォー＆ランチ
14日（金）12時「見学会」
　まゆ弟さん南区藤田戸建＆ランチ


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


早いもんでもう４月も最終日ですね...




毎月、月末は銀行回りが忙しくなるんですけど


４月末は固都税の支払いがあったんで


PayPayで払う段取りとかも加わり(^^;






いちいちチャージするのも面倒だけど、


一気に５０万円ぐらい払うと１％でも５千円Σ（・□・；）


１０分ほどで５千円もらえるなら時給３万円だ(*´▽｀*)





４月に払う分は１％還元だったけど


条件を満たして５月は１.５％還元になるんで


電気水道とかで５月に回せるものは回したり


不動産取得税も４月３０日が期限だったけど


これは期限過ぎてもバーコードが使えるから


わざと５月に持ち越し(^^;




４月と５月でわずか０.５％差いうても


トータル数百万円を払うことを思うと


０.５％でも１％でも１.５％でも大事にせんと...



零細弱小大家はこうでもせんと生きていけんのです(>_<)





そうやって節約しつつも


また物件を買うことになりまして...





それもわたくしが好きでない遠いやつです...




場所は備前市穂浪...


車で１時間ぐらいですわ...




ここで２０坪ほどで５０万円の土地を紹介されましてね...




サイズ的にはちょうど駐車場３台置ける感じなんだけど


土地勘が無いから使い道がわからんのよね(>_<)




グーグルマップで見ても


駐車場らしきところもポロポロあるし


近くに漁協？の広い駐車場もあるようだし


どうせ空き家も多いんだろうから


果たして月極駐車場のニーズがあるんかな〜？？


って感じでね(;´Д｀)




よくわからんけど


土地勘がある人とか、近所に所縁のある人ならいいかも？


と思ってみんなに投げてみたけど


反応したのはモモさんただ一人(^^;




さらに、モモさんは１号を５月１０日に決済というまだまだ初心者(^^;



安さに釣られたものの


他に誰も手を挙げないから不安の様子。



そりゃそうでしょ(^^;



モモさんは倉敷市民だからもっと遠いし(-_-;)





備前とはいえ、わたくも全然わからんことは無いけど


月極ニーズなんか詳しくはわからんし


どうせモモさんしか手を挙げてないんだから


とりあえず見に行ってみたら？


ってことでね。


で、実際に現地に行って


近所の人にいろいろ聞いてみたそうです。




素晴らしい。




こういう動きはほんと大事だし


実際のところ当たり前だと思いますよ。




素人がロクに物件を見もしないで


判断もくそもないでしょ。




ちゃんと自分で見る。


そして自分の感覚を問う。




質問はその答え合わせでと思うけどね。




以前も似たようなこと書いたけど


関連記事
2020年08月11日　質問力



質問力いうのはほんま大事よ。




ぼや〜っとした質問は答えられんわなー(;´Д｀)




例えば、「この物件、岡山大家さんなら買いますか？」


とか聞かれても、なんとも言えんことがほとんどじゃわな。



そりゃわたくしの自宅の近所で


P２台取れて１００万円とかなら「買う」っていうけど


同じ条件で１時間もかかるとこだったらわざわざ買わんもん。


まぁ誰も買わんのならしかたなく買うけど...





だから


、自分はこう判断してるんだけど


間違っていないですか？とかさ


あなたの状況とか考えがわからんと


答えようがないんよなー




わたくしは大概の場所を見てきてるから


ノールックで買えるケースも多いけど


素人が同じことやったらいかんわね。




自分で見て、判断力を養っていかんと


勉強にならんし、成長もせんしな。





で話は戻って、モモさんがヒアリングの結果は


ご近所はみなさんいい顔しなかったそうで(^^;




やっぱり田舎だし、


地元民は「こんなとこ」って感じっぽい(^^;




ただ、朗報もあってね。




調査の過程で


近所の人が４千円で１台だけ借りてくれてる


のが発覚。




モモさんにも伝えたんだけど、


１台４千円でも年４.８万円...



もう２台貸せるかわからんし


しかも遠いし、なかなかここで前向きにはなれんわね(^^;






でも、不動産屋さんも目標とかノルマがあるんよな〜(^^;





当初は１００万円スタートだったんだけど


こんなとこなかなか売れん５０万円なら話してみるって


元々ちょっとボヤっとした話で始まり。




で、結局誰も買わないんだけど


いつも世話になってるから


「４０万円ならノルマに協力する」


って言ってみたところ


４０万円でOK出ちゃったからもう戻れんわな(;'∀')




Ｐ１台で表面１２％。実質９％台かな。


残り２台が４千円で貸せたら表面３６％で実質３０％ぐらいかな...


妄想利回りは膨らむね(^^;





まぁ下水はきてるし、市街化区域だから


なんか賃貸用に建ててもいいしね。




すぐ裏の旗竿の更地も相続で得てるみたいだから


買えたら買ってもいいし


田舎で固都税も１万円いかんし


まぁ持っててもなんとかなるでしょ(^^;





これで２回目のノルマ協力ですか(^^;

関連記事
2020年07月31日　営業マンのノルマに協力しました。




不動産屋さんの営業マンの気持ちはよくわかるからね(^^;


できることはしてあげたいね。





大家を始めた当初から


年に１つでいいからなんか買いたいと思ってて


実際１つ買えたら気持ち的には充分なんだけど


今年はこれで５件目か...



小さい案件ばかりだけど


年１どころか、月１ペースになっとるなー




共同購入も入れたら、もう２件プラス...



あー、長船のサブリースも２件参加させてもらってるしな...




そんなに数を増やしたいわけじゃないけどありがたいね。




きっとまだまだ増えるわな。




コツコツ長くやってきて


時間が味方してくれたんだと思います。





おしまい





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