2017年10月31日
二度の急展開。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号（普） 契約中
月極Ｐ２号（普） 契約中
月極Ｐ３号（普） 契約中
月極Ｐ４号（軽） 申込中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
16-1号,16-2号に設置。稼働待ち...
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＜イベント一覧＞
１１月 ４日（土）１１時半～ 中区４００万円アパート見学会＆ランチ
１３時半～ 東区25万円戸建 in トレジャーハンター＆
赤磐市ラーメンnnwさん戸建見学＆
１１月 ５日（日）１２時半～ しっしーさん１号平屋ビフォー見学＆ランチ
１１月 ６日（月）１２時半～ あつおさん４号ＤＩＹ戸建ビフォー見学＆ランチ
１１月 ７日（火）１２時半～ 見学会予定
１１月 １４日（火）１２時半～ 見学会予定
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
ここで登場した津島西坂の戸建。
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2017年09月03日 他の場所は前のまま...
2017年09月07日 ３ＤＫ→１ＬＤＫ
岡山で一番人気の京山エリアということで色めき立つも
「４５０万円じゃちょっと高いよな～」 ってのが第一印象(^^;
なかなかこんな場所では買えないし
物件そのものも出てこないんですけど
道路付けに少々難ありなんでね～(・_・;)
それでも、水回りがリフォームされていることもあり
みんなで見に行ってきましたが
キッチンとお風呂以外はそのまま！Σ（・□・；）
こりゃ４５０万円じゃ無理ですわ～(；´Д｀)
４００万円ぐらいまでならなんとかなるかも？って話でしたけども
他にも買いたいって人がいるってことで撤退(^^;
まぁね。いくら人気エリアとは言ってもね。
買うのが目的じゃないからねー
しかも高くなんて、それこそ買う意味がない(^^;
賃貸経営で軌道に乗せるのが第一だからね。
そのためには、高く買うのはご法度。
こちらの水準まで下がらないなら、
速やかに撤退でよろしい。
しかし、その後急展開！
結局４００万円でも売れなかったみたいで
見学会中に「３００ならなんとかなー」って会話を聞いていた担当さんが
話しを戻してきてくれました(*´▽｀*)
しかし、実は３００万円でも個人的にはビミョーなライン(^^;
当初から、高くても２００万円台だと思っていたので
２５０万円で返したら
３００万円ならもう買いたい人がいるってことで
再度撤退(^^;
まぁよろしいわ。
そうこうしてたらまたもや急展開（笑）
３００万円の人が降りたので、２５０万円で再度復活(;^_^A
２５０万円なら合格でしょ(*´▽｀*)
ってことで、第４７回あみだくじが先日の話しで
１４口での争奪戦に(^^;
まあ、この水準なら道路が弱くてもなんとかなるでしょう。
賃貸で運営しつつ、お隣を買うチャンスをうかがうか
或いは、お隣や投資家系に売るかですかね。
お隣２軒が買えたら広い道路に繋がって
価値もドーンと上がるでしょうから夢は膨らみます(^^;
お隣２軒も同じような古さなので
今回みたいに、そのうち解体か売るかみたいな話しになると思いますけどねー
で、１４分の１をくぐり抜けたのは摂津屋さん。
実はそこから境界確定費用を引いてもらって
今日の契約決済となりましたー(*´▽｀*)
当初高くても、半値程度なら優良物件に生まれ変わり(*^^)v
摂津屋さん、おめでとうございます(^^)/
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入（H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60㎡ 2LDK 表面利回り9％超
2度退去があるもすぐに次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
その間のリフォームは壁紙１面の8,000円のみ（入居者負担）
H26.12.5にイオン岡山がオープン。ちょうど３回目の退去があったので売却へ
H27年2月6日に１８５０万円で売却
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東 2LDK 57㎡平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の約50坪を500万円で購入
H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日～ 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4％→41.76％→37.92％
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円） H25年7月27日設置
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆土地１号、２号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
※土地１号に物件16-1,2を新築中。
※土地2号は売却依頼中。
☆土地３号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13～15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
☆物件10.11.12号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
10号平屋 3.8万円でオーナチェンジ。
11号平屋 同じく3.8万円でオーナチェンジ。
12号戸建 売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
☆物件13,14,15-1,2号 H28年9月完成 平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
平屋 13号 入居中、14号 入居中
2戸1 15-1号 入居中、15-2号 入居中
ﾃﾅﾝﾄ１号 1 お菓子工房が入居中、2.3 倉庫で賃貸中
☆太陽光２号 39.77kw 27円(税込29.16円) H28年9月設置
13～15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
☆土地４号 H28年11月9日 土地購入
岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
月極Ｐ５号 縦列４台 貸出中 利回り4.9％
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号 H29年3月28日 6室 中古購入
中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200が、2500に戻され購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
H29.8から一部月極Ｐで貸し出し中
月極Ｐ１号（普） 契約中
月極Ｐ２号（普） 契約中
月極Ｐ３号（普） 契約中
月極Ｐ４号（軽） 申込中
☆物件16-1,2号 H29年5月26日新築 平屋1棟2戸新築
16-1号 募集中
16-2号 H29.8.26 入居
※土地1号(赤磐市河本)に新築
☆太陽光３号 12kw 21円(税込22.68円) H29年6月設置
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１１月 ５日（日）１２時半～ しっしーさん１号平屋ビフォー見学＆ランチ
１１月 ６日（月）１２時半～ あつおさん４号ＤＩＹ戸建ビフォー見学＆ランチ
１１月 ７日（火）１２時半～ 見学会予定
１１月 １４日（火）１２時半～ 見学会予定
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
ここで登場した津島西坂の戸建。
関連記事
2017年09月03日 他の場所は前のまま...
2017年09月07日 ３ＤＫ→１ＬＤＫ
岡山で一番人気の京山エリアということで色めき立つも
「４５０万円じゃちょっと高いよな～」 ってのが第一印象(^^;
なかなかこんな場所では買えないし
物件そのものも出てこないんですけど
道路付けに少々難ありなんでね～(・_・;)
それでも、水回りがリフォームされていることもあり
みんなで見に行ってきましたが
キッチンとお風呂以外はそのまま！Σ（・□・；）
こりゃ４５０万円じゃ無理ですわ～(；´Д｀)
４００万円ぐらいまでならなんとかなるかも？って話でしたけども
他にも買いたいって人がいるってことで撤退(^^;
まぁね。いくら人気エリアとは言ってもね。
買うのが目的じゃないからねー
しかも高くなんて、それこそ買う意味がない(^^;
賃貸経営で軌道に乗せるのが第一だからね。
そのためには、高く買うのはご法度。
こちらの水準まで下がらないなら、
速やかに撤退でよろしい。
しかし、その後急展開！
結局４００万円でも売れなかったみたいで
見学会中に「３００ならなんとかなー」って会話を聞いていた担当さんが
話しを戻してきてくれました(*´▽｀*)
しかし、実は３００万円でも個人的にはビミョーなライン(^^;
当初から、高くても２００万円台だと思っていたので
２５０万円で返したら
３００万円ならもう買いたい人がいるってことで
再度撤退(^^;
まぁよろしいわ。
そうこうしてたらまたもや急展開（笑）
３００万円の人が降りたので、２５０万円で再度復活(;^_^A
２５０万円なら合格でしょ(*´▽｀*)
ってことで、第４７回あみだくじが先日の話しで
１４口での争奪戦に(^^;
まあ、この水準なら道路が弱くてもなんとかなるでしょう。
賃貸で運営しつつ、お隣を買うチャンスをうかがうか
或いは、お隣や投資家系に売るかですかね。
お隣２軒が買えたら広い道路に繋がって
価値もドーンと上がるでしょうから夢は膨らみます(^^;
お隣２軒も同じような古さなので
今回みたいに、そのうち解体か売るかみたいな話しになると思いますけどねー
で、１４分の１をくぐり抜けたのは摂津屋さん。
実はそこから境界確定費用を引いてもらって
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【戸建であれこれの最新記事】
現金で買える人は、こういうのは買わないんだよなぁ...
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