岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）
　北区東島田町の新築区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK　表面利回り9％超

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。そこで３回目の退去があったので売却へ
　H27年2月6日に１８５０万円で売却
　
☆物件2号　H21年11月　新築建築
　北区津島東　2LDK 57�u平屋建て新築（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の約50坪を500万円で購入

　H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入
　北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を２５０万円で購入。
　　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から35,000円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金３、礼金３もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号 20kw　36円(税込38.88円）　H25年7月27日設置　
　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

☆物件8号　 H26年4月 中古購入
　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　表面利回り16.8%

☆物件9号　H26年12月24日　中古購入
　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
　表面利回り42％

☆土地１号、２号　H27年2月13日　土地購入
　赤磐市河本の土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価42,000円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築中。
　　※土地2号は売却依頼中。

☆土地３号　H27年12月17日　土地購入
　南区植松の土地を購入　208坪　坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

☆物件10.11.12号　H28年3月1日　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　10号平屋　3.8万円でオーナチェンジ。
　　11号平屋　同じく3.8万円でオーナチェンジ。
　　12号戸建　売却へ→融資ダメ→賃貸へ方向転換
　　　　　　　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

☆物件13,14,15-1,2号　H28年9月完成　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築
　　平屋　13号 入居中、14号 入居中
　　2戸1　15-1号 入居中、15-2号 入居中
　　ﾃﾅﾝﾄ１号 1.2.3 募集中

☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)　H28年9月設置
　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置
　　
☆土地４号　H28年11月9日　土地購入
　岡山市の公売で北区二日市の24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　H29年3月28日　6室 中古購入
　中区原尾島のネット掲載物件が3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200が、2500に戻され購入。

☆物件16-1,2号　H29年5月26日新築　平屋1棟2戸新築
　16-1号 募集中
　16-2号 募集中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)　H29年6月設置
　16-1号,16-2号に設置


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＜花火大会のお知らせ＞
　国産牛&イベリコ豚の食べ放題＆飲み放題が５時間！
　８月５日（土）１７時〜
　　幼稚園以下→幼、小学生→小、中学生以上→中
　　大人女性→女、大人男性→男　()は人数
　参加予定 男26 女25 中4 小10 幼12　計77＋14
　ファミリー専用席（座敷６組）（27名　満席になりました。）
　Ｔ本さん　　　　計５　男 女 　 　 幼(３)17半~
　りょういちさん　計５　男 女 　 小 幼(２)18~
　ＢＬＸさん　　　計５　男 女 中 小 幼 　 18半~
　Ｙさん　　　　　計４　男 女 　 　 幼(２)18半~
　Ｋ本さん　　　　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　あつおさん　　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　　
　ファミリー専用席（テーブル５組）（21名　満席になりました。）
　こーへーさん　　計４　男 女 中 小 　 　 17半~
　Ｓさん　　　　　計２　男 　 　 小 　 　 17半~
　ｍｔａｎａさん　計４　男 女 　 小 幼 　 17半~
　ＴＡＫＥさん　　計４　男 女 　 小 幼 　 18~
　あつさん　　　　計４　男 　 中 小(２)　18半~
　ＤＤＭさん　　　計３　男 女 中 　 　 　18半~
　
　単身席（テーブル３０席）（29名　残り１名。）
　☆１７時〜（9名）
　Ｏ幡さん　　　　計２　男 女
　ＯＣさん　　　　計２　男 女
　Ｆ原Ｈさん　　　計２　男 女
　真中さん　　　　計１　　 女
　Ｎ岡さん　　　　計１　　 女
　Ｉ崎さん　　　　計１　男
　
　☆１７時半〜（3名）
　ｎａｍｉさん　　計２　 　女(２)
　じいじさん　　　計１　男

　☆１８時〜（8名）
　Ｎ村さん　　　　計２　男 女
　むーさん　　　　計２　　 女(２)
　Ａさん　　　　　計２　男 女
　Ｙ田さん　　　　計１　男
　よーすけさん　　計１　男

　☆１８時半〜（5名）
　ｒｙｏｋｏさん　計１　　 女
　Ｍ井さん　　　　計４　男(３) 女

　☆１９時〜（4名）
　たくみさん　　　計１　男
　とっこさん　　　計１　　 女
　太陽Ｔさん　　　計２　男 女　

　わたくしと別途主催者枠１４名参加

　残り１席
　少々超えてもなんとかするけどね(^^;

　花火（１９時半）には間に合わないけど
　花火中の２０時ぐらいからみんなでワイワイやりたい方は
　半額で食べ放題飲み放題もどうぞ(^^;
　
　
＜イベント一覧＞
８月 　５日（土）　１７時〜 　花火大会

９月 １１日（月）〜１５日（金）香港口座開設ツアー
９月 ２２日（土）　１８時〜　ガス屋のＮさん、おつかれさま会　決定！


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


今日は朝から兵庫県宝塚市の宝塚大劇場へ



もちろん不動産の視察も兼ねて？


かれこれ３度目ですが、相変わらず大人気(*^^)





そりゃ一度見たらファンになる方がほとんどでしょう。


圧倒的な素晴らしいエンターテインメント。


ここまで仕上げるのにどれほどの訓練が必要か...


生演奏の音楽との連携や舞台装置との連携


どれを取っても素晴らしい。


そりゃ熱心で根強いファンが定着する訳ですわ。


商売を安定的にする上で、


リピーターの存在は欠かせないですねー(^^;


大家業でいうところのリピーターは


同じ人が毎日毎月毎年、ずーっと入居してくれる人。


これが安定経営のカギですね。


どんな業種でも新規獲得が一番しんどい...


時間とお金をかけてようやく新規（新入居者）獲得...


それが短期間で離れていくとめちゃしんどい(-_-;)


大家業は新規獲得競争に勝ち


獲得した人を長く繋ぎとめると


勝ち組に入りやすくなります。


それはどんな業種も一緒か(^^;


・顧客に選んでもらえやすく
・長く使ってもらえやすい


そういう物件はどんなやつかな？


...


さて、アパート１号の駐車場がいよいよ募集開始。


管理会社の方がチラシを作ってくれましたー(*´▽｀*)


関連記事
2017年06月15日　駐車場作り
2017年06月16日　２　駐車場作り
2017年07月04日　アパート１号でいろいろやってます。
2017年07月13日　ボロアパートを２万円で貸すより楽チン。


まずは駐車場が足りていないであろう


お隣のマンションにポスティングですな(^^;


普通車１台は今日から契約開始なので


残り、普通車１台、軽四３台。


月極駐車場は基本的には長く借りてくれる人が多いけど


やっぱり一番大変なのは新規獲得時ですな。



とりあえず隣のマンションに期待です(^^;



おしまい



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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました