岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「キャンプ」ケルンさんiKE50'S大家の会の主催　神奈川　
　9月10,11日（火水）
　参加予定
　１りんしょ〜さん
　２ＨＴさん
　３こーへーさん
　４ＯＣさん
　５わっきーさん
　６しのさん
　７yazinさん
　８わたくし
　※締め切りになりました。



☆「見学会」群馬半沢大家さん物件見学
　10月7,8,9日（月火水）
　参加予定
　１わたくし
　２りんしょ〜さん
　３yazinさん
　４しのさん
　５まゆさん（女性）
　６ＯＣさん
　７ぐっちーさん
　８あつおさん（現地）
　※ここらで締め切りかなー？



９月一覧
2日（月）13時「視察」玉野市木目店舗兼住居？
2日（月）14時「視察」玉野市田井４丁目土地（戸建付）＆お茶
3日（火）12時半「見学会」ジェームスさん御幸町倉庫＆ランチ
4日（水）12時半「見学会」なおとさん横井上新築倉庫群＆ランチ＆Ｔ田さん津高戸建ＤＩＹアフター
5日（木）12時半「視察」北区菅野100万円平屋＆ランチ
10,11日（火水）ケルンさんiKE50'S大家の会の主催　神奈川キャンプ
12日（木）12時半「視察」下津井０円戸建２棟＆ランチ
13日（金）12時半「見学会」なかやん水島戸建アフター＆ランチ



10月一覧
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ

11月一覧
上旬　ポールさん新築AP　富山遠征


※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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関連記事
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2024年08月19日　その３　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月20日　その４　バーニング大家さん in 岡山
2024年08月21日　その５　バーニング大家さん in 岡山




こんばんは。岡山大家です。


今日は保険屋さんのino上さんの事務所で


火災保険の見直しに(;^_^A




先日の続きからまた脱線(◎_◎;)

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2024年09月04日　その１　他の人の挑戦
2024年09月05日　その２　他の人の挑戦






１０月１日以降の加入からめちゃくそ上がるので


なんとかできそうなところを相談です(◎_◎;)





ひとまずの対象は


１０月３１日に５年が満了する


・アパート５号　伊福町
・アパート６号　富田　＆　ボロ家


の３つ。





ここでも書いたんだけど


関連記事
2024年07月15日　１０月１日以降は１.８６倍にアップ（泣）





伊福町は５年一括払い１３６,４１０円のところが


１０月３１日の満期まで待って更新すると


１３６,４１０円　→　２４２,７１０円(1.78倍)になるので


９月末までに更新することで


ちょっとでも抑えようってことで。


１３６,４１０円　→　１８７,１１０円


　


たったそれだけのことで


５５,６００円も安くなるならね〜(;^_^A





ただ、それでも高いんでねぇ...





いまは保険金額１,０００万円にしてるんよね。



再調達価額といって


全焼したら１,０００万円＋特約が出るんだけど


ここは返済もないから


５００万円でもいいんじゃないかと思ってね〜(;^_^A





燃えた後の解体いうんは


かなり割高になるらしいんだけど


１Ｋ４つの小さなアパートだから


５００万円もあれば更地には持っていけるんじゃないかな？


ってことで


今回は５００万円に下げてみました(;^_^A




保険金額１,０００万円

いま　　　　　　　　１３６,４１０円
１０月１日以降更新　２４２,７１０円
９月３０日まで新規　１８７,１１０円
５００万円で新規　　１２１,４４０円




５年分まとめてでの「差」だから


１年で見たらそんなわーわーいう額でもないんだけど


燃える可能性とのバランスというかね...




燃えたら保険金額を下げた分、「損」なんだけど


別に、いわゆる焼け太りしたいとも思っていないし


燃えるかどうかなんてわからんからねぇ...





一般のマイホームならまた建て直しになるんだろうから


再調達価額、要はまた建て直すお金として


保険金額を２０００万とか３０００万円にして


その分、高額な保険料を払うわけで


ここもアパートの再建築までを考えるなら


数千万円に設定すべきなんだけど


そうなると保険料がとんでもないことになるわけで...




入ってくる家賃が少ないのに、そんなことはできんわね...





「全焼したら、新築に建て替えられる」を目的に


火事という発生確率の低いものに高額の保険料を払い続けるのか


「全焼したら、解体費が出ればいい」を目的に


保険料を安くしておくのか？


ということの比較ですわね。





とりあえず解体費が出れば


土地を売って処分するんもいいだろうし


またお金借りて新築するんもいいしね。





まだ残債が多くあるような物件だと


燃えて保険金が出ても返済が残る状態にもなるけど


「回収している」物件なら


解体費目的でいいんじゃないかな〜？






そんなこんなで


来年１２月３日に満期を迎える広谷の戸建も見直しました。




まだ１年も先なんですけど


そこで入り直すととんでもない額に(◎_◎;)



ここは


５年契約・５年分一括払い　２００万円　を

５年契約・５年分一括払い　１１０万円　に。




同じものが２棟並んでいるので、両方同じで。




片方が燃えたら、もう片方も燃える？かなと思って(;^_^A




小さな平屋だし、


２棟合計で２２０万円あればなんとかなるかな？って。





それでも５年一括払いで


１棟　５２,１４０円が　７２,８００円と


値上がりしちゃいますけどね...






あとは、来年１２月３０日に満期の備前の戸建も。



５年契約　５年分一括払い　３００万円　で


いまは　１３６,６５０円。

来年１２月３０日の更新後なら　２４９,１００円に。

今年９月末までにかけ直しなら　１６７,５６０円。



なんだけど、これは


ここでかけ直しの、１年ごと払いにしてみました。



で、３５,３９０円×５回に。


計１７６,９５０円なので１万円ぐらい損ではあるんですけど


いろんな形で分散させてみようかと。





まとめるとこんな感じ。

・９末までに入り直す
・保険金額を解体費が賄えるところまで下げる
・一括払いを、１年払いにする




いろいろ考えてみてください(;^_^A





おしまい



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火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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