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火災保険を見直してきました。

岡山県岡山市4区(北区、中区、南区、東区)
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧(R6年途中まで。売却済含む)


★令和6年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳)  北区首部
☆共同購入 8号戸建 中古購入
 450万円 106.97坪
 珍しい地域の戸建だけど、
 誰も手を挙げなかったので
 みんなで儲けてみようという企画。
 最近スタートの方の資金援助になれば...
  

R6(24)年2月13日(51歳)  瀬戸内市長船
☆物件58号
 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
 またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳)  中区国富
☆物件61号 中古購入
 171.89平米(51.99坪)25万円
 物件52号と同じ並びなので...
 使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳)  中区国富
☆物件62号 中古購入
 180.16平米(54.49坪)140万円
 道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳)  大阪市淀川区
☆区分4号 中古購入
 新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
 築年はわたくしの1つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
 参加者9名で大家仲間の物件をサブリース。
 やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
 バナナさん,しのさん,タクさん
 ひろた@さん,あつやんさん,モモさん
 岡山大家
 ☆物件1号(長船戸建・あつやんさん)
 H21.9.5入居
 ☆物件2号(長船戸建・セリユさん)
 H21.11.13入居
 H22.8.30 初の分配金が年4万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人1号設立
 1口100万円を27人が出資(計35口)


 R2(20)年2月17日 総社市 3K16戸 S45年
 ☆共同購入1号 AP 中古購入 2400万円
  築50年で16分の13が空き...
  8月1日から満室稼働で表面28.2%
 ※電柱2


 R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
 ☆共同購入2号 AP 中古購入 1500万円
  1口50万円 18人34口で追加購入
  場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
  あっさり満室で表面10.7%。
  出口が楽しみな案件。


 R3(21)年2月25日 中区平井
 ☆共同購入4号 戸建 中古購入 560万円
 80.72坪

 R3.5.25 解体後に1317万円で売却


 R3(21)年11月30日 玉野市 2DK4戸 H6年
 ☆共同購入6号 AP 中古購入 1300万円
  1口10万円 25人147口で追加購入
  H6年築でまだまだきれいだが...
  満室想定表面14.5% 電柱1
  ※JPMCとサブリース 表面11.48%


 R4(22)年5月31日 玉野市 2DK4戸 H1年
 ☆共同購入7号 AP 中古購入 970万円
  1口10万円 21人109口で追加購入
  満室想定表面19.8%
  ※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人2号を設立
 低額希望の方向けに1口30万円。
 
18人が出資(計30口)

 R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
 ☆共同購入 3号戸建 中古購入 680万円
  昭和39年築の美邸平屋。
  接道に難ありも、解消できる?
  R3.9.1から契約開始 55,000円



 R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
 ☆共同購入 5号戸建 中古 760万円
  1口20万円。18人が出資(計42口)
  昭和52年築の美邸平屋。電柱3
  R3.8.1から契約開始 70,000円


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<イベントのお知らせ>
☆「キャンプ」ケルンさんiKE50'S大家の会の主催 神奈川 
 9月10,11日(火水)

 参加予定
 1りんしょ〜さん
 2HTさん
 3こーへーさん
 4OCさん
 5わっきーさん
 6しのさん
 7yazinさん
 8わたくし
 ※締め切りになりました。



☆「見学会」群馬半沢大家さん物件見学
 10月7,8,9日(月火水)

 参加予定
 1わたくし
 2りんしょ〜さん
 3yazinさん
 4しのさん
 5まゆさん(女性)
 6OCさん
 7ぐっちーさん
 8あつおさん(現地)
 ※ここらで締め切りかなー?



9月一覧
2日(月)13時「視察」玉野市木目店舗兼住居?
2日(月)14時「視察」玉野市田井4丁目土地(戸建付)&お茶
3日(火)12時半「見学会」ジェームスさん御幸町倉庫&ランチ
4日(水)12時半「見学会」なおとさん横井上新築倉庫群&ランチ&T田さん津高戸建DIYアフター
5日(木)12時半「視察」北区菅野100万円平屋&ランチ

10,11日(火水)ケルンさんiKE50'S大家の会の主催 神奈川キャンプ
12日(木)12時半「視察」下津井0円戸建2棟&ランチ
13日(金)12時半「見学会」なかやん水島戸建アフター&ランチ



10月一覧
7,8,9日(月火水) 半沢大家さん物件 群馬遠征
12,13日(土日)必殺さん和歌山キャンプ

11月一覧
上旬 ポールさん新築AP 富山遠征


※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は保険屋さんのino上さんの事務所で


火災保険の見直しに(;^_^A




先日の続きからまた脱線(◎_◎;)

関連記事
2024年09月04日 その1 他の人の挑戦
2024年09月05日 その2 他の人の挑戦






10月1日以降の加入からめちゃくそ上がるので


なんとかできそうなところを相談です(◎_◎;)





ひとまずの対象は


10月31日に5年が満了する


アパート5号 伊福町
アパート6号 富田 & ボロ家



の3つ。





ここでも書いたんだけど


関連記事
2024年07月15日 10月1日以降は1.86倍にアップ(泣)





伊福町は5年一括払い136,410円のところが


10月31日の満期まで待って更新すると


136,410円 → 242,710円(1.78倍)になるので


9月末までに更新することで


ちょっとでも抑えようってことで。


136,410円 → 187,110円


 


たったそれだけのことで


55,600円も安くなるならね〜(;^_^A





ただ、それでも高いんでねぇ...





いまは保険金額1,000万円にしてるんよね。



再調達価額といって


全焼したら1,000万円+特約が出るんだけど


ここは返済もないから


500万円でもいいんじゃないかと思ってね〜(;^_^A





燃えた後の解体いうんは


かなり割高になるらしいんだけど


1K4つの小さなアパートだから


500万円もあれば更地には持っていけるんじゃないかな?


ってことで


今回は500万円に下げてみました(;^_^A




保険金額1,000万円

いま        136,410円
10月1日以降更新 242,710円
9月30日まで新規 187,110円
500万円で新規  121,440円




5年分まとめてでの「差」だから


1年で見たらそんなわーわーいう額でもないんだけど


燃える可能性とのバランスというかね...




燃えたら保険金額を下げた分、「損」なんだけど


別に、いわゆる焼け太りしたいとも思っていないし


燃えるかどうかなんてわからんからねぇ...





一般のマイホームならまた建て直しになるんだろうから


再調達価額、要はまた建て直すお金として


保険金額を2000万とか3000万円にして


その分、高額な保険料を払うわけで


ここもアパートの再建築までを考えるなら


数千万円に設定すべきなんだけど


そうなると保険料がとんでもないことになるわけで...




入ってくる家賃が少ないのに、そんなことはできんわね...





「全焼したら、新築に建て替えられる」を目的に


火事という発生確率の低いものに高額の保険料を払い続けるのか


「全焼したら、解体費が出ればいいを目的に


保険料を安くしておくのか?


ということの比較ですわね。





とりあえず解体費が出れば


土地を売って処分するんもいいだろうし


またお金借りて新築するんもいいしね。





まだ残債が多くあるような物件だと


燃えて保険金が出ても返済が残る状態
にもなるけど


「回収している」物件なら


解体費目的でいいんじゃないかな〜?






そんなこんなで


来年12月3日に満期を迎える広谷の戸建も見直しました。




まだ1年も先なんですけど


そこで入り直すととんでもない額に(◎_◎;)



ここは


5年契約・5年分一括払い 200万円 を

5年契約・5年分一括払い 110万円 に。




同じものが2棟並んでいるので、両方同じで。




片方が燃えたら、もう片方も燃える?かなと思って(;^_^A




小さな平屋だし、


2棟合計で220万円あればなんとかなるかな?って。





それでも5年一括払いで


1棟 52,140円が 72,800円


値上がりしちゃいますけどね...






あとは、来年12月30日に満期の備前の戸建も。



5年契約 5年分一括払い 300万円 で


いまは 136,650円

来年12月30日の更新後なら 249,100円に。

今年9月末までにかけ直しなら 167,560円



なんだけど、これは


ここでかけ直しの、1年ごと払いにしてみました。



で、35,390円×5回に。


計176,950円なので1万円ぐらい損ではあるんですけど


いろんな形で分散させてみようかと。





まとめるとこんな感じ。

・9末までに入り直す
・保険金額を解体費が賄えるところまで下げる
・一括払いを、1年払いにする





いろいろ考えてみてください(;^_^A





おしまい



マリオットカード紹介URL

ヒルトンカード紹介URL






火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開!







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしましたあせあせ(飛び散る汗)

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プロフィール

岡山大家
平成14年1月に不動産賃貸業の門を叩き、10年以上岡山市の賃貸物件をウォッチングし続けてきました。   岡山駅東口を皮切りに市内中心部、南部、西部の7店舗を経験。岡山市東部に40年以上住んでいるので結果的に岡山市全域を把握することに。   岡山市で不動産賃貸業10年以上 + 岡山市内7店舗を経験 + 岡山市の収益不動産運営7年 + 各種資格保有 って属性の人は、なかなかいないでしょう?   その経験と知識を活かして、大家さんになりたい人のサポートをしたいと思っています。 と言っても岡山市のことしかわかりませんが...
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