岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・
瀬戸内市・笠岡市・大阪市淀川区で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入
　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、
　誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方の資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号
　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...


R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入
　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...


R6(24)年5月21日(52歳) 　中区国富
☆物件62号　中古購入
　180.16平米(54.49坪)140万円
　道がないんだよね...


R6(24)年6月27日(52歳) 　大阪市淀川区
☆区分４号　中古購入
　新大阪駅徒歩圏の40平米ちょいの区分。
　築年はわたくしの１つ下(◎_◎;)



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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん
　バナナさん,しのさん,タクさん
　ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん
　岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）
　H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）
　H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％
　※電柱２


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円
　　1口50万円 18人34口で追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。
　　出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円
　80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円
　　1口10万円 25人147口で追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...
　　満室想定表面14.5%　電柱１
　　※JPMCとサブリース 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　玉野市 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円
　　1口10万円 21人109口で追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※JPMCとサブリース 表面15.5%



R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。
　18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円
　　昭和39年築の美邸平屋。
　　接道に難ありも、解消できる？
　　R3.9.1から契約開始 55,000円



　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円


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＜イベントのお知らせ＞
☆「視察」長船戸建＆りんしょ〜さん17号＆ランチ
　19日（木）12時半
　参加予定（定員１０名）
　１りんしょ〜さん
　２わたくし
　３Ｍ本さん
　４ロバートＳ田さん
　５みしばさん
　６ぐっちーさん
　７なかやん



☆９月勉強会
・２３日（月祝）１３時（定員１０名）
　１fujiさん
　２あらさん
　３ＨＴさん
　４モモさん
　５モモさん奥さん（女性）
　６キタさん
　７キィさん（女性）
　８むーさん（女性）
　９あゆさん（女性）
　10まっきーさん
　11こまっきーさん
　※締め切りました。


・２４日（火）１９時（定員１０名）
　１テクトンさん（体験・元バイクレーサーさん）
　２ino上さん
　３まこりん
　４Ｍ本さん
　５りんんしょ〜さん
　６u-kiさん
　７まゆさん（女性）


・２５日１９時（水）（定員１０名）
　１なかやん
　２よーすけさん
　３タマさん
　４ちーこさん（女性）
　５しんやさん
　６よしみん（女性）
　７じゅんこさん（女性）
　８hepaさん
　９T田さん
　10Ｎ村さん奥さん（女性）



・２７日１９時（金）（定員１０名）
　１たかぱぱさん
　２ぽこさん
　３みのるさん
　４Ａ木さん
　５かおりんご主人
　６河野さん（体験）
　７わっきーさん
　８かりらさん
　９ひろさん


・２８日（土）１３時（定員１０名）
　１Ａ藤さん
　２はぴりたさん奥さん
　３やまさん
　

・２８日（土）１８時（定員１０名）
　１ＲＹさん
　２ジャングル大家さん
　３ひんくん
　４みしばさん
　５しょーたさん
　６Ｎ岡さん（女性）
　７Ｎ岡さん娘さん（女性）



☆「見学会」群馬半沢大家さん物件見学
　10月7,8,9日（月火水）
　参加予定
　１わたくし
　２りんしょ〜さん
　３yazinさん
　４しのさん
　５まゆさん（女性）
　６ＯＣさん
　７ぐっちーさん
　８あつおさん（現地）
　※締め切りました。



９月一覧
2日（月）13時「視察」玉野市木目店舗兼住居？
2日（月）14時「視察」玉野市田井４丁目土地（戸建付）＆お茶
3日（火）12時半「見学会」ジェームスさん御幸町倉庫＆ランチ
4日（水）12時半「見学会」なおとさん横井上新築倉庫群＆ランチ＆Ｔ田さん津高戸建ＤＩＹアフター
5日（木）12時半「視察」北区菅野100万円平屋＆ランチ
10,11日（火水）ケルンさんiKE50'S大家の会の主催　神奈川キャンプ
12日（木）12時半「視察」下津井０円戸建２棟＆ランチ
13日（金）12時半「見学会」なかやん水島戸建アフター＆ランチ
17日（火）15時「視察」三門西町戸建＆お茶
19日（木）12時半「視察」長船戸建＆りんしょ〜さん17号＆ランチ
25日（水）12時半「視察」鴨方町11万円戸建＆ランチ



10月一覧
7,8,9日（月火水）　半沢大家さん物件　群馬遠征
12,13日（土日）必殺さん和歌山キャンプ

11月一覧
上旬　ポールさん新築AP　富山遠征

12一覧
7日（土）半沢大家さん広島セミナー



※漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など持参で。


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１２月７日（土）
元銀行員が教える！半沢大家さん融資攻略セミナーin広島

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こんばんは。岡山大家です。


今日もまたまた脱線で^^;




最近も戸建系の激安情報はたくさんきますけども


集合住宅系でお買い得な情報ってのは


全然ない(;^_^A




たまに情報がきてもどれも高い(◎_◎;)


しかも場所も微妙だと、どうもならんわね...





一昔前なら買っても良さそうなのが


ぽろぽろあったんだけどね〜(>_<)





そんな中、先日、場所はばっちりってのがあってね〜



利回りはまぁギリギリなんとか...


高いんだけど、耐えきれば


その後はいい土地が残るって案件。




２０００〜３０００万円ぐらい下がって


長期の融資が組めれば


耐える価値はあるんじゃないかと思うんだけど


そんなに大きく下がりはせんわねぇ...





その時の登記簿がこんな感じでねぇ...





「黒」は最初の持ち主さんの関係で


そこから「赤」の人が買って


そしていまは「青」の人が買ってる状態。





最初の「黒」の方がいくらで売ったのかは知らんけど


「赤の人」が買った時の抵当権設定額が〇〇〇〇万円だったから


恐らくそのあたりなんだろうね。




で、「赤の人」が数年後にいくらか乗せて


「青の人」に売ったんだよね。


その時の抵当権設定額は、さらに増えて××××万円だから


ここの買値も恐らくそのあたりなんだろう...




それを今回、「青の人」がいくらか乗せて


ここで売ろうとしてるわけ。





最初の「黒の人」
↓
「赤の人」
↓
「青の人」
↓
今回？





ってことで、次々と利益が乗せられてるんだね〜


建物はどんどん古くなっていっているのに。






別件で、他の売りアパートがきたんだけど


その登記簿がこんな感じ...






これは昔の勤め先で管理しててね〜


最初の「黒の人」は何度か会ったことある。



当時から客付けが大変でねぇ...




「黒の人」が買われた時がバブルだから


抵当権設定額もめちゃ高い(◎_◎;)


金利も高かったから


返済はかなりきつかっただろうねぇ...



途中、岡山市の差し押さえも入ってるぐらいだから...



それを「赤の人」が買ったんだね...


そして「青の人」→「緑の人」へ移ってる。




しかも、今回の売主「緑の人」は不動産屋だわ...




１年半ぐらい前に買って


ここで「転売」ってことなんでしょうなぁ...






まぁ物販ってのは、基本「転売」ですからね



安く仕入れて、高く売る。





当たり前のことなんですけど


この２つの登記簿のように


複数の方の元を通っていると


基本的にはどんどん「利」が乗せられますわねぇ...





なので、安く買おうと思えば


こういうごちゃごちゃした汚い登記簿の物件は


買うべきではないんですねー




何かの事情で、どうしてもそこの場所が欲しいなら


また話は変わってきますけども


「安く買う」ならそうじゃない。




「転売」目的の物件というのは


やっぱり「利」が乗ってますからねぇ...





買わせてもらう相手は


「転売」して儲けようとしている人ではなくて


不要？なものを「処分」しようとしている人に限りますわ。





相手が商売人タイプだと安くは買えんわね(>_<)





おしまい




マリオットカード紹介URL

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火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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