2024年02月28日
もう２０年以上見てきたんだけどな...
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）12時半
参加予定（定員１０名）
１Ｍ本さん
２まこりん
３Ａ藤さん
４わっきーさん
５Ｄさん
☆「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
2日（土）15時半
参加予定（定員１０名）
１りんしょ〜さん
２Ｍ本さん
３まこりん
４Ａ藤さん
５わっきーさん
６Ｄさん
☆「勉強会」新築についての勉強会
3日（日）13時
参加予定（定員１０名）
わたくし
軽・最後１りんしょ〜さん
普・最後２しんやさん
軽・最後３Ｔ田さん
普・最後４よーすけさん
普・最後５ちーこさん（女性）
軽・１７６むーさん（女性）
軽・最後７yazinさん
普・最後８ＲＹさん
他・１８９たくみさん
軽・最後10しょーたさん（体験）
普・最後11ＨＴさん
普・１７12まこりん
※満席になりました(◎_◎;)
※次回、早々に計画します(;^_^A
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
9日（金）12時半「視察」小串90万円平屋＆小串戸建３棟＋倉庫225万円＆胸上別荘＆ランチ
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）19時「新年会・夜４」農業高校レストラン
14日（水）13時半「視察」玉野市玉原ロードサイド店舗２つ＆お茶
26日（月）12時半「視察」迫川戸建＆ランチ
３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
11日（月）16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
４月一覧
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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今日もクリックをお願いしますよ(^^;
こんばんは。岡山大家です。
別にネタを探しているわけじゃないんですけど
Twitterっていろいろ書かれてますね(;^_^A
今回は、いなお@田舎で新築大家 さんって方のツイートで
考えさせられるものを発見...
いなお@田舎で新築大家 @ladder_lstyle
「僕も新築アパートで昨年近隣に大量供給があり」
「一気にレッドオーシャンになり、もがきました。」
「なんとかお満室にできましたが」
「今までの経験がなかったらどうだったろうと感じます。」
「新築アパート＝儲かる、簡単」
「といった安易なイメージは危険だと感じます。」
この方、shiro@看護師さんって方の記事をリポストされててね。
shiro@看護師 @toyamazukan
「今日は怖い話をするね」
「新築アパートする人へ」
「立地がそこそこ」
「まだ土地割安な人気エリア」
「土地から新築建てました」
「法人需要あり」
「高め家賃とれます！」
「って、他の人も同じリサーチ結果だったんだろうね。」
「周りにも新築アパート建ちました。」
「するとね、ぶつかるよのｗｗｗ」
「客付けが。」
「ましてや、次の年」
「自分のアパートは築１年」
「違う新築が建つよね？」
「そしたら、同じ広さ、同じ値段なら」
「新築から埋まるよの。」
「仲介さんも埋めてあげたいって思うから」
「家賃、近隣の新築より下げようよ？」
「って提案してくる。」
「当然、法人顧客は新築に入りたがるから」
「築１年でも近隣に新築があればそっち。」
「するとね〜、」
「家賃が一気に数千円下がるとかあって」
「新築プレミアを実感するわけ。」
「だから返済ギリにしたらダメ」
「富山の土地から新築アパートは」
「みんな切磋琢磨して」
「めちゃくちゃハイレベル。」
「そんな中で自分の商品（アパート）と」
「長い時間をかけて付き合いする。」
「夢ばっかじゃないよね。」
「みんな、新築やろうよ！」
「アパート建てようよ！」
「みたいなノリ？あるし」
「当然、一歩も踏み出さなければ」
「進めないんだけど」
「確かに一撃で退場リスクもあるよ。」
「怖い話、またする」
「他の人、成功ばっかポストするでしょ？」
「ゴメン、羨ましくなる事ある。」
「素直に失敗も書いとくね。」
...
...
...
わたくしが、いつも書いてる、話してることよな...
以前、ここで反省の弁を書いたけども
関連記事
2023年11月15日 いまとなっては間違っていたと思います...
みんな似たようなことを考えてるんだよね...
それで、業界の人は同じようなアドバイスをするんだよね...
「いま現在の判断」としてはそんなに間違っていないしね...
でも、大家業ってのは、長い勝負になるんだよね...
同じもの、大量生産されるものでは
「新しい」って価値が消えると、戦えなくなってくるんだよ...
不動産業界に立ち入って２０年以上、
同じようなケースをいくつも見てきたんだよ...
普通の、どこにでもある、大量生産品の新築をやっていいのは
どんな状況でも耐えられる、お金持ちだけなんだよ...
土地を持っている、自己資金をたくさん入れている...
そんな人たちなんだよね...
だから、わたくしも含めて、資金の無い人、耐力の無い人は
頭を使って、オリジナル、唯一無二にしていかないと...
３日（日）はそんな勉強会になるかな。
少しでも参考になればいいんだけど
みんな、２０年以上見てきたマイナスの話しは
あまり興味がないんだよね...
欲に目がくらんでるのか
自分「だけ」はうまくやれると思っている自信過剰なのか
よくわからんけど
世の中には、残念に思う人が大勢いるんだな...
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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ぺんちゃん撮影
岡山大家撮影
空き家・空き地のご相談は↓↓↓
半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）12時半
参加予定（定員１０名）
１Ｍ本さん
２まこりん
３Ａ藤さん
４わっきーさん
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☆「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
2日（土）15時半
参加予定（定員１０名）
１りんしょ〜さん
２Ｍ本さん
３まこりん
４Ａ藤さん
５わっきーさん
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☆「勉強会」新築についての勉強会
3日（日）13時
参加予定（定員１０名）
わたくし
軽・最後１りんしょ〜さん
普・最後２しんやさん
軽・最後３Ｔ田さん
普・最後４よーすけさん
普・最後５ちーこさん（女性）
軽・１７６むーさん（女性）
軽・最後７yazinさん
普・最後８ＲＹさん
他・１８９たくみさん
軽・最後10しょーたさん（体験）
普・最後11ＨＴさん
普・１７12まこりん
※満席になりました(◎_◎;)
※次回、早々に計画します(;^_^A
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
9日（金）12時半「視察」小串90万円平屋＆小串戸建３棟＋倉庫225万円＆胸上別荘＆ランチ
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）19時「新年会・夜４」農業高校レストラン
14日（水）13時半「視察」玉野市玉原ロードサイド店舗２つ＆お茶
26日（月）12時半「視察」迫川戸建＆ランチ
３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
11日（月）16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
４月一覧
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
別にネタを探しているわけじゃないんですけど
Twitterっていろいろ書かれてますね(;^_^A
今回は、いなお@田舎で新築大家 さんって方のツイートで
考えさせられるものを発見...
いなお@田舎で新築大家 @ladder_lstyle
「僕も新築アパートで昨年近隣に大量供給があり」
「一気にレッドオーシャンになり、もがきました。」
「なんとかお満室にできましたが」
「今までの経験がなかったらどうだったろうと感じます。」
「新築アパート＝儲かる、簡単」
「といった安易なイメージは危険だと感じます。」
この方、shiro@看護師さんって方の記事をリポストされててね。
shiro@看護師 @toyamazukan
「今日は怖い話をするね」
「新築アパートする人へ」
「立地がそこそこ」
「まだ土地割安な人気エリア」
「土地から新築建てました」
「法人需要あり」
「高め家賃とれます！」
「って、他の人も同じリサーチ結果だったんだろうね。」
「周りにも新築アパート建ちました。」
「するとね、ぶつかるよのｗｗｗ」
「客付けが。」
「ましてや、次の年」
「自分のアパートは築１年」
「違う新築が建つよね？」
「そしたら、同じ広さ、同じ値段なら」
「新築から埋まるよの。」
「仲介さんも埋めてあげたいって思うから」
「家賃、近隣の新築より下げようよ？」
「って提案してくる。」
「当然、法人顧客は新築に入りたがるから」
「築１年でも近隣に新築があればそっち。」
「するとね〜、」
「家賃が一気に数千円下がるとかあって」
「新築プレミアを実感するわけ。」
「だから返済ギリにしたらダメ」
「富山の土地から新築アパートは」
「みんな切磋琢磨して」
「めちゃくちゃハイレベル。」
「そんな中で自分の商品（アパート）と」
「長い時間をかけて付き合いする。」
「夢ばっかじゃないよね。」
「みんな、新築やろうよ！」
「アパート建てようよ！」
「みたいなノリ？あるし」
「当然、一歩も踏み出さなければ」
「進めないんだけど」
「確かに一撃で退場リスクもあるよ。」
「怖い話、またする」
「他の人、成功ばっかポストするでしょ？」
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「素直に失敗も書いとくね。」
...
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わたくしが、いつも書いてる、話してることよな...
以前、ここで反省の弁を書いたけども
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2023年11月15日 いまとなっては間違っていたと思います...
みんな似たようなことを考えてるんだよね...
それで、業界の人は同じようなアドバイスをするんだよね...
「いま現在の判断」としてはそんなに間違っていないしね...
でも、大家業ってのは、長い勝負になるんだよね...
同じもの、大量生産されるものでは
「新しい」って価値が消えると、戦えなくなってくるんだよ...
不動産業界に立ち入って２０年以上、
同じようなケースをいくつも見てきたんだよ...
普通の、どこにでもある、大量生産品の新築をやっていいのは
どんな状況でも耐えられる、お金持ちだけなんだよ...
土地を持っている、自己資金をたくさん入れている...
そんな人たちなんだよね...
だから、わたくしも含めて、資金の無い人、耐力の無い人は
頭を使って、オリジナル、唯一無二にしていかないと...
３日（日）はそんな勉強会になるかな。
少しでも参考になればいいんだけど
みんな、２０年以上見てきたマイナスの話しは
あまり興味がないんだよね...
欲に目がくらんでるのか
自分「だけ」はうまくやれると思っている自信過剰なのか
よくわからんけど
世の中には、残念に思う人が大勢いるんだな...
おしまい
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
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金利がガーンと上がってはいるものの...
