岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

***************************************************************************

こんばんは。岡山大家です。


さて、今日も昨日の続きで


かといって、せっかく入居者が決まるかもしれない時に


交渉を突っぱねて話しがなくなるのも避けたい...


難しいところです


...


...



部屋探しのほとんどの方は


長期的視野に立っていません。


と言うのが


目先の利益しか見ていないんです。


要は、初期費用や月々の家賃が大切なんですね


まぁ、いつまで住むかなんてわからないですから


先々のことを考える必要もないんですけど。


...



一方、大家さんはできるだけ長く住んで欲しいですからねー


綺麗にして、家賃も下げて


半年ほどで出て行かれたりしたらたまらんですバイ


...



でもね、そういうことは


初心者マークのケツが青い営業マンにはわからんのです


彼らも売上という目先のことしか考えていないんで


契約が決まって広告料がたんまり出ればなんでもいいんです


その為には、なんやかんや交渉して


大家さんを丸め込む説得するのが一番簡単です


そりゃそうでしょ


一部の大家さんを除いて、ほとんどのパワーバランスが


不動産屋　＞　大家さん


なんですから。




それに、彼らは


短期で解約された時の


金銭的、精神的ダメージを知る由もありません



賃貸経営をしたこともなければ


分業化が進んで、退去精算すらしたことがない人達にわかるはずがないでしょ


退去修繕の手間や金銭面を知らないんですよ


単なる案内マシーンと化した営業マンにはわからない仕組みなんです



つづく





1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村