2013年05月25日
岡山市で区分投資はどうか？ ３
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は昨日の続きで
読者の ぱぱさん からご質問
「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」
...
１、中心部の単身用区分 の
良いところって、まずは
岡山駅近くの一等地 に
比較的安い価格 で
空間を買える ってことでしょう。
実際、よく出ている価格帯は２００～３００万円程度ですし、
この価格で一等地に空間を手にできるのは
かなりのメリットだと思います。
自己資金が不足気味の方 や
いきなり高額物件は...（汗）って方には
向いているかもしれません。
...
要は、客付けできてお金が残るのか
ってところが大事なところだと思うんですけども
そこがかなり難しいのかなと...
...
岡山の単身用区分の安いやつは
３点ユニットばかりで、一般の方には不人気です。
単身用区分同士でも競合しますし、
一般の単身用賃貸物件とも競合するので
ライバルも多いです。
客付け面は楽ではないですねー
そういうことからすると
「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」
の質問に対して、
素人には厳しいということになると思います。
...
ただ、一定のニーズはあるんです。
穴吹のアルファシリーズや
大京のライオンズシリーズには
オートロックがついています。
築２０年級の賃貸物件でオートロックのある物件って
なかなか難しいですから
家賃が安くて、セキュリティー性も高い物件となれば
大きく浮上してきます。
中心地でセキュリティー重視 ＞ ３点ユニット
という方は少なからずいます。
...
あとは、外国人の方のニーズです。
一般の賃貸物件では、受け入れてくれるところが少ないです。
生活習慣の違いや滞納トラブルなどが何かと煩わしいですから
一般の大家さんは結構嫌います
そこを敢えて狙っている大家さんもいて
ハイツセイコー や ナッツクラッカー などを複数室所有しては
外国人を中心に運用されていたりします。
うまいことそういう入居者を探せるかどうか
ノウハウ満載の先輩大家さんを差し置いて
自分の部屋に入ってもらえるかどうか
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
***************************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
***************************************************************************
こんばんは。岡山大家です。
さて、今日は昨日の続きで
読者の ぱぱさん からご質問
「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」
...
１、中心部の単身用区分 の
良いところって、まずは
岡山駅近くの一等地 に
比較的安い価格 で
空間を買える ってことでしょう。
実際、よく出ている価格帯は２００～３００万円程度ですし、
この価格で一等地に空間を手にできるのは
かなりのメリットだと思います。
自己資金が不足気味の方 や
いきなり高額物件は...（汗）って方には
向いているかもしれません。
...
要は、客付けできてお金が残るのか
ってところが大事なところだと思うんですけども
そこがかなり難しいのかなと...
...
岡山の単身用区分の安いやつは
３点ユニットばかりで、一般の方には不人気です。
単身用区分同士でも競合しますし、
一般の単身用賃貸物件とも競合するので
ライバルも多いです。
客付け面は楽ではないですねー
そういうことからすると
「岡山市の区分マンションは素人には厳しいでしょうか？」
の質問に対して、
素人には厳しいということになると思います。
...
ただ、一定のニーズはあるんです。
穴吹のアルファシリーズや
大京のライオンズシリーズには
オートロックがついています。
築２０年級の賃貸物件でオートロックのある物件って
なかなか難しいですから
家賃が安くて、セキュリティー性も高い物件となれば
大きく浮上してきます。
中心地でセキュリティー重視 ＞ ３点ユニット
という方は少なからずいます。
...
あとは、外国人の方のニーズです。
一般の賃貸物件では、受け入れてくれるところが少ないです。
生活習慣の違いや滞納トラブルなどが何かと煩わしいですから
一般の大家さんは結構嫌います
そこを敢えて狙っている大家さんもいて
ハイツセイコー や ナッツクラッカー などを複数室所有しては
外国人を中心に運用されていたりします。
うまいことそういう入居者を探せるかどうか
ノウハウ満載の先輩大家さんを差し置いて
自分の部屋に入ってもらえるかどうか
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
投稿者：岡山大家｜23:39
｜区分所有投資について
その２ 富山２日目ー 違いが明確なんだよね。
