2013年05月12日
ついに値下げ ７
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
先日、長女がようやく退院したと思ったら
次は、生後２ヶ月の次女がRSウイルスとやらに感染し
咳と鼻水が止まらなくなってしまいましたー
鼻が詰まって息がしにくいのか、とても寝にくそうです
妻もわたしくしもギリギリ綱渡り状態でございます
さて、今日も昨日の続きで
という訳で、頼りにならん営業マンの言うことを鵜呑みにしていては
大家さん失格です
賛否両論あるかもしれませんけど、
経験も知識もあって多少なりとも大家さん寄りに立ってくれる営業マンは
ほとんどいないので...
...
基本的に、入居者は長期的な視野は持っていないと書きました。
目先の家賃が安いとか、初期費用が安いといったことに目が行くんですね。
もちろんお金持ちはそんなこと関係ないですけど
...
「家賃３０００円下げてください」
家賃は下げたくないけど、下げれば入ってくれる...
うー...
そんな時には、こちらから提案してはいかがでしょう
例えば、
最初の１年間は 毎月１０００円 下げる
↓
２年目は 毎月２０００円 下げる
↓
３年目以降は 毎月３０００円 下げる
長く住んでくれたらお得ですよーみたいな。
長く住もうという気になってくれるかもしれませんよ
或いは
３０００円下げるけれども 短期解約違約金をつけてほしい と。
１年未満での退去で 家賃２ヶ月分
１年以上２年未満の退去で 家賃１ヶ月
って感じで、
下げてあげるけど長く住んでくれないとダメよみたいな
先のことなんかわからないですし、
基本的に短期解約を念頭に置いていない方だとすんなりいきますね
そもそも短期解約を考えている人は弾かれますから
１～２年は安定しやすいです。
...
家賃を下げて他にバレたら困るなんて方は
先出しでフリーレントにして実質値下げするとか
一定期間入居したらキャッシュバックするとかね。
話しがあるっていうだけで折角のチャンスですから
なるべく自分に有利に持っていけたらいいですね
そもそも、営業マン側から有益な提案が出てきたらいいんですけどねー
おしまい
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円で入居中 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円で賃貸中 3号,4号合わせて 利回り27％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？
基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
先日、長女がようやく退院したと思ったら
次は、生後２ヶ月の次女がRSウイルスとやらに感染し
咳と鼻水が止まらなくなってしまいましたー
鼻が詰まって息がしにくいのか、とても寝にくそうです
妻もわたしくしもギリギリ綱渡り状態でございます
さて、今日も昨日の続きで
という訳で、頼りにならん営業マンの言うことを鵜呑みにしていては
大家さん失格です
賛否両論あるかもしれませんけど、
経験も知識もあって多少なりとも大家さん寄りに立ってくれる営業マンは
ほとんどいないので...
...
基本的に、入居者は長期的な視野は持っていないと書きました。
目先の家賃が安いとか、初期費用が安いといったことに目が行くんですね。
もちろんお金持ちはそんなこと関係ないですけど
...
「家賃３０００円下げてください
」家賃は下げたくないけど、下げれば入ってくれる...
うー
...そんな時には、こちらから提案してはいかがでしょう
例えば、
最初の１年間は 毎月１０００円 下げる
↓
２年目は 毎月２０００円 下げる
↓
３年目以降は 毎月３０００円 下げる
長く住んでくれたらお得ですよー
みたいな。長く住もうという気になってくれるかもしれませんよ
或いは
３０００円下げるけれども 短期解約違約金をつけてほしい と。
１年未満での退去で 家賃２ヶ月分
１年以上２年未満の退去で 家賃１ヶ月
って感じで、
下げてあげるけど長く住んでくれないとダメよみたいな
先のことなんかわからないですし、
基本的に短期解約を念頭に置いていない方だとすんなりいきますね
そもそも短期解約を考えている人は弾かれますから
１～２年は安定しやすいです。
...
家賃を下げて他にバレたら困るなんて方は
先出しでフリーレントにして実質値下げするとか
一定期間入居したらキャッシュバックするとかね。
話しがあるっていうだけで折角のチャンスですから
なるべく自分に有利に持っていけたらいいですね
そもそも、営業マン側から有益な提案が出てきたらいいんですけどねー
おしまい
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