岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　　H18年 5月　新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　現在リフォーム検討中

　
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こんばんは。岡山大家です。

ようやく新年初出社

しかし、基本的にPCを使う作業ばかりなので、

腰に負担が

どうしたもんですかね...

↓マジで検討中です。










なんかテキトーに昔のこと書いていってたら

ずいぶん長くなってきて




今日は、少し脱線して、　借金　について書いてみます。

借金　って、イメージ悪いですか？


お金を借りる。

ローンを組む。

融資を受ける。


全部、お金を借りるということだと思いますが、

ずいぶんイメージが違う気がしますね。


お金を借りることを異常に嫌う人もいますが、

借りたお金を　何に使って　どうやって返すか　が

ポイントだと思います。


１．服　を　クレジットカード　で買う　⇒　来月の給料で　一括払い

２．車　を　マイカーローン　で買う　⇒　毎月の給料とボーナスで　６０回の分割払い

３．自宅　を　住宅ローン　で買う　⇒　毎月の給料とボーナスで　３５年の分割払い

４．賃貸用の物件　を　融資を受けて　買う　⇒　毎月の家賃収入で　２５年の分割払い


みなさんはどれが　良い借金　だと思いますか？


わたくしは....



つづく


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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　現在リフォーム検討中

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、岡山県産業振興財団が主催する

「プレ・インキュベーションセミナー」に参加して、

マーケティングの勉強をしてきました。

講師は　�潟Aイムサプライ　伊豆田　功　先生


これがすごくよかった

マーケティングに哲学的な話も織り交ぜて所々笑いもあり。

機会があれば、ぜひ一度お話を聞いてもらいたいですね



さて、昨日の続き。

良い借金はどれだと思いますjか？　ということでしたが、


１．服　を　クレジットカード　で買う　⇒　来月の給料で　一括払い

２．車　を　マイカーローン　で買う　⇒　毎月の給料とボーナスで　６０回の分割払い

３．自宅　を　住宅ローン　で買う　⇒　毎月の給料とボーナスで　３５年の分割払い

４．賃貸用の物件　を　融資を受けて　買う　⇒　毎月の家賃収入で　２５年の分割払い


個人的には　１　と　４　だと思います。


まず　１　は　

利息が発生せず、ポイントが獲得できるので、

使い方さえコントロールできれば、現金決済よりもかなりお得だと思うからです。


わたくしの場合、

・ガソリン代
・携帯電話代
・電気代
・ガス代
・NHK受信料
・NTT（ネット代）

など　約６万円　支払っています。

その他、

新幹線代、ゴルフ代、ネット経由での買い物　（服、靴、本など）

などにも活躍していますから

年間　１００万円　程度はカードで支払っています。


所有カードもいろいろあって

・コンビニ系
・スーパー系
・ガソリン系
・家電量販店系
・鉄道系
・スポーツ系

など１０枚程度ありますが、シーン　や　還元率　で使い分けています。

昨年は、ポイントで数万円分得してますからね〜

ちなみに、鉄道系以外は　年会費０円　です。


ポイント還元率が高い　とか　使い勝手の良い　もので

年会費０円　なら持っておいたほうが得ではないでしょうか。





◆「コスモ・ザ・カード・オーパス」年会費無料！只今、新規入会キャンペーン中◆




つづく


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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

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こんばんは。岡山大家です。

さて、昨日の続き。


良い借金はどれだと思いますjか？　ということで、

昨日は　１　のことを書きました。


１．服　を　クレジットカード　で買う　⇒　来月の給料で　一括払い

２．車　を　マイカーローン　で買う　⇒　毎月の給料とボーナスで　６０回の分割払い

３．自宅　を　住宅ローン　で買う　⇒　毎月の給料とボーナスで　３５年の分割払い

４．賃貸用の物件　を　融資を受けて　買う　⇒　毎月の家賃収入で　２５年の分割払い


で　２　と　３　は、個人的には良くないと思っています。

どちらも普通にあるシチュエーションではありますが...


１　だけが一括払いで　金利負担なし。

２　も　３　も　４　も長期の分割払いで相応の金利を払う点で共通しています。

が、２　３　と　４　の決定的違いは、

「支払いの原資」　にあります。


２　３　は　自分の給料などから　で、

４　は　自分の給料以外の収入から。


この差はとてつもなく大きい...


例えて言うなら　２　と　３　は、

・ジュースの自販機をローンで買って　自分一人で使う。

・プリクラの機械をローンで買って　自分一人で使う。

・UFOキャッチャーの機械をローンで買って　自分一人で使う。

・ガチャガチャの機械をローンで買って　自分一人で使う。

...　もういいですか。


せっかく、お金が貰えそうなものがあるのにもかかわらず、

自分一人で使うというのはとても残念だと思います。


資産を独り占めしたり、眠らせておくのはもったいないですよ。



人に先に与えることで、将来リターンがあるのだとおもふ。


おしまい。


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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は　あつさんの　リクエスト　で

住宅（アパート）メーカー　で建てるのか

地場工務店　で建てるのか

で考察してみたいと思います。


岡山で、住宅（アパート）メーカーというと

・積水ハウス
・ミサワホーム
・ダイワハウス
・大東建託
・東建コーポレーション

が　五大業者　として君臨しています。

その次に

・セキスイハイム

極々わずか

・パナホーム

があります。


それぞれ特徴がありますが、それはひとまず置いといて

どこのメーカーも建築費は結構高いです

大手ほど広告宣伝費や人件費がかなり乗っかってますから

仕方ないところでしょうね。


構造や設備で違ってきますが、

1ＬＤＫ　40�u　で　一室あたり　850〜950万円　程度ですかね。

積水ハイムはもう少し安いです。


確か、積水ハウスは　1階が1Ｌ　2階が2Ｌ　の上下2世帯の見積りで

1800万程度だったと思います。


ダイワハウスの　オッツシリーズ　は　2Ｌ　で1000万は軽く超えますね。


ミサワの一戸建て　カシーヤシリーズ　は一戸当たり　ざっくり1200万程度らしいです。


地場の工務店でしたら、

一戸建てで　本体工事が　800万〜900万　なんてものもありますから、

単純に安くいこうと思えば、地場工務店のほうがお得ですよね



では、実際にお部屋を探している方はどんなところを見るかといいますと、

積水のシャーメゾンがいい

みたいな方はごく少数です。

以前住んでいたとか、ＣＭ見て好印象とかいう方がたまにいますけど。


はっきり言って、

・立地
・設備
・家賃

が合致すれば、建築会社の差はほとんど感じませんでした


まぁ元々、地場工務店がアパートを建てることが少ないので、

結果的にどこかのメーカーの新築に収まることが多くなりますわね。


基本的にみなさん建築会社のことなんかわかってませんから、

「わぁ〜きれ〜」
「わぁ〜ひろ〜い」

が満たせて、それなりの設備があれば、入居者目線的にはＯＫです


家主目線的には

・建築会社の信頼性
・アフターサービス

などが気になりますね。


あと、もし売却することがあった場合には

大手メーカーのブランド力が影響すると思います。


中古の戸建て市場では、

最近売り出し中の

ヘルーホーム　や　タホーム　などよりも

積水、ミサワ、ダイワなどのほうが人気が高いですからね。


例えば、（車メーカーの方、すみません）

トヨタの300万の車　と　三菱の300万の車　を　新車　で買って

数年後に売ろうとしたら、トヨタのほうが高く売れるでしょう


ですが、結局は立地と売却価格次第でしょうけどね。

ヘルーホーム　や　タホーム　でも

立地　と　価格　に問題がなければ買う人はいますよ



ということで、入口は　地場工務店　が有利だと思います。

・建築費が安い
・人気や家賃に差はほとんどない
・結果、利回りがよくなる


しかし、長期保有でいくと

・外壁や屋根のメンテナンスで差が出るかもしれない
　（メーカーのほうが長持ち？）

といったところが気になりますかね。


実際、ミサワホームやセキスイハイムは

タイル外壁を採用していますが、10年経っても色褪せていないですからね〜



結局、出口戦略の取り方だと思いますね。

メンテナンスしながら　30年　とか保有するのか

どこかで手放すのか



長期保有が前提なら、アパートやマンションを建てればよいと思いますし、

10〜15年程度の保有なら戸建てがよいと思います。




基本的に、どの建物も

1.新しい　⇒　入居率高い、家賃高い
↓
2.古くなってきた　⇒　入居率低下、家賃下落、修繕費増加


ですから、



わたしは、


1.新しい　⇒　入居率高い、家賃高い
↓
2.ここで売る
↓
3.古くなってきた　⇒　入居率低下、家賃下落、修繕費増加



という戦略です。


3.の段階は、新しい買い主さんにお渡しします


つづく


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　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

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こんばんは。岡山大家です。

今日は　麒麟さん　のリクエストで

「指値」　について書いてみます。


結構、不動産投資系の書籍に書いてますよね。


「指値」　って結構いけるもんだと思ってる方も多いでしょうね


ですが、基本的には難しいケースがほとんどではないでしょうか。


・何らかの原因で売れ残っている
・売主が早く現金化したい

ときぐらいじゃないですかね。


わたくしの知り合いが、築浅の平屋を買った時は

確か　1300万　⇒　1150万　ぐらいになったような記憶があります。

この時は、売主さんが早く現金化をしたかったようでした。


別の知り合いは、

2300万で広告掲載　⇒　数ヵ月売れ残り　⇒　価格改定　⇒　問い合わせ

という流れから、

売主の業者が長期間抱えていたのを処分したいとのことで

結局　2300万　⇒　1800万程度で買っていました。



わたくしは、物件を見る基準のひとつに

「路線価」　をよく使います。

詳しくはこちらをご覧ください。

税金などを計算するための　道路の基準価格　です。

これで調べることができます。


自分の目当ての土地の前面道路が　1�u＝何円か

っていうのを見て、3.3倍で　1坪　の単価をみます。

土地の形　や　道路への接し方　によっても変わりますが、

この路線価の1.25倍程度以内の売値であればまぁＯＫかなと。


例えば、

50坪　1000万円　で売りに出ているとしたら　坪20万円　ですね。

仮に、この土地の前面道路の路線価が　1�u＝4万円　なら

3.3倍で　1坪　13.2万円　ですから　坪20万だと割高だなと判断します。


×50坪　で　660万円　　さらに　×1.25倍　で　825万円　なので、

1000万円の売値に対して、850〜900万円程度なら交渉可能

って感覚ですね。


これは、わたくしの個人的な目安なんで、人それぞれだと思います。


ですが、こんな感じで何らかの根拠を提示することは大切だと思います。

近所の取引事例とかもあればいいですね。


上の例でいうと、

・ここまで売れ残っているのか？
・初値が1000万円？それともすでに値下げ後の価格？
・買いの希望者は多いのか？
・売りたい動機は？

などをじっくり聞き込みした上で根拠のある「指値」を提示しないと

相手の怒りを買うことになるでしょうから

慎重に判断したいところです



結局のところ、

不動産の売買価格なんていうのは、あってないようなもんです。

お互いが納得すればいいだけの話ですから。


相手は、思い出や愛着のあるかもしれない土地・建物を手放す場合もあるわけですから、

「この値段だったら買うよ」

よりも

「予算的にこれ以上はしんどいんですなんとかお願いできませんか末永く大切にしますから」

のほうがいいでしょう


人間関係　商売の基本ですね



つづく


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こんばんは。岡山大家です。

2月5日に　住宅メーカーか地場工務店か　ということで書きました。


今日は、若干その続きです。


わたくしの、物件2号は

大手住宅メーカーの　Ｓハウス　で建築しました。


2号についてはいずれ詳しく書きますが、

なぜ、Ｓハウスだったというと、

単に　建築条件付き　の土地だったからです。


建築条件付き　というのは、

簡単に言うと、土地は安めにするから、建築はうちでやってね

っていうことです。


ご存じのとおり、地場工務店よりも

対外的に信頼性は高いですが、建築費も高い


しかし、なるべくローコストで建てたいのが大家というもの


で、実行したのが　施主支給　というやり方です。

基礎、躯体部分、水道、電気関係は密接に絡んでおり、

アフターの面から難しいところがあるので、Ｓハウスにお任せ。


見積りを見ながら割高に感じた

・クロス
・アンテナ
・一部床
・ウォシュレット購入と設置

の工事をこちらで手配しました。


職業柄、内装屋などの手配も簡単にできますので、

安くお願いすることができました


具体的には

クロス　1�u/1500円　の見積りが　1000円程度
アンテナ設置　約15万　が　約5万程度

床のフローリングはほぼ同額だったので、

リビングはお任せして、

脱衣所のクッションフロアと

もう一部屋はウッドタイルを格安で貼りました。
（フローリングなんかより高級感が出るんです）

ウォシュレットは確か4〜5万の見積りだったのを

Ｙ電機で1.5万円で買ってきて、

アンテナ工事と一緒に付けてもらいました。


これで30万近くコストダウンできました

元々が高いんですけど、少しでも抵抗しました


実はもう少し安くなるのですが、

Ｓハウスに丸々儲けさせるよりも、

普段からお付き合いのあるところに儲けてもらおうと思い、

ある程度利益を取ってもらいました


11月引き渡しだったのですが、

施主支給の部分は、翌年に領収証を回してもらったので、

節税にも役立ちました




というわけで、見た目は立派なＳハウスの一軒家に見えますが、

実は一軒家に比べてグレードの低い、アパート仕様で

しかも、内装はＳハウスとはほぼ関係なしの仕様です（笑）



ですが、基礎や建物本体は　Ｓハウス　なので、

保証もついていますし、

しっかりアフターメンテもしてくれていますよ


おしまい


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今日は、繰上げ返済について書いてみます。

わかりやすいサイトを見つけました。
こちらです。


繰上げ返済する派って多いんですかね〜？


すればするほど、元金が減ってそれに伴う利息がなくなるので、

お得な感じですよね。


例えば

借入金額　2000万
返済期間　35年
金利　2％

で借りました。

そして、奥さんと一緒に、1年で100万貯めようと誓いました。

そして3年で300万貯まりました


ここで一気に　300万　繰上げ返済すると

返済期間の残り32年は　⇒　25年4ヵ月　に短縮

払うはずだった利息は　約231万　減少しました。


奥さんと大喜びしました


まぁ300万かどうかわかりませんが、

個人の住宅でしたらよくありそうな話です。


借金を早く返して自分の物にする。

もちろんありだと思います。

15年とか20年で払い終わってしまえばこっちのもんですからね



でも、わたくしは個人的には、繰上げ返済はあまり考えていません。

どうするかというと、再投資します。


貯まった300万で物件を買います。

次の物件の頭金　か　現金で買えるもの　に投資します。

すると

先ほどの物件Ａ　と　新たな物件Ｂ　とで　2馬力　になります。

そして、また貯金します。

今度は　2馬力　ですから少し早く貯金ができます。

そして　2〜3年後に　物件Ｃ　を買います。

すると　3馬力　になります。

さらに貯金が加速します。

物件Ｂ　か　Ｃ　を現金で買っていれば　担保　にも使えます。

そして1〜2年後に　物件Ｄ　を買います。


そんな感じで、ここまできました。


300万を繰上げ返済に使っていたら、

今も　1馬力　のままだったかもしれません。



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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


一般的に、不動産投資って満室経営が続くと

購入初年度　⇒　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

2年目　⇒　初年度ほど経費がないので　黒字

3年目　⇒　同じように　黒字

4年目　⇒　同じように　黒字

5年目　⇒　同じように　黒字

...


といった感じになります。

まぁ事業ですから、黒字は良いことです。


ですが、黒字だと税金を持っていかれます。


わたくしの場合、払ってもせいぜい数万円程度ですが

あまり面白い話ではないです


サラリーマンですから、毎月自動的に所得税を引かれていますし...


そこで、わたくしは、

購入初年度　⇒　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

2年目　⇒　初年度ほど経費がないので　黒字

3年目　⇒　同じように　黒字

4年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

5年目　⇒　4年目ほど経費がないので　黒字

6年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

7年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

8年目　⇒　貯まったお金で物件を買う
　　　　　　　登記費用や仲介料などで　利益が少ない　か　赤字　になる

....


赤字になると、税金を払わないで済むどころか、

給与から引かれた　所得税　が戻ってきます。



3馬力、4馬力となって、がんばって給与からも貯金をすると

毎年200〜400万程度のキャッシュを持つことが可能になります。

すると、安いものなら毎年購入することができます。


もちろん、毎年でなくて、もっと貯めて大きいのをいってもよいですし、

非常時のキャッシュも残しておいたほうがよいので、

全額再投資という訳にはいきません。


賛否両論あると思いますが、

わたくしは概ねこんな感じのイメージで

資産増強　と　節税　に取り組んでいます。



なので繰上げ返済は好みません。　


長期の固定金利で

金利上昇リスクがある程度許容できる構成であればですが。



お金は　早く多く借りて、少なく長く返す　がよろしいかと思います



おしまい


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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

以前、麒麟さんのリクエストであった　銀行融資について　書いてみます。


できるだけ少ない自己資金で、

できるだけ多く借りてレバレッジをかける。

不動産投資の魅力のひとつですよね


でも、なかなか融資が通らないという話をよく聞きます。


わたくしの今進めている案件は、

戸建賃貸でして、

同じ敷地に　ローコストで　2棟　建てるやつなんですけど、

某3桁の数字の銀行では話になりませんでした。

戸数が少ないので入居率が　100％　50％　0％　しかないと。

相当自己資金を入れてもらわないと厳しいということでした



ですが、同じ案件を　四国の土佐の北で讃岐の西の銀行では

いくつか条件はありますが、かなり前向きです

具体的な話はまだまだこれからですが...

ですが、ここは融資に前向きだという話をよく聞きます。


つい数ヵ月前、知人が1億4000万を引っ張ってましたしね。

築20年程度のＲＣマンションで、

固定資産評価額は土地建物で1億を切ってましたが...



わたくし、30年来の友人が某チャイナの銀行にいますが、

彼曰く、「事業用はかなりハードルが高くなってるよ」と言ってました。

実際、この銀行はしっかり儲けてるくせにかなり渋いと思います。



使ったことはありませんが、積極的な姿勢を感じるのは

日本政策金融公庫の

新企業育成貸付　です。

セミナーなどで何度か話を聞く機会がありましたが、

そもそもが国の事業ですから、かなり前向きさを感じました。

しかし、融資期間は最長15年です


あとは一般的に、信用金庫などが借りやすいと聞きますね。



融資期間は、できるだけ長いほうが　キャッシュフロー　が出るのですが、

大概、建物の法定耐用年数内でしか融資を受けられませんから、

例えば、築20年の建物なんかだと、

コンクリート以外は、長期の融資はほぼ無理なんですね



明日は、わたしなりに思う

投資に入りやすそうな手法　や　グレーなお話を書いてみます。



おしまい


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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



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　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


昨日の、1億4000万引っ張った話しですが、

それ自体はとてもすごいことだと思います

ほぼ満額融資です

このご時世、なかなかできないですよね〜

金利は1％台です。


ですが、築20年のＲＣで　返済期間が　15年...

そして、諸経費含めて、自己資金を1000万円以上投入しました...

さらに、管理会社のサブリース（家賃保証）を要求されました...


これぐらい負担しないと貸してくれないんですね


この後、不動産取得税が300万近くきます...

下水のきていない地域なので、浄化槽が心配です...


ですが、15年凌げばこっちのもんです

とは言え、その頃は　築35年　のマンションになっていますが...


なんとかがんばって凌いでほしいものです



収支計画や物件価値が重要な事業用融資ですが、

その他の融資でも不動産投資を始めることはできます。


例えば、

某チャイナの銀行の融資担当の友人が言ってましたが、

プライベートローンという、個人属性のみで借りられるものがあります。

住宅ローン基準金利に+0.4％です。

返済比率は30％で見るそうなので、

年収400万の方でしたら、年120万の返済までＯＫですね。

月10万です。

借入総額は2500万ぐらいまでならいけるんじゃないでしょうか。

これは、物件の内容は全く関係なく

住宅ローンセンターで相談できるそうです。


たまに、築20年級で　2ＤＫ　4世帯　のアパートが2000万程度で出ている時もありますから、

Ｐ1台込　5万　×　4世帯　＝　20万　×　12ヵ月　＝　240万　

表面利回り　12％...


指値が通ったり、固定資産評価よりも安く買えたりするなら、

こういった融資でチャレンジしてみるのもありでしょう。


失敗は嫌ですが、

もし失敗しても1500万ぐらいなら買い手もいるでしょうし、

それなら純損失も数百万レベルですよ。


万一があっても再起できますよ



もう少し融資関係の話で引っ張ります。


つづく


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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


銀行って、結局、担当者が上をどうやって説得するかだと思うんですよね。

なので、

・できるだけ預金や金融商品を買って普段から付き合いをしておく
・できるだけ実績や信用力のある人の紹介で、
　できるだけ上級行員を紹介してもらう（支店長や支店長代理）
・物件の担保価値が高いもので勝負
・自己資金は多めに用意しておく

といったことは基本的な部分でね

そこに

・保証人
・他に提供できる担保

といったことが絡みます。


大きな破壊力を持つのが

サブリース（家賃保証）ですね。

有力管理会社が家賃保証するってことになると

担当者が、支店長などを口説く大きな武器になるんですよね。

簡単ではないですけどね。


ちなみに大手メーカーの新築はほぼサブリース付きですね。

大家側にとってはもったいない部分ですけど融資面では有利です。


あと、裏の部分で

見せ金とか銀行用のダミー見積もりとか

融資後しばらくして管理（サブリース）解約とか

住宅ローン利用とか...

ちょいちょい聞きますね。



自分の考えている入口でいろいろ変わってきますけど、

今のうちにできることはやっておきたいですね



おしまい


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こんばんは。岡山大家です。

今日、法人から部屋探しの依頼がきました。



・勤務先　岡山駅近く
・通勤　20分以内
・家賃　8〜10万　（共益費・Ｐ除く）
・間取り　2Ｌ〜

・築5年以内
・オートロック（要はマンション）
・敷地内Ｐ
・子供が小さいので幼稚園,小学校近く


まぁよくあるパターンです

完全に岡山の相場をなめてます


築5年以内の2Ｌ以上のマンションに10万で住めると思うなよ

って感じです


こういった方たちは、相場観が間違っていることに徐々に気づいて

どこかで妥協します。

なんせ、3月末とかまでには必ず引越ししないといけませんし、

のんきに構えてたらどんどん物件がなくなってしまいますから




岡山駅の周辺では難しいことに気づき、

「1駅ぐらいなら我慢するから、大元駅か北長瀬駅周辺はどう？」



「大元で築5年で10万は無理です。
北長瀬駅の近くに築浅マンションはほとんどありませんし現在満室です。」



「じゃあ備前西市駅は？」



電車の本数が少ないですよ。






なんてやり取りをします。

この手の方は、まずアパートでは落ちません。

子供が小さいので防音性やセキュリティーを気にして

ＲＣマンションになります。



仕方ないから築年数を落としてきます。


「築10年ぐらいならどう？」



「それでも10万は無理ですね。

大元駅徒歩5分の築16年の分譲マンションで
9.5万　共益費・Ｐ1台込
2ＬＤＫ　60�u

ですね。」



「60�uはちょっと狭いな〜
もう少し新しくて広いものはない？」



「大元駅徒歩10分、築7年
3ＬＤＫ　72�u　14階建ての11階がありますが...

家賃は12.5万で1台込です...」



「うわ〜高いな〜
会社規程が10万までで、共益費・Ｐ代は個人負担だから
家賃10万、共益費・Ｐ代を2.5万に分けられないかな？」
できれば少しでも値下げしてほしい



「分けると、敷金・礼金が減るので、値下げと一緒に大家さんに聞いてみますね。」



大まかに、こんな感じで10万台前半の分譲マンションが決まっていきます


限られた時間で、できるだけ希望の物件に住みたいので、転勤者も必死です


貸すならこの価格帯が一番狙い目かな


わたくしの物件1号の2番目の入居者は

14.2万のうち、4.2万円も自己負担してました

岡山駅近く（会社も近く）の最上階に奥さんが惚れこんでしまったそうです


おしまい


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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
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　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

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　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。

　
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こんばんは。岡山大家です。


先日、ダイさんからご質問をいただきました。


今の日本は少子高齢化社会まっしぐらですが、そうなると高齢者が住んでいる築40〜50年の一戸建てが、この先、主を失って空家に成ると僕は勝手に予想しているのですが、意外に郊外の田んぼだった所が造成されると直ぐに一戸建ての新築がこの不景気に景気良く建っていますね。
ならば余計に先ほどの高齢者の方々の家は若い世代に引き継がれずに空家まっしぐらに思えるのですが岡山大家さんはいかがおかんがえでしょうか？

岡山大家さんのお店に相談に来られる年配の方などはおられないのでしょうか？

それとも僕の思い過しで上手いこと空家にならずにまわっているのでしょうか？
古くなったら解体してそこがまた新しい造成地になるとか、、、
とっても気になります。



う〜ん、確かに少子高齢化社会まっしぐらですね〜



わたしが思いますに、

日本人は建ててから壊すまでのスパンが短いですから

どんどん壊していくんじゃないでしょうか

空家になれば、維持するよりも更地にして売ったほうが

簡単ですし...


築40〜50年の物件を数百万かけてリノベーションする人もいるでしょうけど、

ほとんどは壊されると思いますよ



一般的に多くの方々は新しい建物・設備を好みますし、

低金利　や　土地価格の下落　で

マイホームが増える環境ではありますから

古い建物に住む人が増えそうな気はしないですね〜


なので、

空室が増える　ではなく、壊す・更地　か　放置される　と思います。


ならば、賃貸市場の、普通に貸せるレベルの物件であれば影響ないんじゃないでしょうか。





で、年配の方もたまにお越しになりますけど、

賃貸物件のオーナーはほとんど受け付けてくれません。

理由は、「死」　という問題がでてくるからです


自然死でも事故死でも、自分の物件内でお亡くなりになられるととても困ります。

いつ死ぬかなんてわからないですけど、高齢者＝寿命が...　という考えがどうしても浮かびますので、

大家としてはリスクは回避しておきたいと...


必然的に、市営・県営住宅や老人ホームなどが受け入れ先になりますから、

こういう側面からも、一般の賃貸住宅には影響はないと思います。



最近は、高齢者専用賃貸住宅が増えてきています。

これからもさらに増えていくのではないでしょうか



高齢者の増加　や　古い建物の空家の増加　の　高齢化に関することは

我々のターゲットとは関係ないと思いますが、



問題は　少子化　ですね。



人口の減少に加え、持ち家率のUPは　一般賃貸市場に影響を与えるでしょうね

ターゲットになる年齢層がどんどん減っていくのは大問題



でも、賃貸に住む人がゼロになることは有り得ないので、

それらに耐えられる物件を持っていれば大丈夫なわけですよ。


万一があれば、市場から離脱すればいいだけですから


物件探しの重要性が大きいですね



巨額の債務

税収不足

労働者人口の減少

高齢化

企業の海外流出

円高

...


どうやって回復させるんでしょう？


賃貸住宅に住む人は、日本人以外が多くなるかもしれませんね。



おしまい



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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです

　

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こんばんは。岡山大家です。


先日、ダイさんから質問をいただきました。


外国人入居者の文化的相違に於ける問題噴出というのは具体的にどんな事があるのかぜひぜひお聞きしたいです。
やはり外国人の方が多く住まれる物件には日本人の方は少ないのか？
はなから外国人に突出している物件が多いのか？
仮にそういった物件が多いのならばどのようにして外国人の方たちと上手く付き合っておられるのか？
外国人の方々で逆に日本人の方々より得していること等があるのか？
外国人の方達に入居してもらうに当たり貸し損をしない様に押さえておくポイント等あればお教えいただきたいです。



ということで、ひとつひとつ見ていきます。




「文化的相違に於ける問題噴出」


　私が直接遭遇したわけではないですが、

　周辺の日本人の方から入るクレームとしては

　主に　騒音問題　と　ゴミ問題　ですね。

　
　夜中に大声で騒ぐ（お酒も絡んでお祭り騒ぎ）

　叫びながら走り回る

　ゴミが散乱

　自転車が散乱


　といったところですかね。　



　祭りが好きなのかなストレス発散かな

　文化的までいうと言い過ぎかもしれませんが、

　生活スタイルというか日本人のルールに合致しないことが多いようです

　言葉の問題というか、意思疎通がうまくいかないので

　誤解が誤解を呼んでいるのかもしれません





「外国人の方が多く住まれる物件には日本人の方は少ないのか？」
「はなから外国人に突出している物件が多いのか？」


　基本的に、外国人が多いと日本人は敬遠しがちです

　仲介の不動産会社としても、一緒に住むとトラブルの可能性が高いイメージがあるので積極的には勧めませんしね


　近頃はアジア系の外国人留学生が多いんですけど、

　・初期費用は限りなくゼロで希望
　
　・家賃は2万〜3万台
　
　・その家賃で2ＤＫとか広いものを求める
　
　・そこにルームシェアで3人程度で同居

　・さらにネット無料

　・バイト先が岡山駅近くになるので、中心地に近いところ


　みたいに無茶ばかりいうので、なかなか物件がないんです

　で、結局同胞たちと同じの物件に入るみたいな。

　ですから、結果的に外国人が集まりやすくなります。




「仮にそういった物件が多いのならばどのようにして外国人の方たちと上手く付き合っておられるのか？」


　基本的にうまくいきにくいのは一部の人に限られることが多いです。

　ときどき、日本語がかなり上手な子がいるので、そんな子がいるグループを掴まえればなんとかなります。

　日本にくる子たちは、母国では富裕層が多いので、そのあたりのグループは比較的安心です。

　育ちがいいっていうかね

　


「外国人の方々で逆に日本人の方々より得していること等があるのか？」


　う〜ん。特に思いつきませんね〜

　勝手に退去して国に帰ってしまう子は、敷金精算で追いかけることができないので、

　結果的に得しているかもしれません




「外国人の方達に入居してもらうに当たり貸し損をしない様に押さえておくポイント等」


　自らが外国語を覚える(笑)

　外国語の話せるスタッフのいる不動産会社とか管理会社にお願いする(笑)


　どこの世界でも似たり寄ったりでしょうけど、類は友を呼ぶというか、

　母国で富裕層の外国人　と　そうでない外国人　に分かれますので、

　前者を掴まえれば割とスムーズだと思いますよ

　





　実は、不動産会社も大家さんも外国人を入居させることに対してあまり積極的ではないと思います。

　閉鎖的な土地柄もあるかもしれませんが...


　不動産会社からすると

　・家賃が安いから仲介手数料も安い。
　・部屋探しの条件が厳しすぎる。
　・言葉の問題で契約に手間がかかりすぎる。
　・入居後のトラブルに巻き込まれそうなイメージがある。
　・苦労して段取りしてもドタキャンされることが多い。
　
　部屋探しの条件が厳しいうえに、手数料が安いですし、
　大家に交渉してＯＫもらっても平気でキャンセルされて
　もし入居してくれてもその後トラブル発生みたいな...

　労力ばかりで売上が上がらないので基本的に営業マンは消極的です



　大家さんからすると

　・入居後のトラブルが心配
　・勝手に帰国されて退去精算で被害を受ける
　
　とかで、日本人のほうが楽なんですね。



　積極的に外国人を受け入れてるわけではなく、

　日本人には入居してもらえないからみたいなパターンが多いと思いますし、

　現状では日本人相手の方が旨みがあると思いますね〜



　岡山は、不動産会社も大家さんも外国人慣れしていないですし、

　将来の外国人労働者増加を見込んで、

　ダイさんがパイオニアになってください



　おしまい



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　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
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　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

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　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

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こんばんは。岡山大家です。


なぜ平屋だったのか？　のシリーズで少し触れましたが、


物件2号の時は、コストとの戦いでした



土地が変形地だったので、




当初、メーカーはこんな感じのプランを持ってきました。




カーブの部分を有効に使おうとしたら

こんな感じになりますよね〜



でも、これだと手間がかかるんですよね

基礎もそうですし、

壁もそうですし、

屋根もそうです。


一番手間がかからないのは

四角に近いものなんですね。





シンプルが一番安いんです。


参考サイト

屋根材の種類と特徴

屋根形状



最近のローコスト住宅ってこんなん多いですもんね



普通の屋根は　軒　が出っ張るんで、

軒の裏側にも手間がかかりますけど、

安い　金属屋根　を敷いているだけですからね。




切妻　とか　片流れ　とかも、

四角な建物だとあっさり納まりますけど、

デコボコだと複合になるんで割高なんですね



でもね、建築屋は

「どれもそんなに変わらないですよ〜」

な〜んてことを平気で言うんですよ(笑)



つづく



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