岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


銀行って、結局、担当者が上をどうやって説得するかだと思うんですよね。

なので、

・できるだけ預金や金融商品を買って普段から付き合いをしておく
・できるだけ実績や信用力のある人の紹介で、
　できるだけ上級行員を紹介してもらう（支店長や支店長代理）
・物件の担保価値が高いもので勝負
・自己資金は多めに用意しておく

といったことは基本的な部分でね

そこに

・保証人
・他に提供できる担保

といったことが絡みます。


大きな破壊力を持つのが

サブリース（家賃保証）ですね。

有力管理会社が家賃保証するってことになると

担当者が、支店長などを口説く大きな武器になるんですよね。

簡単ではないですけどね。


ちなみに大手メーカーの新築はほぼサブリース付きですね。

大家側にとってはもったいない部分ですけど融資面では有利です。


あと、裏の部分で

見せ金とか銀行用のダミー見積もりとか

融資後しばらくして管理（サブリース）解約とか

住宅ローン利用とか...

ちょいちょい聞きますね。



自分の考えている入口でいろいろ変わってきますけど、

今のうちにできることはやっておきたいですね



おしまい


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