岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　先日、土地の契約が終わり、3,000万円の融資承認待ちです

　

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こんばんは。岡山大家です。


先日、ダイさんから質問をいただきました。


外国人入居者の文化的相違に於ける問題噴出というのは具体的にどんな事があるのかぜひぜひお聞きしたいです。
やはり外国人の方が多く住まれる物件には日本人の方は少ないのか？
はなから外国人に突出している物件が多いのか？
仮にそういった物件が多いのならばどのようにして外国人の方たちと上手く付き合っておられるのか？
外国人の方々で逆に日本人の方々より得していること等があるのか？
外国人の方達に入居してもらうに当たり貸し損をしない様に押さえておくポイント等あればお教えいただきたいです。



ということで、ひとつひとつ見ていきます。




「文化的相違に於ける問題噴出」


　私が直接遭遇したわけではないですが、

　周辺の日本人の方から入るクレームとしては

　主に　騒音問題　と　ゴミ問題　ですね。

　
　夜中に大声で騒ぐ（お酒も絡んでお祭り騒ぎ）

　叫びながら走り回る

　ゴミが散乱

　自転車が散乱


　といったところですかね。　



　祭りが好きなのかなストレス発散かな

　文化的までいうと言い過ぎかもしれませんが、

　生活スタイルというか日本人のルールに合致しないことが多いようです

　言葉の問題というか、意思疎通がうまくいかないので

　誤解が誤解を呼んでいるのかもしれません





「外国人の方が多く住まれる物件には日本人の方は少ないのか？」
「はなから外国人に突出している物件が多いのか？」


　基本的に、外国人が多いと日本人は敬遠しがちです

　仲介の不動産会社としても、一緒に住むとトラブルの可能性が高いイメージがあるので積極的には勧めませんしね


　近頃はアジア系の外国人留学生が多いんですけど、

　・初期費用は限りなくゼロで希望
　
　・家賃は2万〜3万台
　
　・その家賃で2ＤＫとか広いものを求める
　
　・そこにルームシェアで3人程度で同居

　・さらにネット無料

　・バイト先が岡山駅近くになるので、中心地に近いところ


　みたいに無茶ばかりいうので、なかなか物件がないんです

　で、結局同胞たちと同じの物件に入るみたいな。

　ですから、結果的に外国人が集まりやすくなります。




「仮にそういった物件が多いのならばどのようにして外国人の方たちと上手く付き合っておられるのか？」


　基本的にうまくいきにくいのは一部の人に限られることが多いです。

　ときどき、日本語がかなり上手な子がいるので、そんな子がいるグループを掴まえればなんとかなります。

　日本にくる子たちは、母国では富裕層が多いので、そのあたりのグループは比較的安心です。

　育ちがいいっていうかね

　


「外国人の方々で逆に日本人の方々より得していること等があるのか？」


　う〜ん。特に思いつきませんね〜

　勝手に退去して国に帰ってしまう子は、敷金精算で追いかけることができないので、

　結果的に得しているかもしれません




「外国人の方達に入居してもらうに当たり貸し損をしない様に押さえておくポイント等」


　自らが外国語を覚える(笑)

　外国語の話せるスタッフのいる不動産会社とか管理会社にお願いする(笑)


　どこの世界でも似たり寄ったりでしょうけど、類は友を呼ぶというか、

　母国で富裕層の外国人　と　そうでない外国人　に分かれますので、

　前者を掴まえれば割とスムーズだと思いますよ

　





　実は、不動産会社も大家さんも外国人を入居させることに対してあまり積極的ではないと思います。

　閉鎖的な土地柄もあるかもしれませんが...


　不動産会社からすると

　・家賃が安いから仲介手数料も安い。
　・部屋探しの条件が厳しすぎる。
　・言葉の問題で契約に手間がかかりすぎる。
　・入居後のトラブルに巻き込まれそうなイメージがある。
　・苦労して段取りしてもドタキャンされることが多い。
　
　部屋探しの条件が厳しいうえに、手数料が安いですし、
　大家に交渉してＯＫもらっても平気でキャンセルされて
　もし入居してくれてもその後トラブル発生みたいな...

　労力ばかりで売上が上がらないので基本的に営業マンは消極的です



　大家さんからすると

　・入居後のトラブルが心配
　・勝手に帰国されて退去精算で被害を受ける
　
　とかで、日本人のほうが楽なんですね。



　積極的に外国人を受け入れてるわけではなく、

　日本人には入居してもらえないからみたいなパターンが多いと思いますし、

　現状では日本人相手の方が旨みがあると思いますね〜



　岡山は、不動産会社も大家さんも外国人慣れしていないですし、

　将来の外国人労働者増加を見込んで、

　ダイさんがパイオニアになってください



　おしまい



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