岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※見学会のお知らせ※

読者のT戸さんの購入された物件のリフォームが終わったということで
見学させていただけることになりました。

９月２２日（月）　１１時
岡山市南区 箕島 2818
平田食事センター本店

その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　H田さん
　ジムさん
　わたくし

...


※見学会のお知らせ　２※

９月２４日（水）　１１時、２８（日）　１４時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン　原尾島店

※場所と時間が一部変更になっています！

ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっているそうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面（南面）入口にきてください。

２８日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
１１時　→　１４時　に変更しています。


関連記事
2014年09月13日　売り物件候補？


２４日（水）
　参加予定
　　ハルタナさん
　　H田さん
　　麒麟さん
　　まっきさん（初登場）
　　わたくし

２８日（日）
　参加予定
　　kotaさん
　　わたくし

都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


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こんばんは。岡山大家です。


先日取り上げた、北区白石のドッグラン付きアパート

2014年09月12日　こういう使い方は賛成ですね。


線路沿いで一番奥まった立地というのが気になりましたけど


あっさり全室申込に(ﾟoﾟ;;


家賃も適正だと思いますし、周辺は商業施設も増えて


ペット可ドッグラン付きというのも効果があったんでしょう。


ドッグラン付きアパートが周辺にガンガン増えるなら


線路沿いという立地で負けてしまうようになるでしょうが


一般的には、できるだけ無駄な敷地を作らないように


駐車スペースなどにしますから


ドッグランを設置するアパートは増えにくいんじゃないでしょうか。


ここの場合は、先端の三角地が使いにくいからですけど


一般的に普通に活用できる土地にドッグランを作るなんて


非効率ですからね


...


でも、こうした非効率こそ重要じゃないかなと思っています。


わたくしが、平屋や駐車場３台以上などにこだわるのは


非効率を大事にしたいと思っているからなんです。


２階建てが建てられるのに平屋なんか建てても


折角の空間（容積率）が無駄でしょう


駐車場を１戸あたり３台以上確保するよりも


敷地パンパンに建てて駐車場は最低限にしたほうが


建ぺい率も容積率も無駄がないでしょう。


...


でもね、みんなそうするでしょ？


普通は敷地パンパンに建てて全部使おうとするじゃないですか？


効率を追い求めたら


限られた空間にできるだけたくさんの部屋を取るということになって


２０�u足らずの３点ユニットが大量に作られて


今じゃ大変な競争に巻き込まれていますよね


そんな物件でもうまく運営したり


高値で売り抜けたりする人もたくさんいますけどね。


...


わたくしが仮に３点ユニットの狭小ワンルームを保有したとしても


岡山市で勝負する限りは、


ほとんどの大家さんには客付けで遅れを取らないと思いますよ。


でもね、


機械が握る大量生産できる１００円の寿司よりも


職人が握る手間のかかった寿司のほうが好きです。


安く大量生産された中国製のカバンよりも


職人が手間をかけたカバンのほうが好きです。


農薬をガンガン使った野菜より


農家の人が手間をかけた野菜の方が好きです。


...


職人さんなんて、まさに非効率そのものでしょう。


なんでも機械にやらせりゃいいんですよ。


でも、職人技（非効率）の良さがわかる人にはわかると思いますし


非効率な物件を求めている人もたくさんいますからね。


...


大きいのを買って、パッと売り抜けるのもアリですけど


長くやっていくには、非効率にこそ鍵があるんじゃないかなー


と思ってやっています。



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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