岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は　あつさんの　リクエスト　で

住宅（アパート）メーカー　で建てるのか

地場工務店　で建てるのか

で考察してみたいと思います。


岡山で、住宅（アパート）メーカーというと

・積水ハウス
・ミサワホーム
・ダイワハウス
・大東建託
・東建コーポレーション

が　五大業者　として君臨しています。

その次に

・セキスイハイム

極々わずか

・パナホーム

があります。


それぞれ特徴がありますが、それはひとまず置いといて

どこのメーカーも建築費は結構高いです

大手ほど広告宣伝費や人件費がかなり乗っかってますから

仕方ないところでしょうね。


構造や設備で違ってきますが、

1ＬＤＫ　40�u　で　一室あたり　850〜950万円　程度ですかね。

積水ハイムはもう少し安いです。


確か、積水ハウスは　1階が1Ｌ　2階が2Ｌ　の上下2世帯の見積りで

1800万程度だったと思います。


ダイワハウスの　オッツシリーズ　は　2Ｌ　で1000万は軽く超えますね。


ミサワの一戸建て　カシーヤシリーズ　は一戸当たり　ざっくり1200万程度らしいです。


地場の工務店でしたら、

一戸建てで　本体工事が　800万〜900万　なんてものもありますから、

単純に安くいこうと思えば、地場工務店のほうがお得ですよね



では、実際にお部屋を探している方はどんなところを見るかといいますと、

積水のシャーメゾンがいい

みたいな方はごく少数です。

以前住んでいたとか、ＣＭ見て好印象とかいう方がたまにいますけど。


はっきり言って、

・立地
・設備
・家賃

が合致すれば、建築会社の差はほとんど感じませんでした


まぁ元々、地場工務店がアパートを建てることが少ないので、

結果的にどこかのメーカーの新築に収まることが多くなりますわね。


基本的にみなさん建築会社のことなんかわかってませんから、

「わぁ〜きれ〜」
「わぁ〜ひろ〜い」

が満たせて、それなりの設備があれば、入居者目線的にはＯＫです


家主目線的には

・建築会社の信頼性
・アフターサービス

などが気になりますね。


あと、もし売却することがあった場合には

大手メーカーのブランド力が影響すると思います。


中古の戸建て市場では、

最近売り出し中の

ヘルーホーム　や　タホーム　などよりも

積水、ミサワ、ダイワなどのほうが人気が高いですからね。


例えば、（車メーカーの方、すみません）

トヨタの300万の車　と　三菱の300万の車　を　新車　で買って

数年後に売ろうとしたら、トヨタのほうが高く売れるでしょう


ですが、結局は立地と売却価格次第でしょうけどね。

ヘルーホーム　や　タホーム　でも

立地　と　価格　に問題がなければ買う人はいますよ



ということで、入口は　地場工務店　が有利だと思います。

・建築費が安い
・人気や家賃に差はほとんどない
・結果、利回りがよくなる


しかし、長期保有でいくと

・外壁や屋根のメンテナンスで差が出るかもしれない
　（メーカーのほうが長持ち？）

といったところが気になりますかね。


実際、ミサワホームやセキスイハイムは

タイル外壁を採用していますが、10年経っても色褪せていないですからね〜



結局、出口戦略の取り方だと思いますね。

メンテナンスしながら　30年　とか保有するのか

どこかで手放すのか



長期保有が前提なら、アパートやマンションを建てればよいと思いますし、

10〜15年程度の保有なら戸建てがよいと思います。




基本的に、どの建物も

1.新しい　⇒　入居率高い、家賃高い
↓
2.古くなってきた　⇒　入居率低下、家賃下落、修繕費増加


ですから、



わたしは、


1.新しい　⇒　入居率高い、家賃高い
↓
2.ここで売る
↓
3.古くなってきた　⇒　入居率低下、家賃下落、修繕費増加



という戦略です。


3.の段階は、新しい買い主さんにお渡しします


つづく


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