岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は　麒麟さん　のリクエストで

「指値」　について書いてみます。


結構、不動産投資系の書籍に書いてますよね。


「指値」　って結構いけるもんだと思ってる方も多いでしょうね


ですが、基本的には難しいケースがほとんどではないでしょうか。


・何らかの原因で売れ残っている
・売主が早く現金化したい

ときぐらいじゃないですかね。


わたくしの知り合いが、築浅の平屋を買った時は

確か　1300万　⇒　1150万　ぐらいになったような記憶があります。

この時は、売主さんが早く現金化をしたかったようでした。


別の知り合いは、

2300万で広告掲載　⇒　数ヵ月売れ残り　⇒　価格改定　⇒　問い合わせ

という流れから、

売主の業者が長期間抱えていたのを処分したいとのことで

結局　2300万　⇒　1800万程度で買っていました。



わたくしは、物件を見る基準のひとつに

「路線価」　をよく使います。

詳しくはこちらをご覧ください。

税金などを計算するための　道路の基準価格　です。

これで調べることができます。


自分の目当ての土地の前面道路が　1�u＝何円か

っていうのを見て、3.3倍で　1坪　の単価をみます。

土地の形　や　道路への接し方　によっても変わりますが、

この路線価の1.25倍程度以内の売値であればまぁＯＫかなと。


例えば、

50坪　1000万円　で売りに出ているとしたら　坪20万円　ですね。

仮に、この土地の前面道路の路線価が　1�u＝4万円　なら

3.3倍で　1坪　13.2万円　ですから　坪20万だと割高だなと判断します。


×50坪　で　660万円　　さらに　×1.25倍　で　825万円　なので、

1000万円の売値に対して、850〜900万円程度なら交渉可能

って感覚ですね。


これは、わたくしの個人的な目安なんで、人それぞれだと思います。


ですが、こんな感じで何らかの根拠を提示することは大切だと思います。

近所の取引事例とかもあればいいですね。


上の例でいうと、

・ここまで売れ残っているのか？
・初値が1000万円？それともすでに値下げ後の価格？
・買いの希望者は多いのか？
・売りたい動機は？

などをじっくり聞き込みした上で根拠のある「指値」を提示しないと

相手の怒りを買うことになるでしょうから

慎重に判断したいところです



結局のところ、

不動産の売買価格なんていうのは、あってないようなもんです。

お互いが納得すればいいだけの話ですから。


相手は、思い出や愛着のあるかもしれない土地・建物を手放す場合もあるわけですから、

「この値段だったら買うよ」

よりも

「予算的にこれ以上はしんどいんですなんとかお願いできませんか末永く大切にしますから」

のほうがいいでしょう


人間関係　商売の基本ですね



つづく


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