岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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見学会のお知らせ １

セキスイハウスの新築見学会が、北区西之町で
１１月１５日（土）、１６日（日）にあります。



ご都合の合う方は一緒にいかがですか？

１５日（土）　１０時
　HR田さん
　ハルタナさん
　わたくし

１６（日）　１０時
　しょーですさん
　わたくし

西之町４−１２０の東隣です。
現地集合でお願いします。

...


忘年会のお知らせです。

１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。

７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で

８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　わたくし

８日（月）
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


わたくし、一応住宅ローンアドバイザーなので


毎月会報みたいなものが送られてきます。


その中にこんなん入ってました。






なかなか便利そうな手帳です。


法律や軽減措置なんかもちょいちょい変わるし


全部覚えきらんからこんなん持ち歩いてたら便利よねー


税込、送料込９６０円なら持っててもいいかなー


試しに注文してみましょうかね。


...


さて、今日は読者のしんさんの物件の見学会２日目でした。


雨の降る中、８名が集合。

　O幡さん
　Ｉ崎さん
　A郷さん（初登場）
　HR田さん
　HM田さん
　しょーですさん
　F原Hさん
　わたくし




確か、元々２０００万円ぐらいで売りに出ていて


そこから徐々に下がったけど


結局競売になったんですよね。


競売になる前には何人か相談を受けていましたが


当時は高すぎたんでね...


地域的に懸念されるところではありましたけど


なんだかんだ家賃次第で入居もしますしね。


室内のリフォームはほとんど手がかからないレベルだし


利回り２０％近くになるんなら全然いけるでしょうねー


...


同じ物件に対して


競売前に売りに出ていたときは　ナシ　で


競売後の今回は　アリ　なんですけども


結局のところ、価格なんですよね。


フルローンはダメだとか


いや、フルローンがいいんだとか


時々よそのブログで戦っていますが、そんなのケースによりますよね。


１億円　利回り１０％　の物件を


１０００万円で買えるんならフルローンでも全然OKでしょ？


少々場所が悪かろうが、古かろうが


家賃下げたら大概入居しますから。


周辺が家賃４万円なら、こっちは家賃２万円で入れたらいいんですよ。


結局、高く買ってるから対策が取れなくなるんですよねー


ローンの支払いは多いし


そこそこの家賃で入れないと採算合わないし


そこそこの家賃で入れようとしたら


リフォームだ広告料だでお金が出ていくし


RCだと固定資産税も高いし


見た目の収入だけは増えるから所得税も上がるし


こども手当とかはもらえなくなるし


そりゃ苦しくなりますわ


...


どーんと安く買えれば


フルローンだろうが、金利４．５％だろうが


なんとでもなると思いますけどねー


諸条件は二の次で、価格がほとんどを支配していますよ。


フルローン議論なんてあんまり意味ないと思うけどなー


まぁよろしいわ。



おしまい




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　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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７日（日）　６名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　わたくし

８日（月）　１７名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


わたくし、スマホもノートPCも　wifiのみ　で繋いでいます。


自宅（戸建て）にフレッツ光とかを引くと、月５０００〜６０００円しますから


ノートPC　を　wifi接続。


スマホもパケ放題みたいなのにすると、月４０００〜５０００円しますから


合わせると１万円ぐらいになりますもんね


パケ代で１万円はきつい(ｰｰ;)


なので、スマホはネット接続を切って、wifiオンリーで接続です。


これなら、パケット定額の変動制で最低金額でOK


４G、LTEなら１０００円ちょっとですかね。


わたくし、それすらももったいないので


敢えて、３Gのスマホにしています。


これならミニマムが３７２円


という訳で、wifiが４０００円ぐらいと、この３７２円で済ませていますが


先日、wifiの２年契約の更新の打診がありまして


速度の早いWIMAX２＋対応の新しい機器になって


月額１０００円ほど安くなるということで更新したところ、


この赤いやつが届きました。右は普通のガラケー。




デカいです(ｰｰ;)　そして重いです...　かなり邪魔です...


でもいいところもありまして。


なんといっても電池が長持ち


なかなか減らない(((゜Д゜；)))


バッテリーが占める割合が大きんでしょうね。


そして、この機器からスマホなどへの給電もできるみたいです。


非常用バッテリーにwifi機能がついた感じですかね。


まぁそれはそれで役に立つシーンもあるのかなと


無理やり納得させておりますが


この大きさなんとかならんかね...


まぁ３５００円ぐらいでパケ代が収まるんなら贅沢言えませんかねー


...


そうそう、昨日のブログでちょっと書いた


２０１５　ハウジングダイアリー


役に立ちそうだなーと思って何人かに声かけたら


一緒に注文して欲しいという方がいたので


もしご希望の方がいらっしゃったら連絡ください。


１７日（月）には注文しようと思います。


...


さて、今日は総社市清音（きよね）に出撃してきましたよー


清音駅のすぐ近くにおばあさんの住んでいた古家があって


なんとか活用できんもんかなという相談です。


建物はこんな感じ。




清音駅の西側で歩いてすぐなので、清音の中では良いほうかと。


もう少し南にいくと新しい家もいっぱいあるし


大東の新しいアパートもポロポロあるんですよねー（ﾟдﾟ）


ここは１００坪ぐらいあるし


今の建物を活かして、古民家カフェみたいなので貸せんかなー？


なんて思ったり。


駅が近いから駐車場もアリかなー？なんて思ってウロウロしてみたら


案外、月極とか時間貸しが多いんでビックリ(((゜Д゜；)))


パークアンドライドで使うのかな？


昼間なのに結構止まってましたね。


月極は３５００円ぐらいでした。


岡山市内の普通の場所で５０００円ぐらいが多いですけど


ここで３５００円で貸せるんならなかなかよい商売ですねー


駐車場はライバルが多いから


やっぱり古民家カフェかなー


まだ室内は見てないんですけど、８〜１０万円ぐらいで貸せんかねー


まぁ最悪駐車場でもなんとかなりそうですが。



おしまい




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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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...


こんばんは。岡山大家です。


先日の廃材活用企画でおじゃました戸建てですが

2014年10月16日　すっかり忘れてた...
2014年10月23日　トレジャーハンター


現在、こんな感じになっております。




我々の思い出の地がなくなってしまいました（笑）


３月完成でここに１K１８室の新築が建ちますよ


...


さて、わたくし、９月１２日に法人を作った訳ですけども


そうなるといろいろ経費にしたくなります。


その一環で、マイカーを法人名義に変更してみました。




金額は未定ですが、有償譲渡という形にしようと思っています。


これで、車検や自動車税、各種整備費用なんかを


法人のお金で払うことができます。


個人のままだとほとんど経費にできませんから


ポピュラーな節税ですね


...


保管場所は今までどおり自宅の敷地内ですから


車庫証明を改めて取得する必要もなく


使用の本拠（今回の場合は自宅）が変わる訳でもないですし


単純に名義の変更だけでしたので


・個人の印鑑証明と実印
・法人の印鑑証明と実印
・車検証


を持って、中区藤原の陸運局へ行くだけでした。


費用は、

個人の印鑑証明が３００円

法人の印鑑証明は４５０円

陸運局では５００円

の、１２５０円でした。


ややこしそうな書類にいろいろ記入しないといけませんが


陸運局の方がマンツーマンで教えてくれるので


とっても楽チンでした


最近の役所関係は親切になりましたねー


区役所、法務局、陸運局へ行くだけなので


移動のついでに済ませてきました


この程度なら自分でやってもロスは感じませんね。


...


ちなみにわたくしは合同会社という形態にしましたが

※合同会社についてはこちらでどうぞ


こちらは、司法書士にお願いしました。


費用は１２万円ほどでした。


これも、自分でやれば安くできるよって意見もあるでしょうが


ここは

・正直なところよくわからないし面倒
・設立までの期限が迫っていて急いでいた
・当時、単純にそんな時間はなかった

んですが、


今後の付き合いなども考慮し、司法書士を儲けさせてあげるのもひとつかな


というような思いもあってお願いしました。


自分でやったらそれはそれで良い経験なんですけどね。


それよりはどんどん仕事の依頼をこなさねば溜まって困るので(^_^;)


...


忘れてたんですけど、次の日曜日に税金対策のお話があります。


読者のトナカイさんも参加されるようなので


興味があってお時間のある方は一緒にどうかなと思います。


１１月１６日（日）　１３時〜１６時
岡山市北区今５−１６　岸本建設




１６日（日）はセキスイのアパートの見学会のあとだから


バタバタするんだよなー


この話のあとは、大家の集まりの飲み会（多分倉敷で）があるし


なかなかしんどい一日になりそうです



まぁ都合の合う方はぜひ


わたくしに連絡いただければお伝えしておきますので



おしまい




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　　※最高値時 142,000円

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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

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　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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...


こんばんは。岡山大家です。


先日、お会いした業者さん２人から


北区某所の物件Aが４億、物件Bが３億ちょいで


どちらも水面下で売れたと聞きました。


また、別の物件も３億ちょいで買付けが入っているとのこと(((゜Д゜；)))


最近は「物件が無い」という話しにもよくなりますが


あるところにはあるし、買う人は買うんですねー(ﾟoﾟ;;


ちなみに、わたくしの物件１号。


ブログで書いているので水面下と言えないかもしれませんが（笑）


実はポロポロ話しが入っております。


１１月３０日の退去予定なんですけど


今のところ、退去したら３０日にすぐ見たいという方と


１２月１日に見に行きたいという方がいらっしゃる状況です。


わたくしのケースは、たぶん実需の方だと思うので


ちょっと違うかもしれませんが。


...


今日一緒に食事をした方との会話でも


物件が無いという話しになりました


ポータルサイトをガッツリ見たところで全然出てこない...


おっ！？っと思って問い合わせしても買付けが入っていると...


多くの方が似たような経験があるのでは？


待つのも投資　とも言いますが


周りがどんどん買っているのを見聞きすると


どうしても欲しくなるもの...


では、この状況で手に入れるにはどうすれば？


わたくしが思うに


・何らかの水面下情報を掴む

・ラッキーにも情報を掴めたら即決

・謄本を取得して自分で所有者にアタック

・競売や各サイトで誰もが避けそうなものにアタック

・各サイトに出ている物件に指値を入れまくる

・物件が無いなら自分で作る（新築）


最近わたくしの周りで物件を取得できている人って


このどれかに該当します。


相続とかでなければ大概こんなもんではないでしょうか？


他に何かありますかね？



おしまい




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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


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　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

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見学会のお知らせ １

セキスイハウスの新築見学会が、北区西之町で
１１月１５日（土）、１６日（日）にあります。



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１６（日）　１０時
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...


忘年会のお知らせです。

１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。

７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で

８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　６名
　O幡さん
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８日（月）　１９名
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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は招待されて夜の街に出ておりますが


イオン岡山がそびえ立っております




この壁面のネオン看板、毎月いくらぐらい払うんでしょうねー？


普段は車で素通りですけど、


改めて見るとかなり巨大ですねー


そして、ふぐ料理をご馳走になってきました




ごちそうさまでした


...


今年は、早くから岡山駅近辺の居酒屋などに予約が入っているそうで。


どうやら、イオンに入ったテナントの関係の忘年会などらしいです。


これだけの巨艦店ですから


各方面に影響力が伝わっていくんでしょうね。


...


しかし、表があれば裏もありますわね...


時々使う、天満屋方面やイトーヨーカドーなんかは


どうなっちゃうんでしょう？


イトーヨーカドーなんかスカスカになるんじゃなかろうか...


個人的には好きなんですが...


閉店しちゃ、ダメよーダメダメっ（笑）


...


かつて栄華を誇った　青江のジャスコ...


そしてイトーヨーカドーも...


時代とともに市場は変化していくもんです。


それは賃貸市場も同様。


新しいものができれば、古いものは大概あおりを受けます。


しかも今回は、新しい方に上流（岡山駅寄り）を取られましたからね...


もはや致命的とも言えるかもしれません。


どうやって戦っていくのか？


不動産賃貸にも通ずるところを感じます。


方向性って概ね限られるんじゃないでしょうか。


まずは、自身の中身を見直す？

　改装リニューアル　→　リフォーム？

　既存テナントや商品ラインナップのチェンジ　→　これもリフォーム？

　商品価格の見直し　→　家賃値下げ？

　イベントの開催　→　広告宣伝？

　人員や経費の削減　→　そのまま同じ？

　などなど...


他には、

　業態の変更　→　２DKを１LDKとか？テナントを住居へとか？

　事業売却　→　そのまま同じ？


そんなもんなんじゃないでしょうかね。


今のままのものを使って


時代の流れに抗うのはなかなか難しそう


１０年、２０年と安泰な商売もそんなに多くもないでしょう。


事業を起こす段階で、撤退・事業売却も視野に入れて


おくことも大切ではないかと思いますがね。


或いは、そうなる前に早期回収の目処が立つものにしておくかですかね。



不動産賃貸って　事業　なんですよ。


　お金を借りられるから

　多少貯金があるから

　本を読んでなんとなくできそうだから


そんな考えで飲食店や物販のお店を開いたりする人もいないと思うんですけど...


不勉強なド素人がガンガン開業する不動産賃貸業は特異な世界です。



おしまい




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忘年会のお知らせです。

１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。

７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で

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７日（日）　６名
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８日（月）　１９名
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こんばんは。岡山大家です。


イオン岡山周辺の交通対策として


標識が一部変わるんですって。


山陽新聞ニュース
イオン開業控え交通規制見直し　岡山県警、渋滞緩和へ周辺８カ所




市役所筋を北進中にUターンができんようになるんですけど


わたくし、日本政策金融公庫に行く際にUターンしていましたから


今度からは、あくら通りから出て


左折するようにしないといけないですね...


南から来る場合は、


イトーヨーカドーの前の信号で右折して次を左折で


あくら通りに出るかな...


これ、うっかり引っかかる人いると思うわー


めちゃくちゃローカルな話題ですね（笑）


...


さて、以前相談を受けてた物件があったんですけど


どうやらどなたかが購入されたようで。


中区平井のこの物件なんですけどね


センチュリー平井


確か、以前は　マルナカ　の寮になっていて


あっ、これもかなりローカルですけど


マルナカってのは岡山、香川を中心に展開しているスーパーでして


ちょっと前にイオングループの傘下に入ったんですけども


こっちの人なら誰でも知っていますが


これが全空きの状態で密かに売りに出ていたんですよね。


旭川沿いで舗装されていない狭い土手からしか入れなくて


道路も良くないし、全空きだし、しんどそうだなーって思っていましたが


全面改装で賃貸市場に登場するようで。

※クリックで大きくなります。



確かに全空きですけど


よく考えたら、新築も全空き状態からスタートだし


戸建て１つのスタートにしても　全空き　な訳ですから


ここは２４室ありますが、要は程度の問題ですわね。


駐車場もそこそこあるようですし


繁忙期の合わせてリフォームも終了すれば


綺麗になってそこそこ入居もするんでしょうね。


...


こんなのも、古くて全空きで道路や場所もイマイチなんで


多くの人が避けると思いますけど


そんなのにチャレンジしていかないとなかなかね...


古い全空きの物件に多額の融資はなかなか難しいでしょうし


改装費や軌道に乗るまで体力も考えると


それなりの実績や資金力のある方に限られるでしょうが...


わたくしのような弱小大家ではとても手が出せませんし


チャレンジする気も起こりませんけど


お金持ちはこんなのを安く買って再生させて


さらに膨らんでいけるんですよねー



おしまい




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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

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　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

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☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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７日（日）　７名
　O幡さん
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　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　BLXさん
　わたくし

８日（月）　１９名
　あつさん
　Sさん
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　　かこさん
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こんばんは。岡山大家です。


以前見学させていただいた


いいてんきさんが購入された平屋５棟

2014年07月12日　平屋５棟＆３棟＆１棟の見学会


リフォームが終わったということで


再度見学させていただけることになりましたー


近所にわたくしの物件３、４、５号があるので


興味がある方はついでに外観だけでもお連れしましょうかね


岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１９日（水）11時
　参加予定
　　いいてんきさん
　　HR田さん
　　わたくし

２２日（土）１１時半
　参加予定
　　わたくし

両日共、お時間のある方はランチでも(^-^)

...


さて、今日は北区西之町のセキスイの新築アパートを

トナカイさん
Ｉ島さん
O幡さん
しょーですさん
しょーですさんJr.
わたくし

の６名で見学に行ってきました。




ここもエコカラットを採用。ここは玄関でした。




キッチン上は間接照明です。




特徴的だったのが脱衣所。




かなりの広さを割いています。


この写真の左側にシャンプードレッサーがあります。


賃貸アパートでこの広さはなかなかないですねー(((゜Д゜；)))


図面上ではよくわかりませんが、


実際に見るとかなり広さを感じます

※クリックで大きくなります。



寝室も６．９帖と広々取っていますから


こちらもゆったりしているんですけど


全体の面積が４５�u程度しかないので


カウンターキッチンでLDK１１帖だと


物を置いたらちょっと狭いかなー


LDKを広く取るか？


寝室を広く取るか？


他の空間を広く取るか？


物件２号、６、７号のときにはかなり迷いましたが


どこを重視するか、配分もなかなか気を使いますよねー

...


午後からは、

トナカイさん
O幡さん
とーやさん
HM田さん
H場さん

と一緒に、第１回おかやま資産活用勉強会に参加。




わたくしの６号、７号を建ててくれた岸本建設さんの主催で


わたくしがお世話になっている、


税理士の先生がお話になるということで行ってきました。


我々以外の方を含めると１０名ぐらい。


ちょいちょい脱線するところがまたよくて（笑）


本には書いていないような話しは


やっぱり面白いですねー


次回は１月２４日（予定）にするらしいです。


予定空けとこー


...


夜は、大家さんが集まる懇親会に参加




こちらは３０名ぐらいかなー


周りはヘビーな大家さんばかりで緊張します


あーぁ、またいらんこと口走ったかもなー(ｰｰ;)


いらんこと喋りすぎなんだよねー

...


しかし、朝から不動産漬けで、


今日もなんだかんだ勉強になりましたねー


本やブログには書いていないものは


こういうところでないと手に入りませんね


ありがとうございました



おしまい




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　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で
８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　７名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　BLXさん
　わたくし

８日（月）　２０名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　K木さん（初登場）
　S山さん（初登場）
　T本さん（初登場）
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


＜見学会のお知らせ＞

以前見学させていただいた
いいてんきさんが購入された平屋５棟

2014年07月12日　平屋５棟＆３棟＆１棟の見学会

リフォームが終わったということで
再度見学させていただけることになりましたー
近所にわたくしの物件３、４、５号があるので
興味がある方はついでに外観だけでもお連れしましょうかね

岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店　集合でお願いします。

１９日（水）11時
　参加予定
　　いいてんきさん
　　O本さん
　　HR田さん
　　ハルタナさん
　　わたくし

２２日（土）１１時半
　参加予定
　　わたくし

両日共、お時間のある方はランチでも(^-^)

スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

...


こんばんは。岡山大家です。


わたくし、楽天で買い物をすることが時々あるんで


ちょいちょいポイントが溜まっていくんですけど


１５日で期限が切れるポイントがあったんで


あーなんか買わんといけんなー


何がいるかなー。特に思いつかんなー


今晩（１５日）までには何とかせんとなー


と思っていろいろ探していると...


...


...


そのままうたた寝してしまい


気づいたら夜中の２時...


もちろんこうなりました




なんなんでしょう...


ポイントが無くなったときのこの喪失感...


...


うん。そうだ。


誰かとファミレスに行っておごってあげたぐらいの額だしな...


と、無理やり納得させようとしています（笑）


...


１６日（日）の夜は、倉敷であった大家さんの飲み会に参加してきましたが


わたくしは出先から直行だったので車で行きまして。


近くのコインパーキングに止めて


数時間経った２３時頃に戻って清算しようとすると


表示された金額がとんでもないことに


は


確か最大８００円だったような...


...


...


１日最大８００円　　月〜金


...


...


今日...　日曜日やんけ...


...


...


２０分　３００円...


...


...


１時間　で　９００円　やんけ...


...


...


払った金額は　５,１００円...




こんな金額初めて見ました


...


うん。そうだ。


駐車場に止めて代行で帰ったら数千円いるしな...


と、無理やり納得させようとしています（笑）


...


そんなこんなで、かなりどんくさい人生を歩んでおりますが（笑）


結局は気持ちの持ちようですかね。


みんなで楽しく飲み食いするとか


誰かに何かのお祝いをしてあげるとか


ご馳走してあげるとか


好きな人とデートするとか


キャバクラのおねーちゃんに何か買ってあげるとか


自分が楽しかったり、誰かが喜んでくれたりすると


別に惜しいとも思いませんしね。

...


空室があって、毎月入るはずの家賃が入らないと


気分悪いですけど


設備や装飾にお金をかけたり


フリーレントで家賃をサービスしてあげたり


賃貸の営業マンに何か贈ったり


結果、入居者が喜んで入居して長く住んでくれたら


惜しいとは思いにくいですもんね。


...


同じ出費でも


自分が損したと思うとダメージを受けるので


誰かを喜ばせたと思うと精神的に健全なので


空室で困っている人は


どうせ来月も空いたままだからと思って


先出ししてみたらいかがでしょう？


...


そんなお金なんかないよ...


ってレベルの人は財務状況がそもそも危険信号でしょう。


空室対策が打ちにくい状態なので


精神衛生上も良くないですし


繁忙期待ちで、運任せみたいになるので


むしろ早めの撤退がよろしいんじゃないかと思いますよ。


...


そんな状況になっている人は


たぶん損得勘定ばかりで


誰かを喜ばせることにお金を使えない人が多いのかも？


自分のお金に対する執着が強いんでしょう。


そして、そういう人ほど損切りもできない...


お金の増減に振り回されて感情の振れ幅が大きいと


大概、損するようにできていますよ。


運任せのギャンブルにハマる人はこんな感じかな？


あなたの賃貸運営は運任せになっていませんか？



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
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☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
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　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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忘年会のお知らせです。
１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で
８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　８名
　O幡さん
　麒麟さん
　F原Hさん
　アツオさん
　Ｉ崎さん
　BLXさん
　タマクさん
　わたくし

８日（月）　２１名
　あつさん
　Sさん
　M谷さん
　H間さん（初登場）
　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
　カシミアさん（初登場）
　HR田さん
　Indyさん
　Y山さん
　F木さん（初登場）
　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
　K木さん（初登場）
　S山さん（初登場）
　T本さん（初登場）
　M田さん（初登場）
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


＜トリプル見学会のお知らせ　その２＞

以前見学させていただいた
いいてんきさんが購入された平屋５棟

関連記事
2014年07月12日　平屋５棟＆３棟＆１棟の見学会

リフォームが終わったということで
再度見学させていただけることになりましたー
近所にわたくしの物件３、４、５号があるので
興味がある方はついでに外観だけでもお連れしましょうかね


プラス　あつさん４号戸建

関連記事
2014年10月07日　万成西町の戸建を見てきました。
2014年10月11日　誰もいないはずの家に！？　名探偵登場


プラス　わたくしの３、４、５号　の外観のみ


岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店　集合でお願いします。

２２日（土）１１時半
　参加予定
　　わたくし


お時間のある方はランチでも(^-^)
スリッパや名刺も持ってきてくださいねー

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、トリプル見学会　その１　に

いいてんきさん
O本さん
HR田さん
ハルタナさん
A山さん
ロッカーキャットさん
わたくし

の７名で行ってきました。




いいてんきさんの平屋５棟は

関連記事
2014年07月12日　平屋５棟＆３棟＆１棟の見学会


２棟が入居中、１棟が明日入居、１棟が月末入居


もう１棟はリフォーム中でした。


これは、フローリングを敷いているところ。


手際良く上手に敷いてきます





リフォームの終わった部屋はこんな感じでした。


ビフォー


アフター



その他にも、外壁、屋根を塗ったり


水回りも交換していました


これだけ綺麗ならそりゃすぐ決まるわねー


...


あつさんの４号戸建はこんな感じに。

関連記事
2014年10月07日　万成西町の戸建を見てきました。
2014年10月11日　誰もいないはずの家に！？　名探偵登場


ビフォー


アフター



おー、このフロアタイルの柄がいいですねー


普通のじゃ面白くないもんねー


キッチンやお風呂も変わって凄くきれいになりました


こっちはこれから募集開始かな？


早めに決まると思うなー


...


わたくしの物件１号が３０日に退去する予定なので


見学会を開催しようと思います。


読者のO幡さんの物件も開催予定です。


いろいろ忙しいよー



おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

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　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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８日（月）　２１名
　あつさん
　Sさん
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　F倉さん（初登場）
　とーやさん
　ジムさん
　大黒天人さん
　toukaさん
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　T本さん（初登場）
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※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


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以前見学させていただいた
いいてんきさんが購入された平屋５棟

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2014年07月12日　平屋５棟＆３棟＆１棟の見学会

リフォームが終わったということで
再度見学させていただけることになりましたー
近所にわたくしの物件３、４、５号があるので
興味がある方はついでに外観だけでもお連れしましょうかね


プラス　あつさん４号戸建

関連記事
2014年10月07日　万成西町の戸建を見てきました。
2014年10月11日　誰もいないはずの家に！？　名探偵登場


プラス　わたくしの３、４、５号　の外観のみ


岡山市北区谷万成1-11-46　ハピーマート京山店　集合でお願いします。

２２日（土）１１時半
　参加予定
　　HM田さん
　　しょーですさん
　　BLXさん
　　F原Hさん
　　大黒天人さん
　　おかしさん
　　わたくし


お時間のある方はランチでも(^-^)
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...


こんばんは。岡山大家です。


先日注文した、ハウジングダイアリーが届きましたー






何かと役に立ちそうです


注文なさった

Ｍ原さん（初登場）
Ｉ 本さん（初登場）
TAKEさん
tomoeさん（初登場）　２冊
とーやさん
かこさん
N瀬さん（初登場）

には、連休明けからお配りしたいと思いますので


それぞれご連絡しますね


...


しかし、わたくし最近はなかなか物件が買えませぬ(^_^;)


まぁ、３月に１つ買ったからまた来年でもいいんですけど


先日チラッと公開した

関連記事
2014年10月20日　一足先に。


倉敷市中庄の

RC　２階建　１K　６室
土地　２０３�u（６１坪）
建物　１階８６．６４�u　２階８６．６４�u
築年数　１９８６年３月築　（築後２８年）


あまりにも場所が良いので


「誰も買わないなら買っちゃおうかなー」　って思ってたら


某読者の方が購入することになりまして(^_^;)


あはは(　´∀｀)


...


つい数日前に入った情報は、


倉敷市某所の２DK　６室で


現在入居中の家賃で満室計算すると


表面利回り　２２．５６％


家賃をかなり低めに引き直しても


表面で　１９．２％


この状態で２００万円ほど指値が通れば


表面で　２２．１５％


という、最近ではなかなか見ない条件だったので


「おー、買っちゃおうかなー」　と思いつつ


いやいや、まずはメンバーさんにと情報提供したら


場所を教えてー　とかすぐ連絡が入って


何人か見に行ったと思ったら


早速銀行に持ち込みたいという人も現れ(°°;)"((;°°)


みんな早いねー(^_^;)


...


今日も、中区某所の土地が


大幅ディスカウントされるという情報を入手して


「ここ買って戸建３棟ぐらい建てちゃおうかなー」　って。


いやいや、まずはメンバーさんにと思って提供したら


見に行ってみよー　とか


戸建建てようかなー　とかすぐに反応が(°°;)"((;°°)


まぁーみなさん購入意欲が旺盛ですわー


ここも誰か買うんかな...


しかし、人に譲ってばかりで全然買えんがなー（笑）


まぁそれはそれでね


大家さんになりたいって人が購入できたら


喜ばしいことなんでね


...


そんなこんなで、


この２案件は、誰も買わなかったら、


わたくしが買ってみましょうかね。


わたくしの物件１号を買う方も決まったことですし。



でも、まだ表に出せる段階ではないんですけど


もう一つ気になる案件があるもんでね...


どこに手を出すかなかなか悩ましいです



１年にひとつ買えたらそれでいいから来年でもいいけどね。


果たしてどうなりますやら？



おしまい




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　新築で表面利回り　9％超

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　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

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　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

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　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

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　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

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　mtanaさん
　隠密さん（初登場）
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　HR田さん
　Indyさん
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　ジムさん
　大黒天人さん
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　T本さん（初登場）
　M田さん（初登場）
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、トリプル見学会　その２　に行ってきましたー

　HM田さん
　しょーですさん
　BLXさん
　F原Hさん
　大黒天人さん
　おかしさん
　N島さん
　Ｉ島さん
　わたくし

の９名で突撃。


集合場所に大人数が固まっているので


完全に怪しい集団に見えました(^_^;)


...


さて、見学会　その２　を残していたので


前回の記事ではあまり写真を載せませんでしたが

関連記事
2014年11月19日　トリプル見学会にいってきました。


もう少し写真を公開しておきましょう。


まずは、いいてんきさんのほうから


トイレのビフォー




アフター



ビフォーの写真はないですが


キッチン




外壁と屋根の塗装




見違えるような変身を遂げていました


...


で、あつさん４号戸建のほうは


風呂のビフォー




アフター



...


キッチンのビフォー




アフター



と、劇的に返信


ビフォーの状態を見ている方は


しきりに感心していました


ビフォー　と　アフター　の両方を見ると


あの状態がこんなに変わるのかー　って実感しますね。


リフォーム費用を聞いて更にびっくり(((゜Д゜；)))


かなり勉強になりますねー


いいてんきさん、あつさん、ありがとうございましたm(__)m


みなさんとても喜んでくれました


...


こういう人の事例を見るとついつい欲しくなってしまいます(^_^;)


来年も何か買いたいなーって思います


最近は、非公開情報をメンバーの方に先行してメールでお送りするようにしましたが


そのわずかな人数の中でもスピード競争が起こってしまいます


仕事の事情とかでどうしてもスタートダッシュに差がついてしまうので


配信から１週間ぐらいの期限を設けて


その間に見に行ってもらうなり、相談するなり各自検討をしてもらって


その上で希望者が複数いる場合は抽選にしようかと思います。


日中サラリーマンをしている方なんかは


大概、スピード競争に勝てませんし


スピード競争に勝とうとして


大して検討もせずに飛びつくのもおかしな話ですから


そんなことでもしないと


スピードを出せない人はなかなか買えないよなーって。


競争　が本来の姿で、考えが甘いかもしれませんけど


立場を利用して自分だけが富んでいっても寂しいなーって。


欲しい物件があれば、その抽選の中にわたしも入って


公平にやろうと思います( ´ ▽ ` )




おしまい




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☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

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　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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１２月７日（日）、８日（月）に忘年会をしようと思います。
７日は日曜日なんで少し早目に　１８時スタート　で
８日は仕事終わりでも間に合うように　１９時半スタート　にしようと思います。

場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

７日（日）　１０名
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　T本さん（初登場）
　M田さん（初登場）
　TAKEさん
　Y本さん（初登場）
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、家族サービスで広島県の北東にある庄原市の


国営備北丘陵公園へ行ってきましたー


何しに行ったって？


子供がイルミネーション好きなのでいろいろ探してみると


こんなんをやっていたので

国営備北丘陵公園　ウインターイルミネーション2014

国営備北丘陵公園


ちょっと遠いけど高速使って２時間ほどだし


たまにはいいかなーなんてことで


点灯は１７時半からなんですけど


混んだら鬱陶しいんで、ちょっと早めの１６時に到着。


それでも駐車場はかなりの台数


へー結構たくさんくるんだー　なんてのんきのことを思いましたが


次の目的地は岡山県北の真庭市蒜山だったので


早めの１８時過ぎぐらいに出発すると


反対車線が２kmぐらいの大渋滞(((゜Д゜；)))


庄原インターの中から渋滞が続いております


ここ、駐車場のゲートが３つしかなくて


そこで駐車料と入場料を払うことになっていて


料金所の人が車に乗っている人数や大人子供の数を数えて


「○○○○円です。」　なんてやってるもんだからそこで大混雑(ｰｰ;)


駐車料と入場料は別々のゲートにしたほうがいいんじゃないかなー...


もし行く予定がある方は、早めの到着がよろしいかと思います(^_^;)


実際の状態はこんな感じ。






子供も満足しておりました

,,,


しかし、まぁこんな田舎に（失礼(^_^;)）


こんな渋滞してまで人が集まるもんだなーとちょっと驚き（ﾟдﾟ）


以前、滋賀県のアウトレットパーク滋賀竜王　や


岐阜県の土岐プレミアウムアウトレット


に行った時も、周囲には何にもないようなところだったので


こんなとこまでみんなくるんだなーなんて感心したもんですが。


...


この３ヶ所の共通点は、高速道路のインターが近いこと。


アウトレットは広範囲に集客を求めて


わざとそういう立地にしているんでしょうが。


まぁそこに魅力があればあまり必要ないのかもしれませんが


それでも有利には働きますよね。


賃貸物件なら駅とか交通の便がよいってことですかね。


そして他にない何か魅力的なものがあって


それを発信できれば集客できるいうことでしょうか。


どんな商売でも　鍵は集客　だと思いますから


逆に言うと、集客できそうもないものには手を出すなと。


それでも手を出すなら、


イニシャルとランニングを極力抑えて


少ない集客、収入でも耐えられる状態で発進しようとね。


集客、収入が少ない

イニシャル、ランニングは高い


そういうものを、しかも借金して手を出すと恐らく失敗します。


不動産賃貸業に置き換えてもたぶん一緒でしょう。



おしまい




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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


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　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


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　T本さん（初登場）
　M田さん（初登場）
　TAKEさん
　Y本さん（初登場）
　わたくし

※万一漏れがあったら教えてください(^_^;)

...


こんばんは。岡山大家です。


太陽光の買取が再開されそうな感じですね。

大手電力５社、再生エネ買い取り再開へ　九電、早ければ年内に表明も


太陽光業者の方も困っていましたし


土地を買ってこれからっていう人も


とりあえずは光が見えてきましたね。


以前の職場で、いきなりはしごを外されたことがありますが


そんな感覚なんでしょうか。


ってか、スケールが全然違いますか（笑）


...


さて、いつものように市場をウォッチングしていると


あらま〜　秒殺ですか〜　って物件を発見。





北区学南町２丁目で、新築の２LDK、３LDKです。


このあたりは岡山大学が近いので、


学生物件が中心でファミリー物件はかなり少ないんですよね。


近年はほぼファミリー物件しか建っていないとはいえ


そんなにボコボコ建つわけでもないですし、まだまだ不足ですね。


...


２LDK　５９．１１�u　は　P２台で　８３,２００円


まぁギリギリのラインかな。


最近の相場からすればそんなもんでしょうかね。


１階だし、８５,０００円までいくと高い感じがするしね。


...


３LDK　７８．０９�u　は　P２台で　８９,２００円


こっちは安いんじゃないかなー


アパートとはいえ、７８�uあって、２LDKより２０�uも広いしね。


階段部分を差し引いても充分広いでしょ。


学区パワーがやや劣るとはいえ、もうちょいいけるかも。


まぁサブリースだからあんまり関係ないか。


...


しかし、セキスイはいつもいいところを突いてくるよねー


こりゃすぐ決まるでしょ


って、１日で終了しちゃいました(((゜Д゜；)))





おしまい




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　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

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こんばんは。岡山大家です。


先日、ある方の誕生日だったので


プレゼントをあげました( ´ ▽ ` )ﾉ


でも、あまり喜んではくれませんでした




健康が一番だよ(*ﾟ▽ﾟ*)


あはは(￣▽￣)

...


さて、わたくし日頃から空室の情報に


目を光らせておりますが


相変わらずどこも空室が多い


そして、各管理会社は空室を埋めようと


いろいろ対策を取ってきます。


そこで、主要な各社がどのような対策を取っているのか？


簡単に取り上げてみようと思います。

...


まずは、A社。


賃料ダウン。




...


もういっちょ、賃料ダウン。




...


広告料UP。




...


もういっちょ、広告料UP。




...


ちなみに、上から


北区津島笹が瀬　ワンルーム

南区福成　２LDK

南区福田　３DK

北区京町　３DK

南区浦安　４LDK


です。


ファミリー物件も大変そうねー



つづく




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　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

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　家賃90,000円でお住まいいただきました


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☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

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　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

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場所は岡山駅周辺にしようと思いますので、ご都合がつく方はぜひ

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...


こんばんは。岡山大家です。


今日は焼肉からの夜の街へ。




年末になるとこんなのも増えてきますねー


ありがたいことですが、みなさんも体調を崩されないように


...


さて、昨日の続きで。

2014年11月25日　キャンペーン列伝　１


各社、空室を決めるのに必死です


今日は、B社の取り組みを。


...


仲介業者側でいろいろ選べるようにしています。




これは、伊島町の２Kというか１LDKというか学生中心の物件です。


１９９９年築のRCで物件は悪くないんですけど


最近の岡山大学生は伊島でも遠いいう子がいますからねー


贅沢なもんです


家賃は４．６万、共益費３千円。


そもそも賃料が高いんですけど、なるべく下げたくないですよね...


...


これは、新築一戸建て




これは、津島福居の新築一戸建てで


新築で津島小、京山中の超人気エリアとはいえ


広告料は必須ですね


...


広告料２ヶ月ですね。


あっ、もう１０月終わってますが多分間違いでしょう。




ここは駅前町の１９９１年築のマンションです。


岡山駅がめちゃ近いですけど


古くなると大盤振る舞いも必要ですよね...


...


ここも広告料を大盤振る舞いです。




東花尻の１Kマンションで


家賃３．５万ぐらいですから


ほぼ３ヶ月分ですね


...


こういうことが功を奏して


空室改善に向かってはいますが


どこも大変ねー




つづく




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