岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・赤磐市・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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過去運営中物件一覧（Ｒ６年途中まで。売却済含む）


★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
☆共同購入　８号戸建　中古購入　450万円 106.97坪
　珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

/////////////////////////////////////

共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
　　H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5%　電柱１
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%




R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
　低額希望の方向けに1口30万円。18人が出資(計30口)

　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円


　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
　☆共同購入　５号戸建　中古　760万円 50.78坪
　　1口20万円。18人が出資(計42口)
　　昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
　　R3.8.1から契約開始 70,000円



**********************************************************



＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
　10日（日）12時
　１あつおさん
　２yazinさん
　３わたくし
　４むーさん（女性）
　５よーすけさん
　６ちーこさん（女性）
　７やなぎさん
　８ＲＹさん
　９みしばさん
　10Ｎ岡さん（女性）
　11ひろさん
　12あらさん
　※満席になりました。



☆「勉強会」２日目　新築についての勉強会
　11日（月）13時
　参加予定（定員１２名）
　１やなぎさん
　２ひろさん
　３タマさん
　４たかぱぱさん
　５モモさん
　６あらさん
　７ジェームスさん
　８おかださん
　９こまっちゃん
　10ぐっちーさん
　11Ｓ村さん
　12ロバートＳ田さん
　※満席になりました。



☆「勉強会」３日目　新築についての勉強会
　14日（木）13時
　参加予定（定員１２名）
　１こてつさん
　２よしみん（女性）
　３ぺぇさん（女性）
　４しのさん
　５norikoさん（女性）
　６Ｏ幡さん
　７やまさん
　８ＯＣさん
　９かりんさん（女性）
　10Ｄさん
　11まゆさん（女性）
　12Ｋさん
　※満席になりました。



３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
（延期） 6日（水）12時半「視察」鴨方町100万円美邸＆ランチ
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
11日（月）13時「勉強会」２日目　新築についての勉強会
12日（火）12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター＆ランチ
14日（木）13時「勉強会」３日目　新築についての勉強会
16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
22日（金）12時半「視察」玉野市滝戸建＆ランチ
24日（日）12時「見学会」Ｔ本さんオリジナル新築完成＆ランチ



４月一覧
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


今日は概ね完成した「AJITO 001」の見学会でした。




大粒のバークチップも届いたので


来週から外構工事とライトアップ。







次の問題は、いくらで募集するか？...





先例がある物件なら見易いんですけどねぇ...


いつも特殊？な物件にしてしまうので


ここが一番難しいところですわね...




大家仲間や不動産屋さんに見てもらったところで


みんな意見がバラバラですからね(;^_^A





奥田の「ヒミツキチ」のときも


６万円台〜１１万円と大きな開きがありましたもんね。




その開きが可能性？を示唆しているとは思うんですけどね。





この時、意見をもらった人全員が


６〜７万円っていうなら


そのライン以上の値付けは難しいかもですけど


評価の低い人が多い一方


ごくわずかながら、


高い評価をしてくれる人もいるということは


そういう感性をもったお客さんがいるかも？


ってことだと思うんで


家賃設定の意見の開きが大きいっていうのは


そういう可能性を示唆していると思うわけです。





じゃあそういう物件をどう作るか？






それは「迷わせる」ことじゃないでしょうかねー






何度か書いたことありますけども


魅せるリフォームなんて意外と簡単なもんでね。





要は「色合い」で変化を出して


できれば床や壁に「凹凸」を出す。


そして照明でダメ押し。





どんなおしゃれ？豪華？な内装であろうと


元は「箱」ですからね。





大きさの決まった「箱」をどう攻略するのか？


さらに「どう判断を迷わせるか？」


ってことなんですよね。





そこらをどう意識したのか？


明日にでも書いてみましょう。





おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


関連記事
2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。





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ぺんちゃん撮影


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空き家・空き地のご相談は↓↓↓



半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました

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　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
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　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
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　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
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　　※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%


　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
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R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
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　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
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３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
（延期） 6日（水）12時半「視察」鴨方町100万円美邸＆ランチ
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
10日（日）12時「見学会」あつおさん総社新築AP＆ランチ
11日（月）13時「勉強会」２日目　新築についての勉強会
12日（火）12時半「視察」まさしさん横井上平屋アフター＆ランチ
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16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
22日（金）12時半「視察」玉野市滝戸建＆ランチ
24日（日）12時「見学会」Ｔ本さんオリジナル新築完成＆ランチ



４月一覧
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで


「AJITO 001」をリフォームするにあたって


考えたことをまとめていきましょうか。


関連記事
2024年03月09日　ただの、大きさの決まった「箱」。




倉庫部分は元はこうだったんですよ。


たたみがない...






水回りもリフォーム必須...











これに畳入れて、水回りもそこそこ手を入れて


生活保護３.７万円かもう少し上を目指すのか？...





つまらん...


なんもわくわくせん...


しょーもなさすぎると思ったんですよねー...





この時点で、ここは全部くり抜いて


「倉庫」にしようと決めました(;^_^A





大きく生まれ変わらせるには


大きく変えないといけないと思うんでね。





結果、こんな感じになっていきます。















最初の状態から、畳入れたところでねぇ...


或いは、洋室にしたところでねぇ...





要は、見に来た人も、わたくし自身も


「つまらん」のですよ...





なにか変わったこと、


見た人もわたくし自身にも面白いことをしたかったんですよねー





世の中の多くの物件って「つまらん」のですよ...


変化？違い？があまりない...


それは大量生産品だと顕著ですわね...





まぁそんなことはいつも書いていますけども


形さえできれば、あとは見栄えを整えるだけ。








倉庫なんで全部くり抜いたらいいんでしょうけど


それだとお金もかかってくるし


すとーんってきれいな長方形より


こんな感じで入り組んで凸凹感があったり


一部床が残ったところとか、高低差があったほうが


変化に富んで面白いと思うんです。





そこに照明器具をプラスして、写真映えするようにしてね。




これが普通のシーリングの白い明りだと


これまた面白くない。




もちろん通常の使用ではそうなるんでしょうけど


それは使う人の好みで


照明器具なんて撤収すればいいんですから。





最初からここまで考えていたわけじゃないんですけどね(;^_^A






思考の流れとしてはこんな感じ。




１，普通に直したくない。変化をつけたい。
　※差別化。唯一無二にした。
　※面白くないことにお金かけたくない

↓

２，少々直すより、壊したほうがいい
　※大きな変化が生まれる

↓

３，全部壊すとお金がかかるから一部だけ。
　※凹凸がでて逆にいいと思う。

↓

４，魅せ方を考える
　※明りを引き立たせるために全体的に暗く





結果、好まれるかどうかなんてわからないし


いくらで貸せるかもわからないんで


不安といえば不安ですけども



自分の思うようにやって


それで結果がついてこないなら


それはそれでしかたないじゃないですか(;^_^A



自分が納得するならそれでいいよ。


ダメならダメで次に活かすし、後進の参考になればいい。


こんなとこで、損も得もどうでもいいしね。






入居者や、市場に迎合するのはやめよう。



迎合（げいごう）

自分の考えを曲げてでも、
他人の気に入るように調子を合わせること。
「権力に−する」



なにかに迎合しているうちは、唯一無二にはなれないんじゃない？





おしまい




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★令和６年購入物件

R6(24)年1月30日(51歳) 　北区首部
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　珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
　みんなで儲けてみようという企画。
　最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
　　

R6(24)年2月13日(51歳) 　瀬戸内市長船
☆物件58号　中古購入　787.68平米(238.2坪)50万円
　またもや誰も買わないから...

R6(24)年2月19日(51歳) 　中区国富
☆物件61号　中古購入　171.89平米(51.99坪)25万円
　物件52号と同じ並びなので...
　使い道がないので当分放置かな...





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共同サブリース物件
　参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
　やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
　タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
　☆物件1号（長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
　☆物件2号（長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
　H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪

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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
　1口100万円を27人が出資(計35口)


　R2(20)年2月17日　総社市溝口 3K16戸 S45年
　☆共同購入１号　ＡＰ　中古購入　2400万円
　　場所はいいのに築50年で16分の13が空き...
　　8月1日から満室稼働で表面28.2％　※電柱２、自販機


　R2(20)年10月8日　北区京山 2DK4戸 S54年
　☆共同購入２号　ＡＰ　中古購入　1500万円 49.24坪
　　1口50万円 18人34口集まったので追加購入
　　場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
　　あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。


　R3(21)年2月25日　中区平井
　☆共同購入４号　戸建　中古購入　560万円 80.72坪
　R3.5.25 解体後に1317万円で売却


　R3(21)年11月30日　玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
　☆共同購入６号　ＡＰ　中古購入　1300万円 75.05坪
　　1口10万円 25人147口集まったので追加購入
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　R4(22)年5月31日　宇野８丁目 2DK4戸 H1年
　☆共同購入７号　ＡＰ　中古購入　970万円 77.58坪
　　1口10万円 21人109口集まったので追加購入
　　満室想定表面19.8%
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　R(20)2年12月21日　北区西辛川 S39年
　☆共同購入　３号戸建　中古購入　680万円 96.68坪
　　昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
　　接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
　　R3.9.1から契約開始 55,000円


　R3(21)年3月22日　南区妹尾 S52年
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　　1口20万円。18人が出資(計42口)
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☆「勉強会」４日目　新築についての勉強会
　14日（日）13時
　参加予定（定員１２名）
　１ino上さん
　２ちーこさん（女性）
　３hepaさん
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　５ワンママさん（女性）
　６みのるさん
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☆「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
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　☆懇親会キャンセル待ち。直接連絡ください。
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　19Ｍ本さん
　20まゆさん（女性）
　21かこちゃん（女性）



４月一覧
4日（木）12時半「視察」玉野市胸上ガレージ付物件＆ランチ
5日（金）12時半「視察」中区御幸町倉庫？＆ランチ
5日（金）15時半「視察」西大寺新戸建＆お茶
8日（月）11時「見学会」DX母ちゃん来岡 AJITO 001 ＆ランチ？
10日（水）12時半「視察」総社市美袋０円？戸建＆ランチ
11日（木）12時半「視察」水島常盤町戸建？ビル？＆ランチ
14日（日）13時「勉強会」４日目　新築についての勉強会
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町　半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー



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こんばんは。岡山大家です。


今日は関西からお客様がお越しに。





ＡＪＩＴＯ001に設置したキッチン＆洗面台なんですけども


神戸使ってみたong>スリーフィールドカンパニーって会社のを


使ってみたんですよねー(^^♪


ＨＰ　スリーフィールドカンパニー










以前、キッチンをどうするか悩むって書きましたけども


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2023年12月07日　キッチンはいつも悩むんだよね〜




すてきなキッチンは世にたくさんあるけれど


賃貸物件に採用するとなると


どれも高すぎて手が出ないんですよねぇ...(-_-;)






先日のＴ本さんの新築キッチンなんか


賃貸物件ではあり得ないレベルですもんΣ（・□・；）






あれはほんまめちゃお金かかってますよ(;^_^A







とはいいつつも、自分なりに考えて


それなりに奮発してきたんですよね...


「植松」


「kakurega」


「ヒミツキチ」


「あそびば」







で、今回も一風変わったキッチンで


DX母ちゃんが企画したキッチンなんですねー







それが、岡山初の設置ということで


DX母ちゃん
かずさん（販売会社の社長）
セニョ親方


の３人がお越しになったという流れ(;^_^A




わざわざ、遠くからありがとうございますm(__)m





せっかくお越しいただくんで


なにか面白くできないかなーと思って


プラザホテルのレストランで花見ランチ(^^♪







ここなら、岡山城、後楽園と桜並木が楽しめますからね〜(^^♪






見ていただく物件も


普通のラインナップじゃ面白くないので


この３つをご案内ｗ



ＡＪＩＴＯ 001



そうさんリノベマンション



Ｔ本さん新築ＡＰ






岡山の名勝？は


喜んで？いただけたでしょうかね〜？？(;^_^A






さて、そろそろＡＪＩＴＯ 001も募集しようということで


先日、不動産屋さんに見てもらいました。




ＤＸ母ちゃんも、玄関上がってすぐ


「え〜！？」


って声が上がっていましたけども


この不動産屋さんも同様ｗｗ






営業マン現役時からかれこれ数千件は見てきましたけども


こういう反応、


わたくしが見てきた賃貸物件の大半に足りないものなんですよね...





これが良いのか悪いのかは人にもよると思いますけども


わたくしは「普通」が嫌いなもんでね(;^_^A






住居でありながら


住むことを前提に考えていないという


まさに暴挙？なんで


いくらで決まるかなんて全くわからんのですけど


挑戦しない者には


夢も希望も得るものもなんにもないですからね。





少々家賃が安くなってもしかたない。





自分の思惑がちょっとずれていただけですから


また次に活かせばいい。





次の平福の新築も


思い切ったことをやってみますよ(;^_^A







ＡＪＩＴＯの倉庫部分に不動産屋さんの軽四を入れてみました。






建物の前には３台置けます。







倉庫？バイクガレージ？作業場所？





果たして、どんなニーズがあるでしょうかね〜？？(;^_^A






おしまい




火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！







タマさんの古民家の番組企画。

第2チャンネルRSK


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