岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、読者の７００８（ナオ大家）さんと市内某所に


アパート用地の見学に行ってきましたよー



地名だけを聞いた段階ではあまりオススメではなかったですが


ローケーションも悪くなく、ライバル物件もないので


特に問題なさそうな感じでした。


すぐ近くに、なぜか滅多に空かなくて、空いてもすぐ決まるという


ミサワのアパートがあるんですけど


ここなら充分勝てるなという印象でした


...


その帰りがけにで走っていると、横から手を振ってくる運転手が


なんと、読者のO崎さん


鼻くそほじってなくてよかったー


...


夕方からは我が家の見学に、読者のＩ上さんご夫妻がお越しに(°°;)"((;°°)


先日、ブログに登場した　巨大平屋　のオーナーで

2013年11月27日　巨大平屋　＆　見学会

建て替え案のプランがでてきたので



同じ部材を使った我が家でお話しすることになった次第です。


いろいろ構想も出てきて、


具現化できればかなり面白いものができそうです



みなさん積極的に動かれていますねー


...


さて、今日は昨日の続きで

2013年12月10日　激戦区に参戦


昨日は、新たに激戦区に参戦ってことでしたが


実は、他にも参戦してきている物件があるんです


北区大供周辺の乱立競争を尻目に


岡山駅に近い　北区幸町　の


西川緑道公園にほど近いところに出現です


この幸町。中心市街地にも関わらず飲み屋街的な場所ではなく


ビブレの影響からか、美容院とかブティック的なものが多い商業的なエリアです。


そのビブレも閉店することになりましたが


２０年ぐらい前はちょくちょく行ったもんです


幸町なんかだと、土地も高いですが空き地も少ないので


新しい建物がポコポコ建つ感じではないんですよね。


実際、ここ１０年で賃貸マンションが建ったのは


わずか２棟


グランデュール幸町　と　ボナール幸町　という物件ですので


興味があれば地図で探してみてください。


...


物件スペックは

RC　１１階建て

１LDK　５１．６�u　１０室　家賃１０．３万〜１１．５万

２LDK　６６�u　２０室　家賃１３．７万〜１５．５万

店舗　１室　１６．３４坪　２３万

共益費５０００円　駐車場２１０００円　敷金２　礼金１


...


基本、辛口なわたくしですが、


これね、プランニングとしてはとても良いと思います


駅南のイオン完成でやってくる


転勤者のお偉いさんが狙いだと思いますが


１LDKは過剰とはいえ　５０�u超　と富裕層をくすぐる広さを実現


２LDKのマンションはかなり希少


このエリアで、ここに着目しているのは非常に評価できます


かなり上から目線ですが、それが何か（笑）


設備面では


900mmのシャンプードレッサーや


2100mmのシステムキッチンを導入するなど


賃貸物件としては非常に優秀です



...


しかし、家賃設定がどうだろう


１LDKは問題ないと思いますが、２LDKはどうかなー



築１０年ちょいとはいえ、近くの分譲マンションの　コア本町　は


１LDK　５０�u台　で　１０〜１１万円



東島田のわたくしの築８年の物件１号は


１０階建ての最上階で　P込１３．７万



建築中の　アルファスマート西川緑道公園　の　


１３階　２LDK　７０�u　で　１６．５万


１１階　の同じ部屋で　１４．５万



先日完成した　アルファステイツ岡山厚生町　の


１１階　２LDK　６３�u　で　P込１３．４万


７階　２LDK　７１�u　で　P込１５．５万　



これらに比べると、はっきり言って高い...



分譲マンションの賃貸とガチンコ勝負なら分が悪いですが


イオンがきたら、広い１LDK、２LDKの需要に対して


分譲マンションの賃貸だけでは圧倒的に供給が足りない状況になるので


分譲マンションの賃貸が掃けた後はかなり動くかもしれません。



３０室。　そこまでの高級法人契約や富裕層の契約があるのか


まだ、現地を見ていないのですが、


北側道路なので下層階は大きく日当たりを阻害される可能性が高いか...


そのクラスが下層階に甘んじてくれるのか



もしかすると、中心部の物件の家賃高騰の引き金になってくれるかもしれませんが...



要注目です



おしまい



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