2013年10月19日
アルファスマート西川緑道公園 その２
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万以上家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。
こんばんは。岡山大家です。
読者のペルメルさんが、わざわざ東京からお越しになるということで
食事をご一緒させていただきましたー
ペルメルさん、ありがとうございました
...
さて、昨日の続きで
岡山市北区柳町に建築中の分譲マンション
アルファスマート西川緑道公園
某読者の方にオススメしなかった訳ですが
基本的に、歓楽街は賃貸市場では人気がないです。
中央町、田町、柳町あたりは、夜の街というイメージが強いので、
好んで住む方は多くないですね。
「西川緑道公園」 というと聞こえはいいですが
所詮は 「柳町」 なんでね...
このネーミングは苦肉の策でしょう。
イメージを意識して
「アルファスマート柳町」 にはできなかったと思いますねー
呑みに出るのが好きという単身者なら時々ありますが、
ファミリー層というとちょっと難しいです。
３LDK ７０㎡ だと、基本的にファミリーが対象なので、
新しいうちはなんとかなるかもしれませんが、
古くなると厳しいかなと思います
...
そもそも、家賃１５万円前後となると
大手の法人契約がターゲットになってきますけど
この手のファミリー層は、
住環境を重視することが多いです。
お子さんが小さいケースも多いので、
学区や幼稚園などを考慮されますし
奥さんが主導することが多いので、
ここが選択肢に上がることはあまりないと思います。
新築とはいえ、他にも分譲マンションはたくさんありますから
あえてここにする理由もありませんしね
中山下や厚生町あたりに他の新築もありますし、
桃太郎通りに近いところにもいくつかありますもんね
環境重視であれば、大元駅方面や伊島エリアなども選択肢に上がりますから
１５万円出して、
ファミリー層が 柳町 に突っ込んでいく理由が見当たりません
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。
累計で1,000万以上家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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こんばんは。岡山大家です。
読者のペルメルさんが、わざわざ東京からお越しになるということで
食事をご一緒させていただきましたー
ペルメルさん、ありがとうございました
...
さて、昨日の続きで
岡山市北区柳町に建築中の分譲マンション
アルファスマート西川緑道公園
某読者の方にオススメしなかった訳ですが
基本的に、歓楽街は賃貸市場では人気がないです。
中央町、田町、柳町あたりは、夜の街というイメージが強いので、
好んで住む方は多くないですね。
「西川緑道公園」 というと聞こえはいいですが
所詮は 「柳町」 なんでね...
このネーミングは苦肉の策でしょう。
イメージを意識して
「アルファスマート柳町」 にはできなかったと思いますねー
呑みに出るのが好きという単身者なら時々ありますが、
ファミリー層というとちょっと難しいです。
３LDK ７０㎡ だと、基本的にファミリーが対象なので、
新しいうちはなんとかなるかもしれませんが、
古くなると厳しいかなと思います
...
そもそも、家賃１５万円前後となると
大手の法人契約がターゲットになってきますけど
この手のファミリー層は、
住環境を重視することが多いです。
お子さんが小さいケースも多いので、
学区や幼稚園などを考慮されますし
奥さんが主導することが多いので、
ここが選択肢に上がることはあまりないと思います。
新築とはいえ、他にも分譲マンションはたくさんありますから
あえてここにする理由もありませんしね
中山下や厚生町あたりに他の新築もありますし、
桃太郎通りに近いところにもいくつかありますもんね
環境重視であれば、大元駅方面や伊島エリアなども選択肢に上がりますから
１５万円出して、
ファミリー層が 柳町 に突っ込んでいく理由が見当たりません
つづく
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投稿者：岡山大家｜23:55｜分譲マンションについてあれこれ
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