岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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９月２１日（土）の１０時半から　いいてんきさんのアパート　の内見会をやります。
ご都合の合う方はご連絡ください

今のところの参加予定者
いいてんきさん
みーこさん
かこさん
大黒天人さん
mtanaさん
わたくし




こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


売る側にメリットがありそうだなーと思うのがですね


まずは　期　を分けているところですね。


スタートダッシュ時に


どちらかというと売れにくい　西側　とか　下層階　を中心に始めて


売れ行きに応じて残りの価格を決められますからねー


...


もう一つ思うのが


例えば、５階の面積を全て足すと


１０２．９１�u　＋　７６．７０�u　＋　９２．４７�u　＝　２７２．０８�u


あるので、単純に　６８．０２�u　の　４部屋　で売ることもできるでしょう。


ですけど、６８．０２�uの部屋なら


せいぜい２０００万円前半でしか売れないでしょうから


２３００〜２４００万円としても


４部屋で　９２００〜９６００万円　ぐらいですかね。




実際の販売価格を全部足すと


３５８０万円　＋　２７８０万円　＋　３５６０万円　＝　９９２０万円


なので、４LDK　とか　１００�u　とか　戸数が少ない　とかを売りに


価格が上がってると思うんですよねー


...


賃貸マンションならスケールメリットで、


限られた範囲に　どれだけたくさんの部屋を取れるかってことで、


１戸あたりの建築費を下げようとしますけど


ここは、敷地が狭く、広い部屋を作って戸数を減らして、


１戸あたりの建築費もかかったけど、


それ以上に高く売るってことでね。


...



売る側は、「スケールメリットが生かしにくいので割高になる」なんて言いますけど


１戸あたりは高くなっても、４部屋作るよりは３部屋のほうが


総工費は安いでしょう


同じ面積でも、３部屋のほうが手間も減るし設備や壁も減るんですから...



売る数が少ない分、単純に販売期間も短くなるでしょうから


契約の手間や人件費などの販売のコストは下がるでしょう




なので薄利多売　でなくて　厚利少売　の商品で


割高だと思うんですよねー




逆に言うと、こうでないと事業化できなかったのかもしれませんが...


本当にそこまでの価値があるのかなー


まぁ、個人の価値観や購買意欲は、価格だけじゃないんですけどね。




おしまい


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