岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


先日、新築の分譲マンションを見に行ってきましたー


ポレスター原尾島ガーデンコート



新築とはいえ


完成は　平成２４年９月　　入居開始が平成２４年１１月という...


もう１年近く売れ残っています


...


場所は悪くないんです。



中区役所や天満屋ハピータウンがすぐ近くという


中区では一等地になります


学区の宇野小学校も比較的人気です。


でも売れ残り...


...


南向きと東向きの部屋があって


売れ行きはこんな感じ。



左の３分の１が　南向き　ですけど　あと１室です。


東向きでも悪くないんですけど２０室ぐらい残ってます


...


このあたり、以前は公共交通機関がちょっと弱くてねー


JRまではビミョーに遠くて、バスは便が少なかったんですけど


今年の春からバス路線が変更になって少し便利にはなったんですけどねー



以前は黒線で、今は青線になりました


...


まぁ売れない理由は　価格　なんでしょうけども...


南向きの残り部屋が　２８２０万円　で


東向きの残り部屋で　２５００万円　前後です...



それでもよく売れたほうだと思いますけどね


...


もうすぐ１年経ちますから、新築ではなくなりますねー



２階の２２９０万円の部屋なら　１００万円　値引くと言われましたが


これだけ残ってたらそのうちもう少し下がるでしょー（笑）



でも販売側の難しいのが


現在までの購入者の手前、大っぴらに値下げを打ち出せないところですよねー


見込み違いは明らかですから、


早く損切りしたいけど、他の購入者からのクレームが...


...


５〜６年前はこういった売れ残りのマンションを狙って


東京や大阪の会社が安く叩いて何室かまとめて買って


新築時から５００万円ぐらい下げて


さっさと売り抜けてましたけどねー


当時、フローレンス中山下なんかはそんな感じで何部屋も出てましたねー


最近はそんな動きはあまりないのかなー


それともまだまだ販売会社は余裕なのかな



最近は中古物件もいいのがないか、高いので


ここが２０００万円前後になるんなら


分譲マンションが欲しい方は買ってもいいかもしれませんねー



それぐらいになったら早めに完売すると思いますが...




今はキャンペーン中でちゃっかりアマゾンギフト２０００円もらってきましたー（笑）




もう子供の紙おむつに変わっちゃいましたけど。


あはは(*ﾟ▽ﾟ*)



おしまい



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