岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


以前取り上げたこちらの新築分譲マンション

2013年06月18日　アルファステイツ岡山厚生町


当時の某管理会社からの募集は


２０２号　と　９０２号　でしたが


１００４号　が新たに募集されているようです。　





更に上層階で、面積も広いので


強力ライバルの出現といったところでしょうか。


...


肝心の家賃設定はこんな感じです。



以前、２０２号は　１４５０００円　でしたので


１００００円下げてきましたねー


やっぱり９０２号より高いというのはちょっと無理がありましたか...


１００４号は結構強気な設定ですね


最近は周辺に築浅が増えたのでちょっと厳しいかもしれないですねー


...


でもね、１００４号だけは


仲介会社に仲介料を全額くれるんですよ



中心地の優良物件ともなると


広告料を出さなくてももちろん決まりますし


仲介料を折半にしても決まることもあるんですけど


仲介会社としては同じ作業をするならたくさんもらえたほうがいいですもんねー


例えば　家賃１４万円なら

・仲介料全額　＋　広告料　　⇒　14.7万　＋　14万

・仲介料全額　⇒　14.7万

・仲介料折半（50%)　⇒7.35万

って感じで全然変わりますからねー



今回の部屋別に見ると

２０２号　７０８７５円

９０２号　７４０２５円

１００４号　１６２７５０円

になりますから


営業マンとしては　できれば　１００４号　を決めたいけれど...


ってなりますね。


...



いまのところ、９０２号に予約が入っていますが




仲介会社の利益からみると　２０２号　は決まりにくそうです



おしまい


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