2013年06月30日
餅は餅屋？ ６
岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくはこちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きで
不動産業界に従事している方で、
実際に不動産投資をしている人はかなり少ない理由は
・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない
・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める
・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる
...
１０年前はまだまだでしたけど、
新規参入が増えるにつれて
業界全体の流れとして
管理取得に目が向くようになってきたように思います。
...
賃貸仲介って、一度契約（入居）してしまうと
基本的に数年は住むケースが多いですし、
従業員の定着率も悪いので
リピートっていうのが少ないんですね
なので、常に新規顧客を見つけてこないと売上が立ちにくいなか
管理料というのは安定的な収入が見込めるので
ある程度シフトしていくのは自然な流れだったとは思います。
...
ですが、当時はまだまだ管理の重要性に対する認識は甘かったんです。
わたくしの勤めていた○ンホーム岡山では
３５００程度の管理戸数に対して
専従者が何人いたと思います
...
...
...
たったの 一人 です
これ、マジですよ。
ありえないでしょ
ちなみに当時の担当者は、○カハラさん。
今はどこで何をしているのやら...
...
たった一人で対処できるはずがないですよね
ですが、管理のクレーム処理的なところに
人を割くっていう認識があまりなかったんですよ
そうなると、どういうことが起こるか
店舗にクレームの電話が入る
↓
管理の担当者にパス
↓
担当者は順番に処理する
↓
なかなか処理されずに溜まる
↓
再度、クレームの電話が入る
↓
管理の担当者へ
↓
...
こんな流れが延々と続くので
結局、受電した人間が処理をするようになるんですね
とにかく当時は なんでも屋 でしたよ
騒音クレーム
ゴミクレーム
設備クレーム
水漏れ
電球交換
無断駐車
延滞の督促
退去精算
管理受託
管理料集金
...
ほんとあらゆることをやりました
それでいて賃貸の売上も上げないといけませんからねー
当時は、そんな体制がイヤで仕方なかったですけど
今となっては、いろいろ経験しておいてよかったなと思います
古き良き時代の不動産屋でしたねー
つづく
1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！
にほんブログ村
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60㎡）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。
累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は㎡7万前後、周辺相場は坪20数万）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56㎡ を建築
現在賃貸中 90,000円 （駐車場3台込、2LDK、約57㎡）
建築中に入居者が決まり、現在も入居中。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84㎡ 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 約900万
人気の三勲学区！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
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こんばんは。岡山大家です。
今日も昨日の続きで
不動産業界に従事している方で、
実際に不動産投資をしている人はかなり少ない理由は
・若い方が多くて投資そのものに目が向いている人が少ない
・離職率が高くて、不動産投資の魅力に気づく前に辞める
・中途半端に内情を知るとメリットを感じにくくなる
...
１０年前はまだまだでしたけど、
新規参入が増えるにつれて
業界全体の流れとして
管理取得に目が向くようになってきたように思います。
...
賃貸仲介って、一度契約（入居）してしまうと
基本的に数年は住むケースが多いですし、
従業員の定着率も悪いので
リピートっていうのが少ないんですね
なので、常に新規顧客を見つけてこないと売上が立ちにくいなか
管理料というのは安定的な収入が見込めるので
ある程度シフトしていくのは自然な流れだったとは思います。
...
ですが、当時はまだまだ管理の重要性に対する認識は甘かったんです。
わたくしの勤めていた○ンホーム岡山では
３５００程度の管理戸数に対して
専従者が何人いたと思います
...
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...
たったの 一人 です
これ、マジですよ。
ありえないでしょ
ちなみに当時の担当者は、○カハラさん。
今はどこで何をしているのやら...
...
たった一人で対処できるはずがないですよね
ですが、管理のクレーム処理的なところに
人を割くっていう認識があまりなかったんですよ
そうなると、どういうことが起こるか
店舗にクレームの電話が入る
↓
管理の担当者にパス
↓
担当者は順番に処理する
↓
なかなか処理されずに溜まる
↓
再度、クレームの電話が入る
↓
管理の担当者へ
↓
...
こんな流れが延々と続くので
結局、受電した人間が処理をするようになるんですね
とにかく当時は なんでも屋 でしたよ
騒音クレーム
ゴミクレーム
設備クレーム
水漏れ
電球交換
無断駐車
延滞の督促
退去精算
管理受託
管理料集金
...
ほんとあらゆることをやりました
それでいて賃貸の売上も上げないといけませんからねー
当時は、そんな体制がイヤで仕方なかったですけど
今となっては、いろいろ経験しておいてよかったなと思います
古き良き時代の不動産屋でしたねー
つづく
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