岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


岡山市内に新築の分譲マンションがたくさん建ってますけど


ポロポロ賃貸で募集しているようです。


「アルファステイツ岡山厚生町」



岡山駅から半径１kmちょっとですね。


学区パワーは弱いですけども


イトーヨーカドーとか商業施設が近いので


そこそこ法人の需要もあると思われます。




９月末完成予定のRC１４階建てです。

立派なもんですねー


今回、穴吹さんから賃貸募集中なのは

こんな間取りです。






２LDK　６５．６９�u　南向き

２０２号　と　９０２号　で同じ間取りです。


同じ棟内で同じ間取りなら


一般的に上層階のほうが人気ですから


２０２号のほうがちょっと不利でしょうね


２LDK　で　６５�u　程ですから


バリバリのファミリーっていう訳にはいかないですから


学区パワーはあまり関係なさそうです。


大手法人にお勤めの若いご夫婦とか


役職者の単身が中心になるかと思われます。


個人的には


２０２号　なら　Pなしで　１２万円台後半


Pがあれば＋１万円程度　で　１３万円後半


９０２号　で　＋５０００〜８０００円ぐらい


で１４万円真ん中ぐらい


　かなと思います。


で、実際の募集はこんな感じになっています。




２０２号　P込　１４．５万


９０２号　１２．９万円　P１．２万円


...


２０２号はちょっと高いような気がしますねー


９０２号はもう少しいけそうな気がしますが、


まぁ概ね妥当なラインでしょうか...


一応、２０２号はエアコンが付くようなんですけど


普通は、９０２号のほうが先に決まるでしょうね...



採算面、自分の欲、ライバルとの比較...


賃料設定はなかなか難しいもんです



おしまい





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