岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は昨日の続きで。


877万　が　2511万...


表面利回りは10.56％...



う〜ん...



個人的には全く旨みがないような気が...



...



ちなみに建物の間取りはこんな感じ...

2LDKでトイレ・風呂が同じなんて...






直近の募集条件が

家賃15,000円　共益費3,000円...
　





これでも４部屋決まらない...



入居がつかない理由がいくつか...


１、トイレとお風呂が一緒

２、建物が古くて汚い

３、部屋が狭い

４、駐車場がない


通常、ここまでは、リフォームして家賃を下げれば

なんとかなるケースも多いですけど


今回の場合は、


・お金が掛かりすぎる

・家賃はすでにかなり低い水準


なので、どちらも手を出しにくいんじゃないかと...



かといってこのままでは...


どこまでお金をかけるか...


総事業費は軽く3,000万を超えるんじゃないか...



...



仮に、リフォーム部分がクリアできたとしても

家賃UPにはあまりつながらないかも...



家賃25,000円になったとしても

客層はどんなだろうか...


広告料（報奨金）１ヶ月出ても

50,000円...


良くない客層を相手に 50,000円　にしかならない

のに、不動産業者が本気になるのか...



じゃあ２ヶ月分払う？３ヶ月分払う？



...




仮に

内外装をしっかりリフォームして

総事業費3,500万



家賃は１Rが25,000円　2LDKが40,000円、テナントが60,000円


で満室になったとして


毎月480,000円　×１２ヶ月　　576万

これで　16.4％　です...



多額の　リフォーム代...

多額の　広告料（報奨金）...


サイクルの早い単身用で、頻繁に繰り返される入退去...


本気になってもらえない不動産業者...



賃貸でいくならなんだかしんどそうです




ここをどう運用していくのか

賃貸

会社の寮

自社ビル化


要注目です



おしまい




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