岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）

　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築
　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
　家賃90,000円でお住まいいただきました

　その後、H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で入居中。
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
　

☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！
　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
　　　　もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年05月06日　まだ使用できます。
　　　
　　　　H27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
　　　　敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
　　　　　　2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
　　　　　　2015年07月02日　絶好の相場

　4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォームで（笑）

　　　H26年12月末で４号が退去
　　　→　H27年1月から次が入居
　　　＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　　　関連記事
　　　　　2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
　　　　　2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
　　　　　2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
　　　　　2015年02月16日　物件４号のお話し


　5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）


　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に


　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので37.92％にダウン


　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
　　
　　関連記事
　　2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
　どっかのタイミングで壊すか？


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　　　　　関連記事
　　　　　　　2012年09月09日　Lucky Day


　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。
　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。
　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円
　約52坪。土地50万、建物200万
　オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の中古戸建を　１棟　購入　100万円　
　約60坪。6DK。土地50万、建物50万
　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　平成27年4月6日から
　リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）

　表面利回り42％



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地を５００万円で購入
　１２０坪　坪単価42,000円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...


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...


こんばんは。岡山大家です。


北区富原で収益物件が出ていましたね。



リンク先
※売れたら切れると思われます。


築２１年の木造アパートで６３００万円ですか...


スペックはこんな感じ

所在地：岡山市 北区 富原 3782-6
建物名： コレドール
沿線・駅・交通：イズミヤ前バス停 徒歩5分
土地面積：公簿370.29ｍ2
建物延面積：390.92ｍ2
階建・階：地上3階 　　
土地権利：所有権
築年月：1994 [H6] 年 3月
建物構造：木造
総戸数：16戸
駐車場：有 駐車場無料
都市計画：市街化区域
条件等：オーナーチェンジ
地目：宅地
用途地域：準工業
建・容率：60％・200％
現況：賃貸中
接道状況詳細：一方　【内訳】　●北 幅4m 公道 接面11.7m
備考１：空室5戸（平成27年8月1日現在）
平成27年外壁塗装済み
敷地外駐車場10台（内、空き2台）


たぶん誰かに聞かれるんで少し書いときましょうかね。


...


あくまでも個人的な意見で、


全く他意や悪意はありませんので悪しからず。


良いと思うところ
・北区富原とはいえ、場所自体はまぁまぁ。

・高速のインター近い

・商業施設も結構ある

・外壁塗装済

・セパレート

・駐車場あり

・広い敷地（３７０�u）

・解体時は少し楽そう

・減価償却は多めに取れそう


良くないと思うところ
・１Rタイプ

・部屋が狭い（２１．５３�u）

・ミニキッチン（ＩＨなのでまだマシ）

・木造（音がうるさい）

・築２１年（融資期間が短そう）

・駐車場が不足（１６戸中１０台）
　※・駐車場はほぼ必須のエリア

・空室多い（１つ決まったみたいで４室空き。Pは残り１台）

・ライバル多い

・地域的に単身用のニーズは少なめ

・土地が縦長で解体後も使いにくそう
　※間口１１m、奥行３７m

・坪２０万円で見ても２２００万円ぐらいのもん
　※そんなにしないと思うけど...


スペック面ではこんな感じでしょうか。


...


募集状況は

１０２　３．４万円
２０３　３．５万円
３０５　３．５万円
３０７　３、５万円

共益費は込、水道代２,０００円

駐車場５,０００円で残り１台

敷金０、礼金０

広告料３ヶ月

キャンペーン中
３２インチTV、空気清浄機、冷蔵庫、洗濯機
のどれか１つを設置



募集にあたって

良いと思うところ
・敷金０、礼金０
・広告料３ヶ月
・キャンペーンの実施


良くないと思うところ
・家賃がお高め
・駐車場がもう少し欲しい


...


売値が６３００万円でしたね...



３．５万円で満室なら

３．５万円×１６戸×１２ヶ月　６７２万円
P５千円×１０台×１２ヶ月　６０万円
計７３２万円
　
表面利回り１１．６％



仮に６０００万円　１３年　２％　で借りたら

月の返済が４３．７万円（年５２４万円）

家賃は３．５×１６戸　５６万円
Pは５千円×１０台　６万円
計６２万円

毎月１８．３万円残る


買っちゃう人はこんな風に考えるんでしょうか？


...


賃料３万円平均、入居率９０％（１４室）で見ておくと


３万円×１４室×１２ヶ月　５０４万円
P５千円×１０代×１２ヶ月　６０万円
計５６４万円


管理料５％　引いて

残り５０７．６万円



入退去が年５部屋あったとして

リフォーム代　８万円なら

８万円×５室　４０万円

残り４６７．６万円



５室の広告料３ヶ月で

３．５万円×３ヶ月×５室　５２．５万円

残り４１５．１万円



他にも固定資産税、所得税、水道代、ネット代とかあるんかな？



確か、ローン支払は年５２４万円でしたね...




そうなると自己資金を増やしますかね...


或いは借入年数がもっと長くなりませんかね...




自己資金を多く投入して完済まで耐えて


その後解体して


縦長の１１０坪にまたマンションでも建てましょう



おしまい



直接のご連絡は　okayamaooya@gmail.com　までどうぞ


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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました