岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ


１２月８日（日）　１９時　から

読者のジムさんオススメの

岡山県岡山市北区田町1-3-1 岡山産業会館 1F
日向市じとっこ組合 岡山田町店

になりました

一人４０００円　飲み放題　です


　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　mtanaさん
　ジムさん
　７００８（ナオ大家）さん（初登場）
　６８さん（元・馬○さん）
　大黒天人さん
　okamoさん（初登場）
　わたくし



１２月１０日（火）　１９時半　から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家　岡山本町店

一人３５００円　飲み放題　です
　
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（女性、初登場）
　みーこさん（女性）
　とーやさん
　大黒天人さん
　わたくし
　

初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ（笑）



こんばんは。岡山大家です。


某読者の方が、お子さんの進学のための部屋探しで大阪へ行くそうです


そこで、部屋借りる時の費用について書いておこうと思います。


・敷金


　家賃の滞納などがあった際に充当される預り金です。
　
　一般的には家賃の２〜３ヶ月の設定が多いです。

　滞納などがなければ退去時には返金されます。
　
　慣習的には、原状回復費用と相殺されることが多いです。
　
　最近は、敷金ゼロの物件も多いです。

　もし、気に入った物件がある場合は

　交渉すれば減額される可能性が高いです。

　昔はほとんど返金されませんでしたが、

　近頃は厳しくなってきて、返金しなければ揉めるので

　預かっておく意味合いが薄れてきているからです。

　敷金を減額する程度で、入居してくれれば儲けもんですから。



・礼金


　大家さんへのお礼の名目です。
　
　大概、家賃の１ヶ月ですが、優良物件では２ヶ月もあります。　

　これが、不動産屋へ広告料として渡ることが多いです。
　
　これもゼロの物件が増えました。

　これは、広告料の原資なので、下げる交渉はしにくいです。

　入居に困っている物件なら、元々ゼロ設定ですね。

　

・前家賃・共益費・駐車場代など


　家賃などは前払いになるので、１月分は１２月末までに払うことになります。
　
　最近は家賃交渉も当たり前になっています。



・日割り家賃など


　月の途中からの契約開始の場合、日割りにしてくれます。
　
　退去時は日割りにならない場合が多いです。
　
　入居時には、前家賃と日割り家賃をまとめて払うことが多いです。

　日割り家賃をサービスしてくれるケースも増えています。



・仲介手数料


　不動産屋の儲けです。これがないと食っていけません。
　
　家賃の１ヶ月分＋消費税です。

　法律では細かいことが決まっていますがここでは省きます。
　
　競争が激しいエリアでは、値下げ合戦が繰り広げられています。

　大手フランチャイズの○ニ○ニは　半額　をアピールしています。

　ここは基本的に交渉できないと思った方が良いです。

　
　あまり突っ込むお客さんだと面倒なので

　部屋探しをお断りされるかもしれませんが

　月末で売上に困っていて、広告料の多い物件で

　当月中に契約金を入金できるなら成立するかもしれません

　即入金してくれるお客さんは、不動産屋としてはありがたいですから。



・火災保険料


　厳密には　住宅総合保険　といい、
　
　火災などの際には、入居者の家財道具や部屋内の損害額を払ってくれます。
　
　どこの不動産屋でも加入させられます。
　
　費用は、２年満期のもので１．５〜２万円が多いです。

　１年満期の商品もあります。７０００円ぐらいです。


　満期の前に退去すると返戻金がある場合がありますが

　部屋の解約はしても、保険の解約を忘れる場合が多いです。

　不動産会社は加入時は厳しくしますが、

　解約時のことは教えてくれません。
　
　
　ちなみにわたくしは部屋を解約される方にはちゃんと教えてあげてましたよ

　まぁ当たり前ですけど
　
　
　保険代理店などの知り合いがいればそこでの加入も認めてもらえると思います。
　
　その場合は、保険証券のコピーを提出します。
　
　不動産会社の収入源になるので、

　強制されるかもしれませんが
　
　大手法人は自社でかけることも多いですし、
　
　保険会社にお勤めの方などは自分の勤め先でかけることもあります。

　実家が保険代理店で...　とか言ってみれば良いです。


　１年か２年の更新タイプが多く、満期時には更新のハガキが届きますが

　そのまま更新をしない（し忘れる）ケースが多いので

　届いたらきちんと更新することをオススメします。

　万一の場合、全て自己負担になりますので

　多くの管理会社は、保険の更新までは管理できていないケースが多く

　更新のハガキは出しますが、その後までは追いかけていません


　事が起こってから発覚するので、大変なことになります



長くなったのでまた明日ー



つづく



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