岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日も、昨日の続きで。

最初からならこちら



昨日は、投資家はあまりいなくて、

自宅購入の方が圧倒的に多いと書きました。


こんなに建って、どんな人が買うんだろう

ってとこで、


まず、30歳台のファミリーは比較的多いそうです。

結婚
↓
賃貸住宅に住む
↓
子供が生まれた
↓
成長とともに手狭に
家賃払うのもったいない
引っ越そう
↓
建てる、買う

まぁ自然な流れですね。

ちょうど30歳台あたりに訪れるでしょう。




ところが、意外と多いのが、年配の方です。



岡山市に限らないかもしれませんが、

バブル期の高騰もあり中心市街地の人口が大きく減りました。

郊外の土地の取得しやすい場所に持ち家を建てたんですね。

赤磐市のネオポリスや東岡山レークタウンはそうですね。

芳賀佐山団地や津高台や目黒台もそうかな？

遠い所では吉備高原都市もそうかな？


実際、中心市街地の生徒数減で小学校の統合もいくつかありましたね。


岡山は車社会ですから、

概ね、東西南北どこに住んでも車で5分も走れば

スーパー、コンビニはありますし、

郊外型のショッピングセンターもかなり増えましたよね。


そして、中心市街地の天満屋や表町商店街周辺も賑わいを失いました。

いわゆる、ドーナツ化現象ですね。



それが今は、郊外の持ち家派が戻ってきているんです。


30〜40歳で家を建てた、買った
↓
郊外の比較的大きな家でのんびり過ごす
休みの日は車で買い物に出る
↓
子供が成長
↓
独立して出ていく（就職、結婚など）
↓
夫婦2人で大きな家に住む
部屋は余っている
↓
定年を迎える、迎えつつある
↓
将来のことを考えると
・そのうち車の運転もできなくなる
・徒歩圏内に病院がない
・息子の嫁が同居を嫌う
・同居の可能性がないならこの家は大きすぎる
...


なんてことを考えるようになるんですね


嫁は同居を嫌がるんです


歳を取るってなんだかせつないな〜

うちの嫁も断固拒否しています...



そして、

・自宅を売却して購入費用に充てられる。
・預貯金もある程度ある。
・定年前ならローンが組めるかも。
↓
じゃあ将来を見越して中心地に引っ越すか。


という流れで、中心市街地に戻ってくる訳です





土地の価格の下落や金融機関の再編も後押しし、

中心市街地のある程度まとまった土地が入手しやすくなりました。


Ｈ13〜14年頃の

西口再開発の一環で　フォーラムシティビル

東口の本町再開発で　コア本町

あたりが始まりだったような気がします。

ポレスターガデンシティ清心

ロイヤルガーデン西川緑道公園

もこの頃です。


三井住友銀行の支店統合で跡地に　両備グレースタワー1.2

みずほ銀行だったかな？の跡地に　アーバンビュー城下

ＵＦＪ銀行だったかな？跡地に　ライオンズタワー


中鉄バス跡地　や　出石小学校跡地　にも建ちましたね。


車がなくても（あるいはタクシー近距離）

買い物や病院に困らない場所に

終の棲家として選ばれました。


それらの方の需要があるので、まだ意外とそこそこはいけるのかもしれません。



最近増えてきたのは、50�u程度の1Ｌです。

両備グレースオークス　や　駅前のロイヤルガーデン

水道局の前のアルファステイツ

大学病院近くのアルファライフ

などで見かけました。


・晩婚化（30歳台シングル）
・少子化（子供一人）
・ＤＩＮＫＳ（ダブルインカムノーキッズ。子供なしの夫婦共働き）

などの狙いにシフトしてきたんですね。


建て続けないといけないからいろいろ大変ですね〜



つづく



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