岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

先日ダイさんから下記のコメントをいただきました。


最近市内（大元駅から大供にかけて）大型のマンションがどんどん建設されていますよね？建設中にもかかわらず傍にある看板に完売御礼の大きな札がはってあるのを見て気になったことがあるんです。これらのマンションを買われた方の実際に住まれる方と投資目的の方の比率はどれくらいなのですか？素人考えでこんなにバンバン建てて住む人いるかなあ？と思いましたので。


確かに分譲マンションがバンバン建ってますね〜

個人的には建ちすぎだと思います


わたしが思うに、

建て続けないといけないのではないかと思います。


例えば

土地取得　⇒　Ａマンション建築（8億）

この時点では、銀行融資で賄っていると思われます。

Ａマンションが売れる（10億）⇒　銀行に返済（8億）⇒利益（2億）


な感じかな〜って勝手に想像します



たぶん、返済の原資が　販売から得られる収入　なんだと思います


で、分譲マンションの土地調査・取得から完売までは数年かかりますので、

お金を借りて、様々な場所で並行して着工することになるでしょう。


次々と建てては売って返済していかないと、

事業がストップするのだと思います。



いつかは飽和状態になると思うので、

そうなったら　廃業　か　事業転換　でもするのでしょうかね。

この業界の株は買わない方がいいと思いますよ〜(笑)



とりあえずは、少しでも安定収入が欲しくて、

自社の子会社を建築したマンションの管理にしてますよね。

管理会社間の競争もないので、利益が読みやすいですしね。



で、完売御礼の懸垂幕は、

正真正銘完売しているときもあるでしょうが、

見せかけのときもあるはずです。


実際、棟内モデルルーム完成！なんていうのは

要は売れていないからなんですね

大人気でしたら、そうなる前に完売してますから



で、売れ残っているってことになると

・金融機関の評判が悪くなる
・消費者も当初の価格で買わなくなる
と思います。


ですが、値下げしたくてもすでに買った人がいるから

それも難しい。


なので、

モデルルームに使った家具をプレゼント　とか

100万円分のポイントを差し上げます　なんてやるんですね。


それでも売れない時は、

実は、工事の下請け会社などに買わせます。

これマジです。

買わないと次の工事がもらえなかったりするかもしれません。

買っても使い道がないから、利回りが合わなくても賃貸に出してました。


この前、昨年建った某中区高屋のマンションの一室が

新築後　未入居　で販売されていました。

新築と表記できるのは、築1年以内で未入居のものなので、

これは未入居ですが、新築ではありません。

値下げもしやすいでしょう。

一般の誰かが買ったのなら1年未入居で寝かせる意味がありませんから、

何が起こったのか想像できますよね。


数年前に建った、中山下のマンションはかなり売れ残りました。

その会社が潰れそうだったので、大阪の業者に数戸まとめて安く売って

その業者が大幅に値下げして　再販売　という形で売り抜けました

売り主が変わっているので、すでに買った人も文句の言いようがありません。

同じ建物で500万以上も値下げしてましたね。

結局、建築会社は潰れました



売れ残ったら資金が回らなくなるんですね。




明日もう少し続きます。



つづく



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