岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

以前、麒麟さんのリクエストであった　銀行融資について　書いてみます。


できるだけ少ない自己資金で、

できるだけ多く借りてレバレッジをかける。

不動産投資の魅力のひとつですよね


でも、なかなか融資が通らないという話をよく聞きます。


わたくしの今進めている案件は、

戸建賃貸でして、

同じ敷地に　ローコストで　2棟　建てるやつなんですけど、

某3桁の数字の銀行では話になりませんでした。

戸数が少ないので入居率が　100％　50％　0％　しかないと。

相当自己資金を入れてもらわないと厳しいということでした



ですが、同じ案件を　四国の土佐の北で讃岐の西の銀行では

いくつか条件はありますが、かなり前向きです

具体的な話はまだまだこれからですが...

ですが、ここは融資に前向きだという話をよく聞きます。


つい数ヵ月前、知人が1億4000万を引っ張ってましたしね。

築20年程度のＲＣマンションで、

固定資産評価額は土地建物で1億を切ってましたが...



わたくし、30年来の友人が某チャイナの銀行にいますが、

彼曰く、「事業用はかなりハードルが高くなってるよ」と言ってました。

実際、この銀行はしっかり儲けてるくせにかなり渋いと思います。



使ったことはありませんが、積極的な姿勢を感じるのは

日本政策金融公庫の

新企業育成貸付　です。

セミナーなどで何度か話を聞く機会がありましたが、

そもそもが国の事業ですから、かなり前向きさを感じました。

しかし、融資期間は最長15年です


あとは一般的に、信用金庫などが借りやすいと聞きますね。



融資期間は、できるだけ長いほうが　キャッシュフロー　が出るのですが、

大概、建物の法定耐用年数内でしか融資を受けられませんから、

例えば、築20年の建物なんかだと、

コンクリート以外は、長期の融資はほぼ無理なんですね



明日は、わたしなりに思う

投資に入りやすそうな手法　や　グレーなお話を書いてみます。



おしまい


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