岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、昨日の続きを少々。


昨日の、1億4000万引っ張った話しですが、

それ自体はとてもすごいことだと思います

ほぼ満額融資です

このご時世、なかなかできないですよね〜

金利は1％台です。


ですが、築20年のＲＣで　返済期間が　15年...

そして、諸経費含めて、自己資金を1000万円以上投入しました...

さらに、管理会社のサブリース（家賃保証）を要求されました...


これぐらい負担しないと貸してくれないんですね


この後、不動産取得税が300万近くきます...

下水のきていない地域なので、浄化槽が心配です...


ですが、15年凌げばこっちのもんです

とは言え、その頃は　築35年　のマンションになっていますが...


なんとかがんばって凌いでほしいものです



収支計画や物件価値が重要な事業用融資ですが、

その他の融資でも不動産投資を始めることはできます。


例えば、

某チャイナの銀行の融資担当の友人が言ってましたが、

プライベートローンという、個人属性のみで借りられるものがあります。

住宅ローン基準金利に+0.4％です。

返済比率は30％で見るそうなので、

年収400万の方でしたら、年120万の返済までＯＫですね。

月10万です。

借入総額は2500万ぐらいまでならいけるんじゃないでしょうか。

これは、物件の内容は全く関係なく

住宅ローンセンターで相談できるそうです。


たまに、築20年級で　2ＤＫ　4世帯　のアパートが2000万程度で出ている時もありますから、

Ｐ1台込　5万　×　4世帯　＝　20万　×　12ヵ月　＝　240万　

表面利回り　12％...


指値が通ったり、固定資産評価よりも安く買えたりするなら、

こういった融資でチャレンジしてみるのもありでしょう。


失敗は嫌ですが、

もし失敗しても1500万ぐらいなら買い手もいるでしょうし、

それなら純損失も数百万レベルですよ。


万一があっても再起できますよ



もう少し融資関係の話で引っ張ります。


つづく


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