岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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みーこさん物件のリフォーム後の物件見学会を
２月１７日（月）　の１１時からやります。
場所は北区春日町です。その後食事でもいかがでしょう？
ご希望の方はぜひ

関連記事
2014年01月17日　みーこさん、リフォーム中

１７日（月）
　　H田さん
　　わたくし

どうしてもご覧になりたい方は、他の日でも結構ですよ

...

倉敷の物件見学会で使った照明の専門店が

２２日（土）、２３日（日）にイベントをされるそうです

関連記事
2014年02月15日　差し入れネタ　おまけ１

興味のある方はご連絡ください。

...

新年会のお知らせ
２月２２日（土）　岡山駅近く　２０時　スタート
ご都合の合う方はぜひ

　Sさん
　H田さん
　しょーですさん
　M谷さん（初登場）
　N山さん
　わたくし

...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、みーこさん物件の見学会に行ってきました

　Ｉ島さん
　T戸さん
　BLXさんファミリー
　赤髪の大家さん（初登場）
　A山さん
　じぇりぱぱさん（初登場）
　○越さん
　わたくし




みーこさん、ありがとうございます

...


さて、今日も昨日の続きで、差し入れネタ　でもう少々ウンチクを。

2014年02月13日　差し入れ
2014年02月14日　差し入れネタ　おまけ
2014年02月15日　差し入れネタ　おまけ１


要するに、スナック菓子なんかのいわゆるジャンクフード系は喜びますね。


マックとかミスドとかも良いです


そんな差し入れに関係なく


普段から乱れた食生活なので


不動産屋に就職した頃はスリムだった体型が


みるみる太っていく人が多いですが


そこは気にしなくていいです（笑）


...


ところで、賃貸営業マンってお客さん次第で予定が決まるので


昼食を外で取ることはあまりなくて


弁当などを買ってくるパターンが多いんですよ。


でも、街中の店舗はまだマシですが


岡山市の郊外の賃貸店舗の近くには


案外、コンビニ、スーパー、弁当屋などがなくて


大概、車で買いに行ったりします


結構、クソ忙しい中、買いに行くのも面倒なんですよねー


弁当持参の人もいますけど、若い独身の子は大概何かを買いに行きます。


買い物に行くのも面倒で、給料日前なんかだと財布の中身の厳しい...



そういう部分をカバーしてあげて


尚且、ボリューム感とかを出すには


...


...


...


...



カップラーメンの箱買い　です


カップラーメン　と　お茶の箱買い　で持って行ってあげれば


買いに行く面倒も減り、財布にも優しい


これはいいですよ


どこの店舗でも、お湯を沸かすことぐらいはできますから。



大概、電子レンジぐらいもあるので


レトルトの御飯　や　レトルトカレー　の箱買い　もアリですねー



持っていくものを迷っていた方は、一度試してみてください




おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



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※見学会のお知らせ※

読者のT戸さんの購入された物件のリフォームが終わったということで
見学させていただけることになりました。

９月２２日（月）　１１時
岡山市南区 箕島 2818
平田食事センター本店

その後、ランチにいきましょう(^-^)

参加予定
　T戸さん
　H田さん
　ジムさん
　わたくし

...


※見学会のお知らせ　２※

９月２４日（水）　１１時、２８（日）　１４時

岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン　原尾島店

※場所と時間が一部変更になっています！

ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっているそうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面（南面）入口にきてください。

２８日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
１１時　→　１４時　に変更しています。


関連記事
2014年09月13日　売り物件候補？


２４日（水）
　参加予定
　　ハルタナさん
　　H田さん
　　麒麟さん
　　まっきさん（初登場）
　　わたくし

２８日（日）
　参加予定
　　kotaさん
　　わたくし

都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)


※当日は、スリッパを持ってきてください。
　もし忘れてもいくつか予備はありますので。
　あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
　何でも構わないのでお持ちいただければ、
　お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
　よろしくお願いしますm(__)m


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こんばんは。岡山大家です。


先日取り上げた、北区白石のドッグラン付きアパート

2014年09月12日　こういう使い方は賛成ですね。


線路沿いで一番奥まった立地というのが気になりましたけど


あっさり全室申込に(ﾟoﾟ;;


家賃も適正だと思いますし、周辺は商業施設も増えて


ペット可ドッグラン付きというのも効果があったんでしょう。


ドッグラン付きアパートが周辺にガンガン増えるなら


線路沿いという立地で負けてしまうようになるでしょうが


一般的には、できるだけ無駄な敷地を作らないように


駐車スペースなどにしますから


ドッグランを設置するアパートは増えにくいんじゃないでしょうか。


ここの場合は、先端の三角地が使いにくいからですけど


一般的に普通に活用できる土地にドッグランを作るなんて


非効率ですからね


...


でも、こうした非効率こそ重要じゃないかなと思っています。


わたくしが、平屋や駐車場３台以上などにこだわるのは


非効率を大事にしたいと思っているからなんです。


２階建てが建てられるのに平屋なんか建てても


折角の空間（容積率）が無駄でしょう


駐車場を１戸あたり３台以上確保するよりも


敷地パンパンに建てて駐車場は最低限にしたほうが


建ぺい率も容積率も無駄がないでしょう。


...


でもね、みんなそうするでしょ？


普通は敷地パンパンに建てて全部使おうとするじゃないですか？


効率を追い求めたら


限られた空間にできるだけたくさんの部屋を取るということになって


２０�u足らずの３点ユニットが大量に作られて


今じゃ大変な競争に巻き込まれていますよね


そんな物件でもうまく運営したり


高値で売り抜けたりする人もたくさんいますけどね。


...


わたくしが仮に３点ユニットの狭小ワンルームを保有したとしても


岡山市で勝負する限りは、


ほとんどの大家さんには客付けで遅れを取らないと思いますよ。


でもね、


機械が握る大量生産できる１００円の寿司よりも


職人が握る手間のかかった寿司のほうが好きです。


安く大量生産された中国製のカバンよりも


職人が手間をかけたカバンのほうが好きです。


農薬をガンガン使った野菜より


農家の人が手間をかけた野菜の方が好きです。


...


職人さんなんて、まさに非効率そのものでしょう。


なんでも機械にやらせりゃいいんですよ。


でも、職人技（非効率）の良さがわかる人にはわかると思いますし


非効率な物件を求めている人もたくさんいますからね。


...


大きいのを買って、パッと売り抜けるのもアリですけど


長くやっていくには、非効率にこそ鍵があるんじゃないかなー


と思ってやっています。



おしまい



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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階　60�u　2LDK

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。

　H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
　
　H27年2月6日に　１８５０万円　で売却しました

　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　H26年2月1日　申込　⇒　3/1入居　次は　85,000円　で。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）

　　　　　H26年12月末で４号が退去　→　H27年1月から次が入居

　　　　　＋11,000円の　家賃25,000円　(((゜Д゜；)))

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に

　利回り41.76％へアップ( ﾟДﾟ)


☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入

　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。日本政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　


☆物件8号　 H26年4月 中古購入

　初の倉敷市進出。

　倉敷市水島で中古の平屋を　1棟　購入　250万円

　約52坪。土地50万、建物200万

　家賃　35,000円で入居中　　表面利回り16.8%



☆物件9号　H26年12月24日　中古購入

　北区某所の中古戸建を　１棟　購入　100万円　

　約60坪。6DK。土地50万、建物50万


　再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)



☆物件10号　H27年2月13日　土地購入

　岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入

　１２０坪　坪単価４.２万円

　新築でもしてみようかと思案中...
　即転売しても倍近くになりそうだし...



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＜見学会のお知らせ　１＞

読者のS村さんが、北区学南町で新築学生アパートを建てられました。
舞台は、トレジャーハンターのみなさんにお集まりいただいた場所。

関連記事
2014年10月23日　トレジャーハンター

この場所がどう変わったのか！？

３月１４日（土）　１２時
集合場所は人数によって変えたいと思います。

候補地は
セブン-イレブン　岡山法界院店
周辺です。

その後ランチでもいきましょう

参加予定（６名）
　ロッカーキャットさん
　HR田さん
　O幡さん
　Ｉ島さん
　みーちゃんさん（女性）
　わたくし

...


＜見学会のお知らせ　２＞

わたくしの知り合いの大家さんが中区高島新屋敷で、
１階が電動シャッター付きガレージになった
本格的なガレージハウスを建てられました。

わたくし、愛知県まで現物を見に行きましたが
このコンセプトがなかなか面白い

今回、岡山初登場です
わたくしの物件１０号土地にも建てようか？マジで考えています。

３月１５日（日）　１２時

集合場所
岡山市中区国府市場43
ハピッシュ国府市場店

その後ランチでもいきましょう

参加予定（１３名）
　Y山さん
　F木さん
　ロッカーキャットさん
　じいじさん
　HR田さん
　じゅんこさん（女性）
　K原さん
　Ｉ島さん
　しんさん
　しんさんJr.1
　しんさんJr.2
　HR田Yさん
　わたくし

...


＜見学会のお知らせ　３＞

早島町早島で、戸建賃貸が２棟完成します。
４８．８６坪の土地に戸建を２棟！
これはこれで凄いよね...　よく入れたな...
もちろん、ワンサイズ小さい戸建しか入りませんが
そのほうがエリア的にニーズにマッチしているので
あっさり２室とも決まったというシロモノです

３月２１日（土）　１２時
都窪郡早島町前潟255
マルナカ早島店

どっかお店があればその後ランチでも

参加予定（６名）
　ロッカーキャットさん
　じいじさん
　HR田さん
　O幡さん
　Ｉ島さん
　わたくし

...


＜見学会のお知らせ　４＞

岡山市北区東古松で新築マンションが完成します。
マンションでは珍しいメゾネットタイプを採用。
実はわたくしが少々企画・監修を...

家賃を相場より１万円近く上げてもあっさり満室。
富裕層が好みそうな物件です

３月２２日（日）　１２時
岡山市北区東古松5丁目383-17
マルナカ東古松店

これもなかなか面白いですよ
どっかお店があればその後ランチでも

参加予定（７名）
　ロッカーキャットさん
　HR田さん
　O幡さん
　Ｉ島さん
　じゅんこさん（女性）
　じゅんこさんJr
　わたくし


各見学会のエントリーで
　 万一、漏れがあったら教えてください(^_^;)
　 すみませんm(__)m

　 スリッパや名刺も持ってきてくださいねー
　 名刺は手作りでもなんでも構いませんよ。

...


＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが

...


読者のTAKEさんがイベントに出店されるそうですよ。

3月のイベント出店

15日（日）西川
有機生活マーケットいち
http://setouchifinder.com/ja/detail/527

21日（土）ベクトル主催玉野
caféシーレイ フリーマーケット
http://searay.okayama.jp/?page_id=16

22日（日）浦安総合運動公園
キッズフェスティバル
http://www.kodomo-npo.jp/kidsfes2015/

28日（土）プレステージ城東
オーガニックマーケットまごころいちば
http://ma556.exblog.jp/


...


こんばんは。岡山大家です。


ある方からの質問で


基準としている物件の指標があれば教えて欲しいと聞かれまして。


基準ですね...


うーん。まず表面利回りは全く意識しないですね。


実際にいくらぐらい残るのか？　ってことは気にします。


なので、中古RC表面１０％フルローンなんて全く興味が湧きません


...


あとは、手間が極力かからないものですかね。


わたくし、リフォームや募集がイヤなんですよね...


そんなこと言ってたら家賃が入らなくて困るんですけど(^_^;)


なので、なるべく退去しない物件がいいですね。



ちなみにわたくしの過去の運営では


・物件１号（売却済）　新築から８年半　退去３回

　１回目　掃除のみ。　こちら負担は０円

　２回目　掃除と壁１面だけクロス交換。　こちら負担は０円
　
　３回目　売却に伴い掃除だけ実施　３１,０００円


・物件２号　新築から５年半　退去１回

　１回目　掃除と壁１面だけクロス交換。　こちら負担は０円

　※次の入居者の希望で、物干し台を買ってあげました。約６千円。


・物件３号　購入３年半　退去なし
　　※入居時もリフォーム、清掃なし


・物件４号　購入３年半　退去１回
　　※入居時もリフォーム、清掃なし

　１回目　リフォームなし、掃除もなし　　こちら負担は０円


・物件５号　購入３年半　退去なし
　　※入居時に掃除と電気工事を少々　約５万円負担


・物件６号　購入２年ちょい　退去なし


・物件７号　自宅


・物件８号　購入　１年　オーナチェンジ　退去なし


・物件９号　放置中


という感じで、ここまで１０万円は使っていないですね。


逆に１号、２号の退去精算で２０万円ぐらい儲かっているので


今のところ、退去する度にプラスになっています。




退去がないと


募集経費やリフォーム費用も要りませんし


それらにかける時間や労力もいりませんからねー



退去って精神的に良くないと思いません？


あっ！不動産屋から電話かかってきた(°°;)"((;°°)


なんだ？クレームか？退去か？　みたいな（笑）



わたくしの物件で退去を受けたことは少ないですが


サラリーマン時代に、


入居が苦戦している管理物件の退去通知なんかがくると


「あーまた空いたよー(ｰｰ;)　入れても入れても空くなー(>_<)」

「入る入る、出る出る出るやんけー(´Д` )」


なんてことはしょっちゅうでしたから



退去が出ると


あ〜、リフォームどれぐらいかかるかな〜。汚かったら困るな〜


あ〜、また募集せんといけんな〜


あ〜、家賃下げんといけんかな〜


あー、広告料多めに出さんといけんかな〜


あー、すんなり次が決まるかな〜


って。


で、空室期間が長くなると


どんどん気分も落ちますしね...



退去っていろんな面でマイナスばっかりなんですよ...


まぁ今のところは退去で儲けてはいますが...


...


あとは、いつでも売れて、売っても損しなさそうなモノですかね。


そもそもかなり割安で買っておけば損しにくいですし


不動産の弱点は流動性（換金性）ですからねー


投資家以外に売れるものなら尚いいですね。


投資家相手だと叩かれちゃうからね(^_^;)




割安、いつでも売れる、お金も残る、退去も少ない


ってのを意識していますね。



おしまい




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