岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました


　年明けからリフォームの手配をしようと思います

　次はいくらで募集しようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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読者の麒麟さんの新築完成見学会があります
１月２５日（土）、２６日（日）　１０時〜１６時
一応、両日共、１０時にハローズ花尻店
岡山県岡山市北区白石西新町9番地116に集合にします。
ご希望の方はご連絡ください
１０時に間に合わない方や、午後からの見学の方は、住所をお伝えしますので、こちらもご連絡ください。

２５日　Ｉ島さん、O賀さん、

２６日　とーやさん、Aさん


読者のみーこさんが自宅（北区春日町の分譲マンションの１室）をリフォームして貸します。
１月１７日（金）に
リフォーム中の状態で内見させていただけることになりました
ビフォーの状態が気になる方はぜひどうぞ
みーこさんが県外に引っ越してしまうので、送別も兼ねてお昼ご飯に行く予定です
平日の昼間ですがご都合の合う方はぜひ

みーこさん、かこさん、わたくし


...


こんばんは。岡山大家です。


今日は、楽しい１日でしてねー


朝９時から太陽Tさんの紹介で、遊休地の活用をお考えのFさんとお会いして


１０時半からは大阪からお越しの投資家Kさんとお会いして


たっぷり不動産のお話ができましたー


不動産話しをする時はほんと楽しいですねー


...


さて、今日は昨日の続きで。

2014年01月12日　北区富田町で新築


近くを通ったもんですからついでに写真を撮ってきました




この条件で、果たして繁忙期中に満室になるのか...


...


富田町（とんだちょう）って市内中心部なんですけど


賃貸住宅市場としてはちょっと微妙な場所なんですよねー


道路を挟んだ北側に、裁判所や法務局があって


法律事務所的なものがポロポロありますが


テナントビルはガラガラですねー


このマンションの場合、ターゲット的には法律関係者狙いもあるでしょうね。


時々、司法修習生が部屋探しに来てたりしましたけど


この家賃だとちょっと難しいでしょうね...


...


このあたりは、岡山駅から近いようで案外近くない中途半端な距離で


学校関係からも中途半端...


スーパーなどの商業施設がない...


駐車場も高いし確保しにくい...


など、ターゲットを絞りにくいです


家賃帯的には、中心地に事務所を構える法人の契約に


期待を寄せたいところですが、


そういう法人勤務の方は、ここじゃなくて


イトーヨーカドー近辺の激戦区の余っている物件を選ぶことが多いのでは

2013年12月12日　激戦区の様子

車が使えればともかく、自宅周辺に生活のための施設が無いというのは


大きなハンデですね


...


この周辺の物件は、築１５年を超えるものがほとんどで


新しいものといえば、


２年前ぐらいに大○建託が建てたマンションと


５〜６年前に建った、１階が某焼肉屋のマンションぐらいですね。


その次に新しいものは、１０年ぐらい前に地場の工務店が建てたマンションですかね。


エリア全体で見て、間取りはほとんどが１Kですから


ここに１LDKっていう選択は無くもないんですけども...



つづく



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