岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

***************************************************************************
運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

***************************************************************************

※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
　復旧までのコメントなどは　FC2拍手　へお願いします。




こんばんは。岡山大家です。


最近は、戸建賃貸に興味をお持ちの方が増えているのか


今日は、読者のAさんご夫妻と赤ちゃんが


わたくしの物件７号（自宅）をご覧にお越しになりましたー


先日は、同じく戸建賃貸をお考えの


読者のBさん　と　Ｉ上さんご夫妻　もお越しになりましたし


実際に実物をご覧になるといろいろわかりやすいようです


...


さて、昨日の続きで

2013年12月20日　８、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用


大家さんとの交渉の結果、

　敷金　１０万円　⇒　５万円
　礼金　５万円
　１月分家賃　５万円
　１月分共益費　２０００円　⇒　０円
　１月分駐車場　３０００円
　火災保険　２万円程度
　保証会社費用（家賃総額５０％）　２．７５万
　抗菌施工（消毒）　２万円
　２４時間対応　１．５万円
　簡易型消火器　６０００円
　仲介手数料　５５,６５０円

３４９,１５０円　が　２９７,１５０円　になりましたが


交渉して下がった部分がポイントです。


...


そう。不動産屋には全く負担がないんです。


敷金が減っても大家さんへの入金が減るだけですし、共益費も同様です。


最近は、敷金の必要性というのも薄れてはいますが


敷金と共益費っていうところがミソです。


敷金は、「基本的には返金するお金で単なる預かり金」


ということですし、保証会社に入るので


減額交渉に乗ってもらいやすいです。


礼金は、広告料として頂く予定なのでそのままにしておきたいですしね。


...


そして、共益費は


敷金、礼金、仲介手数料　に影響しないんですね。


どれも、家賃の○ヶ月とかになっているので


家賃を下げると、連動して下がってしまいます


家賃５万円が３０００円下がると


仲介手数料は　３１５０円　下がりますし


礼金からいただく広告料も　３０００円　下がります


...


付帯商品でフルに稼ぐ


そして、取り分は減らさないように交渉する




人のふんどしで相撲をとるじゃなくて


横綱同士に相撲をとらせといて


何本も懸かった懸賞金はごっそり持っていくイメージでしょうか（笑）



入居が決まって　大家さんも喜ぶ

初期費用が下がって　入居者も喜ぶ

取り分が減らずに　不動産屋も喜ぶ



見事な　WIN - WIN - WIN　（笑）


近江商人の三方よし　とは、こういうのを言います（笑）（ウソ）



つづく



※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
　復旧までのコメントなどは　FC2拍手　へお願いします。




1日1回クリックして頂けたらありがたいですm(__)m
どんどん仲間を増やしましょう！



にほんブログ村