岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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こんばんは。岡山大家です。


今日は、忘年会にいってきましたよ



あと２回じゃん　太るなー


...


さて、前回の続きで

2013年12月18日　７、大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用


もう少し細かいところもあるんですけど


概ねこんな感じですね。

・敷金
・礼金
・家賃など（前家賃、共益費、駐車場代など）

・火災保険（住宅総合保険）

・保証会社

・抗菌施工（消毒）
・２４時間対応
・簡易型消火器


...


敷金、礼金、家賃などは当たり前ですね。


火災保険（住宅総合保険）も１００％契約時に入ってもらうでしょう。


保証会社は管理会社が絡んでいたら、


一部法人契約やコネがない限りはほぼ１００％加入でしょう。


...


例えば、

　敷金　２ヶ月
　礼金　１ヶ月
　家賃　５万円
　共益費　３０００円
　駐車場　３０００円
　
の物件に１月１日から入居したとしたら

　敷金　１０万円
　礼金　５万円
　１月分家賃　５万円
　１月分共益費　２０００円
　１月分駐車場　３０００円
　火災保険　２万円程度
　保証会社費用（家賃総額５０％）　２７,５００万
　仲介手数料　５５,６５０円（家賃、駐車場、消費税）

で、３０８,１５０円


一般的な初期費用としてはこんなもんでしょう


...


そこに

・抗菌施工（消毒）　２万円ぐらい

・２４時間対応　１．５万円

・簡易型消火器　６０００円

のフルコースを加えると

４．１万円増えて　３４９,１５０円



結構な負担増な訳ですね


...


最近は初期費用を抑えたい方が増えていたり


引越しの諸費用をご存知でない方もいたりするので


見積もり段階で高額だと結構躊躇します


そこで、大家さんに交渉してあげたりして


負担が減るように持っていったりします。



会社の固定電話の子機を片手にバックヤードへ消えて

営業　「大家さん、こんにちは。」
　　　　「いま、○○アパートを気に入っている方がいらっしゃるんですが、
　　　　　できるだけ費用を抑えたい方でして...」
　　　　「ちょっとお願いがあるのですが...」

大家　「どんな感じですか？」

営業　「できれば、敷金を１ヶ月減らしてもらって、
　　　　　共益費分を値下げしてもらえれば...」

大家　「わかりました。仕方ないですね」


みたいなことが繰り広げられ


結果、

　敷金　１０万円　⇒　５万円
　礼金　５万円
　１月分家賃　５万円
　１月分共益費　２０００円　⇒　０円
　１月分駐車場　３０００円
　火災保険　２万円程度
　保証会社費用（家賃総額５０％）　２．７５万
　抗菌施工（消毒）　２万円
　２４時間対応　１．５万円
　簡易型消火器　６０００円
　仲介手数料　５５,６５０円

３４９,１５０円　が　２９７,１５０円　に


５万円以上安くなって、「営業さん、ありがとー」


って。



つづく



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