岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました

　次はどうしようかなー



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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忘年会平日組　１２月１０日（火）　１９時半　から

岡山市北区本町10-26 中山第40ビル 岡山2F
わたみん家　岡山本町店

一人３５００円　飲み放題　です
　
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（女性、初登場）
　みーこさん（女性）
　とーやさん
　大黒天人さん
　ＩＮＤＹさん
　トナカイさん
　N島さん
　BLXさん
　わたくし
　
現在１６名


初登場の方は、何かしらの名刺などがあれば便利かもしれません。
人が多くて覚えるのが大変ですよ（笑）



こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は休日組の忘年会でしたー

　Ｉ島さん（初登場）
　N島さん（初登場）
　あつさん
　mtanaさん
　ジムさん
　７００８（ナオ大家）さん（初登場）
　６８さん（元・馬○さん）
　大黒天人さん
　okamoさん（初登場）
　S村さん
　わたくし

　の１１名で盛り上がってきました

　Pさんは病気、Nさんはお子さんの病気で欠席でした　お大事に


　初登場の方が４名もいらっしゃいましたが


　不動産という共通項があるので話しがしやすいですねー


　不動産をまだお持ちでない方もいらっしゃいますけど


　どんどん仲間が増えたら楽しいですね


　みなさんお疲れ様でしたー　


　んはい、そうです。


　写真を撮り忘れてしまいました

...


さて、今日も昨日の続きで。

2013年12月07日　大家さんが知っておくべき、部屋を借りるときの費用　２


ここまで

・敷金
・礼金
・家賃など（前家賃、共益費、駐車場代など）
・火災保険（住宅総合保険）
・保証会社

を書いてきました。


ここまでは多くの大家さんもほぼご存知でしょうし、


大概の不動産屋の見積もりには入ってくるものです。


...


実は、これ以外にもいくつかあるんです。


まずは、


・抗菌施工（或いは消毒費とか言います）

　　聞いたことのある大家さんもいるかもしれませんが

　　入居者サービス（有料）のひとつとして行います。

　　新しく入居する部屋は基本的に専門の清掃業者が入って

　　綺麗にされていますが、

　　それとは別に　抗菌作用　を謳っています。

　　よく分かっていない営業マンが

　　ゴキブリとか虫が死ぬ　とかいうことがありますが

　　あくまで　抗菌　なので、ゴキブリは死にませんでした

　　時々、

　　「掃除に入っているのになぜ必要なんですか？」　とか

　　「抗菌代を払ったのに、すぐにゴキブリが出た！」　とか

　　退去したあと

　　「入居時に清掃費（抗菌施工代）を払ったのに、なぜ敷金から引かれるのか？」

　　とか言われます

　　これは、清掃費と抗菌施工代の区別が説明できていないんですね

　　
　　...


　　具体的にはこういう感じのものを部屋内で噴射します。

　　抗菌ジェット

　　部屋の中央に置いて、噴射してドアの外で数分待ちます...

　　手に持って噴射し、部屋内をグルグル歩き回ったりもします...

　　似たような商品をご存知じゃありませんか


　　そう、バルサン

　　全く同じではないと思いますが、気づいたお客さんは自分でバルサン焚くって言います（笑）


　　...


　　確か、１缶１０００円しなかったと思います


　　繁忙期の夜中に、入居前日に噴射しに行ったりしていました（笑）

　　火災報知器に反応してしまうので

　　真夜中の何もない部屋で、懐中電灯片手にやります　

　　結構、不審者です（笑）

　　施工の結果が目に見えないので、

　　施工済　みたいな紙を下駄箱の上に置いたりしてねー（笑）


　　営業現場では手が回らなくて

　　抗菌施工の受注の管理ができていない会社では

　　お金はもらったけど..　.みたいなこともあったとかなかったとか...

　　あわわ(°°;)"((;°°)


　　...


　　手が回らないんで、外注に出している会社もあるでしょうが

　　価格的には　１５０００〜２８０００円ぐらい取ります

　　会社によって違いますが、

　　某緑色のFCでは１Kで２８０００円ぐらいだったと思います

　　
　　えっ気づきました

　　そう。利益率が半端ないんです


　　めちゃ儲かるんで、売上至上主義だと

　　ロクな説明もせずに、契約に　必須　になってたりします

　　しれーっと見積書に入ってたりして（笑）
　　
　　安い物件の広告料１ヶ月分ぐらいになるんですからねー　( ﾟДﾟ) ｽ､ｽｹﾞｰ!

　　ちょっとシューってやるだけで（笑）

　　社員に歩合が付いたりする会社もあるようで。

...


営業マン

　　「大家さん、最近は収入の低い人や貯金の少ない方が多くて、

　　敷金・礼金は入居者の負担が重くいんですよー」

　　「早く決めるなら、敷金０、礼金０にしたほうがいいですね」　

大家さん

　　「そうですかー。じゃあもう敷金・礼金０でいいです」

営業マン

　　「ありがとうございますお客さんも喜びます

　　でも、抗菌施工は儲かるから半強制的につけちゃうけどね。てへっ」


...


　　今日のお話しは　フィクション　です

　　全てわたくしの　想像　でございます

　　いかなる苦情も受け付けませんのでよろしくお願いします。

　　
　　わたくしの　想像　をさらに聞きたい方は、お会いした時の

　　
　　お・た・の・し・み　　by滝○クリ○テル



つづく



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