岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月７日（月）　１９時半　から　食事会　をやります。
まだ場所は未定ですが、ご都合の合う方はぜひ

今のところの参加者
　あつさん
　ダイヤモンドさん
　麒麟さん
　わたくし


こんばんは。岡山大家です。


今日は、戸建て賃貸を企画中の、読者の麒麟さんと


キッチンやお風呂のカラーを決めてきましたよー



１０月２日に請負契約予定で、来年１月末頃完成予定です


見学会もしてくださるそうです


...



さて、不動産の規模がそれなりに大きくなってくると


管理会社　のお世話になる方って多いと思います。


規模が大きくなくても、


初めての不動産投資　だったり


サラリーマン大家さん　だったり


遠隔地の物件を所有　したりすると


管理会社に任せないと困るって方も多いでしょう。


管理料って、岡山では一般的に


集金家賃の５％ってところが多いと思います。


一戸建てや区分だと、スケールメリットが得られないって理由で


７％ぐらいの提示になることもあります。


高いところだと１０％なんてのも聞いたことがあります


...


管理会社に求めるものってそれぞれ異なると思いますが


とにかく客付けさえしっかりしてくれればいいって方もいるでしょうし


面倒そうなことは全部おまかせみたいな方もいるでしょう


でも、結構管理会社なんて似たりよったりなんですよねー


...


管理会社の形態はいくつかあって


１．自社の仲介部門を中心にやりつつ、協力関係にある不動産会社にもお願い


２．管理だけを請け負って、客付けは協力関係にある不動産会社へ丸投げ


ってところでしょうか。


岡山では　１　の場合が多いですね。


大手で、積水、ダイワ、大東、東建　は積極的に自社で客付けをやってますね。


ミサワはほぼ　２　のタイプですね。


その他、フランチャイズ系もほとんど　１　のタイプです。



大概、不動産屋が安定収入を求めた結果、


管理も請負うって形になりますからねー



つづく



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