岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円で賃貸中　3号,4号合わせて　利回り27％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　ボロなので5号も4号と同じ作戦かな？

　基本的に減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む

　

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こんばんは。岡山大家です。


今日も昨日の続きで。


この　新築アパート　と　新築戸建て


なぜ戸建て賃貸のほうが残ってしまったのか





岡山では、新築の一戸建てやマンションが


２０００〜３０００万円程度で買うことができます。


なので、家賃１０万円以上を払ってまで


賃貸に住もうなんて方は多くいません。


地元の人達は、せいぜい出しても


駐車場２台で８万円程度までなんです。


...



では、１０万円以上出して賃貸に住む人はどんな人なのか


そこそこお金は持っているけど住宅ローンは通らない


訳ありの方や、自営業で年数の浅い方　か


たっぷり家賃補助の出る勤務先の方です。


国立系の医療関係の方とか、大概は大手企業にお勤めの方になります。


その中でも転勤者。


となると、転勤者が好む場所に存在しないと選んでもらえない...

・勤務先に近い
・学区がよい
・利便性

など。


勤務先は、大概岡山駅の近くです。


わざわざ、JRで２駅離れる必要もないでしょう


１駅目の大元駅、北長瀬駅の範囲にマンションや戸建はいくつもありますからね。


学区が特別でもなく、それらの方に対して利便性も高いとはいえないこのエリアに


好んで住む転勤者を探すのはとても難しいことです


...



それに対して、地元の人間にとっては


それほどデメリットのあるエリアでもないんです。


・JRが近い。

　滅多に使わないけれども、あればあったで助かる。


・岡山と倉敷の間でどちらにも車で行きやすい。

　ご夫婦で勤務先が岡山と倉敷に分かれていることも少なくない。
　買い物などで岡山よりは倉敷方面にいくことも多い。


・割と近くにスーパーなどがある。

・学区も悪くはない。


といったところでしょうか。


...


要するに、ここは　地元民向けのエリア　なんですね。


そこに転勤者向けの１０万円超えの物件を持ってきても


あまりニーズがないんです。


地元民向けのエリアに、地元民向けの家賃設定で持ったきた


新築アパートに軍配が上がるのは当然の結果でしょう。


...



この新築戸建ての家賃が


８〜９万円であればすんなり決まったとは思いますが


新築でそこまでは下げられないでしょう。


或いは、サイズダウンして


６０�u台の一戸建てで家賃８万円台の設定なら


軽くいけたでしょうね。


...



そのエリアのことをよく分かっていないと


こんなことになりますね




おしまい



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