岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　1月18日 家賃43,000円で募集開始しました！

　1月24日　正式申込　⇒　審査通過　⇒　決済完了　⇒　3月1日入居！

　
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こんばんは。岡山大家です。

今日は、分譲マンション　について書いてみます。


分譲マンションってどんどん建ってますね〜

不景気いうわりに、ボチボチ売れてるんでしょうね〜


そもそも、なぜ分譲マンションを建てるんでしょう



例えば、

駅前の一等地　坪100万とか200万とか、もっと高いところもたくさんありますよね。

そこに　300坪　の土地があったとして、坪100万なら　3億円。

普通、個人でどうにかなるもんじゃないですよね

...

...


じゃあみんなで分けあったらいいじゃん

10階建てで50世帯ぐらい作ろうよ。

それなら1世帯あたり600万（3億÷50世帯）で済むよ。
（各部屋の面積は無視します）

建物を1世帯あたり1500万ぐらいで作って、

利益乗せて　2500万　ぐらいで売ろう


みたいなことになってるんだと勝手に想像します（笑）



昔から建ってるのも結構ありますけど、

最近は郊外にもドンドン新築が建ってますよね。

岡山市内でいえば、原尾島、高屋、円山など。

西大寺や総社のほうにも建ちましたよね。



岡山市の場合、郊外なら　坪25万ぐらい　のところが多いですかね。



ここでさっきと同じようなことをやってみます。




300坪あるけど、郊外は土地が安い（坪25万）からいいね。

でも、分譲地にしても数が多く取れないから、上に伸ばして戸数を増やそうよ。

郊外は建築の規制が厳しくなるから

8階建てで40世帯ぐらい作ろうか。

それなら1世帯あたり187万（7500万÷40戸）で済むよ。
（各部屋の面積は無視します）

建物を1世帯あたり1500万ぐらいで作って、

利益乗せて　郊外だから控えめに　2300万　ぐらいで売ろうか


みたいなことになってるんだと、またまた勝手に想像します（笑）



地盤の基礎工事やらなんやらでこんな単純な話ではないでしょうが、

同じ建物、同じ敷地面積なら、

郊外のマンションの方が利益率が高いだろうと、またまた勝手に想像します（笑）




中心地で　2500万（利益 約400万含む）

郊外で　2300万（利益 約600万含む）


どっちがいいんだ〜



しかも、これを10年後20年後に売るとしたら

どれぐらいで売れるんだ〜




元々、分譲マンションって、

東京とか都会の土地が高いところ　を

みんなでシェアするもの

だと思うんですけど



そこの奥さんうまく乗せられてませんか〜（笑）



販売業者の方やすでにマンションを買ってる方、
いらんこと書いてごめんなさい



つづく


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