岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・
総社市・和気町で細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築（H27年2月6日 1,850万円で売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超
　H26.12.5イオンオープンに合わせて売却
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H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
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H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　もちろんノーリフォーム現状貸し
　　　H27年4月末で退去..市営住宅が当たった...
　　　次はH27年7月16日から3.5万円で
　　　ノーリフォーム現状貸し
　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　ここももちろんノーリフォーム
　　　　H26年12月末退去→H27年1月から次が入居
　　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）
　　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ

　　3号,4号,5号合わせて
　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済
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H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む
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H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入
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H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　土地52坪の中古平屋購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円　表面16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　H27年4月6日 ノーリフォームで3.5万円表面42％
　H29年8月　2年5ヶ月で全額回収済
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H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。
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H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山全区制覇
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区、平屋２棟,戸建１棟購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市公売で24.3坪145万9001円で落札。坪6万円。
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H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円に下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　木を伐採して出来たP4をH29.8から外部へ賃貸

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
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H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。６分の５が空き...
　5/21 外国人のシェアで１つ決まり。
　6/9 また外国人シェア...　あと半分...

H30年5月31日　南区福島
☆物件17号　 中古購入
　店舗兼住居190万円
　誰も買わないから190万円で引き取ることに。

H30年6月4日　初和気町・和気郡和気町
☆物件18号　 中古購入
　H6年築の平屋建て100万円。

H30年6月7日　総社市真壁
☆太陽光４号 18.91kw　18円(税込19.44円)
　　アパート２号に設置


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＜イベントのお知らせ＞

☆いいてんきさん原尾島マンション
　　アフター見学＆ランチ
　　追加でじいじさんアパート途中経過見学＆
　　門田本町１円？物件外観見学
　　13日（水）12時半〜
　　参加予定（定員１０名）
　　１いいてんきさん
　　２ＨＴさん
　　３なおとさん
　　４OCさん
　　５こももさん（女性）
　　６じいじさん
　　７ryokoさん（女性）
　　８わたくし
　　９
　　10
　　※きれいめなスリッパ持参で(^^;
　　　忘れた人はー１０P（うそ）


＜イベント一覧＞
６月
2日（土）19時15分〜勉強会２日目 融資関係その２
　　　　　　　　　　（シティホテル桑田町）
　　　　　21時〜　　飲み会
3日（日）17時〜　　横井上100万円平屋見学会１日目
4日（月）12時半〜　東古松norikoさん２号戸建ビフォー見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
5日（火）16時〜　　横井上100万円平屋見学会２日目
　　　　　18時〜　　単なる飲み会
9日（土）12時半〜　長船町Ｋさん３号戸建アフター見学
　　　　　　　　　　＆ランチ
13日（水）12時半〜　いいてんきさん原尾島マンション
　　　　　　　　　　 アフター見学＆ランチ
　　　　　　　　　　追加でじいじさんアパート途中経過見学
　　　　　　　　　　＆門田本町１円？物件外観見学


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。


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こんばんは。岡山大家です。


総社のアパート２号がまた入居しましてねー



６戸中、１戸しか入ってない状態で買って


とりあえず外壁塗装をして

関連記事
2018年03月14日　あっちを直せばこっちが...こっちを直せばあっちが...



４月から本格的に募集を開始しましたが


遠隔地なんでなかなか営業も行けず...




当初は、元々の管理会社に継続も考えましたが


他社には情報を出していないとか...


ここ、大事なところ。


地元の小さな不動産会社で


自社だけの客付けなんて


ちょっと厳しいよね...



以前はいろいろ出してたそうだけど


FC系の若いのがいろいろやらかしたみたいで...


よくあるパターンが

・素行の悪い人をテキトーなこと言ってぶちこむ
・ペットを飼うのを知りながら隠す
・爆音を出す車と知りながら隠す
・短期での退去予定を知りながら隠す

とか。


管理会社は直接会わんから


申込書や免許証で判断するしかないもんね...


で、入ってみてトラブル頻発みたいな...


そんなのに懲りて


他社には出さんってのは気持ちはわからんでもないけど...




結局そこは断って


自分でいくつか回ってみてるけど


回ったとこで言うのは


「結構なんでも受け入れるんで」
「どんどん交渉してください(^_^;)」



具体的には

「外国人、母子家庭、生活保護OK」
「事務所や店舗使用もOK」
「お店の看板付けてもOK」
「駐車場余ってるから３台でも４台でも５台でもOK」
「ペットも相談してー」


結構なんでもあり(^^;





そんなこと言ってたら


いろいろ相談できるんだー的なイメージになったのか


最初に決まったのは


５月にベトナム人３人のシェア。


いま多い実習生ね。


大手の法人契約で窓口もしっかりしてるからいいね(^^;




そうこうしてると


６月はインドネシア人２人のシェア。


これも実習生。


これは地元の小さな会社の法人契約。




いまや多国籍アパート(^^;





残念ながら流れたけど


９か月の短期だけど


工事の作業員たちの部屋で


２人シェアで５万円なんてのもあったけど


なかなかOKくれるとこないんだってー(-_-;)





総社は工場とか多いから


外国人のシェアで構わんからもっと埋まらんかねー




ライバルに勝とうと思ったら


どんどん受け入れていかんとね(^^;




とりあえず安くでも詰めて回せばね。


安く買えてるからこそだけど


安くて古いからこそ割り切りやすいしね。




街を走ってても


築１０年ぐらいの４戸アパートで


半分空いてるのとかポロポロ見るけど


築５年１０年程度じゃ


客付けに苦しんできても


低属性にシフトもできんし


家賃も下げられんからね〜(;´Д｀)




やっぱり安く買うのが勝利の鉄則よ。




おしまい




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