2018年01月11日
そこに建てるのが合理的かなと。
岡山県岡山市(北区、中区、南区、東区)・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入(H27年2月6日売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど3回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中(゚д゚)
表面42%
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
6分の5が空きだけど...
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<イベントのお知らせ>
☆半日見学会ツアー 1日目
1月13日(土)
11時〜備中高松見学会(満席)
12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ(満席)
15時〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV撮影会
なつさん(女性) 10半→12→15
J子さん(女性) 10半→12→15
倉敷大家さん 10半→12→15
わたくし 10半→12→15
真中さん(女性) 10半→12→15
しっしーさん 11 →12→15
まっきーさん 11 →12→15
たろぽんさん 11 →12→15
こーへーさん 11 →12
こももさん(女性)11 →12
taimanさん 15
☆見学会ツアー 2日目
1月16日(火)
北区高松150万円ぐらい?戸建&
総社市倉敷大家さんアパート&
おまけでもうひとつ見学会&ランチ
参加予定(定員10名)
1倉敷大家さん
2DMMさん
3じいじさん
4OCさん
5摂津屋さん
6麒麟さん
7わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&
中区トレジャーハンター&ランチ
8日(木)11時
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3たかぱぱさん
4デンチさん
5N西さん
6N西さん奥さん(女性)
7かこちゃま(女性)
8わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
20日(土)12時半
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3よーすけさん
4なつさん(女性)
5OCさん
6こももさん(女性)
7倉敷大家さん
8じゅんこさん(女性)
9わたくし
<イベント一覧>
1月
5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
&賃貸募集用間取り図面作成体験
19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
11時 〜備中高松見学会
12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
11時 〜備中高松見学会
&総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
&中区トレジャーハンター&ランチ
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
---
こんばんは。岡山大家です。
今日は大安。
不動産の決済は大安にすることが多いですけど
新年早々、よーすけさんが5号戸建ての決済だったようで(≧▽≦)
第52回あみだくじで
年末にゲットした5万円4号戸建に続き
関連記事
2017年12月10日 2年で5つ
2年半ほどで早くも5つめ。
今年も幸先がよろしいですなー
まずは4号5号を貸し出して
今年後半に6号がゲットできればいいんじゃないですかね(^^)
なかなかお得な物件が出てこないなか
毎年2つも買えてれば順調なペースでしょー(*^▽^*)
すばらしい。
5年、10年後が楽しみですね。
おめでとうございます(*^_^*)
...
...
わたくしは年に1つ買えれば充分で
規模の拡大にはあまり興味がなく
両親や兄弟、妻の名義でも持たせてもいません。
身内にひとつも持たせることもなく
他人にばかり放出していくのもどうかと思いますが
ブログに書いてあるものが全部。
ただ、どうしてもそれぞれの物件は古くなっていく一方なので
血の入れ替えは必要だと思っていて
古くなった物件の処分を見越して
ある程度の規模の維持するために
毎年1つは買っておきたいなと。
減価償却も減っていくしね。
いまある物件は、ほとんどが売却益が出てしまうものなので
税金を考えると売却はあまり考えていなくて
できれば解体後にそこに新築ができるようなものを好みます。
古い物件を使い切って
プラス解体費分も稼いで、返済もゼロになれば
土地がそのまま手に入るから
そこに新築するのが合理的かなと。
・売却益にかかる税金
・売却時の仲介手数料
・新たに中古物件を探す手間
・購入時の仲介手数料
・登記費用などの諸費用
こういったものが要らないのはありがたいな。
激安ならそんなことも凌駕してしまうけどね(^^;
特に、最近買った
東区広谷の物件10.11.12号
中区原尾島のアパート1号は
利回りはかなり低いけれど
10〜15年後の新築候補地として買いました。
その頃だと
北区関西町の物件3.4.5号
倉敷市水島の物件8号
北区牟佐の物件9号
あたりの存在は怪しいので(^^;
建てるならライバルが少ないもの。
そう。もちろん戸建。できれば平屋ですよ(^^;
ただそれにしても、やはり近場がいいのは基本。
遠いと何かと手間なんでね...
そんなことを考えつつも
実は、わたくしも今日物件の決済がありました(^_^;)
場所は、総社市真壁...
自宅から1時間以上...
しかもアパート(2DK6戸)...
いくら年にひとつは買っておきたいといっても
そもそもわたくしの基準から大きく外れるんですが...
なぜそんな物件を買うことになったのか?
買った今でもしっくりこないところがありますが...
でも、買わないとしかたなかった側面も...
ブログに書けないこともいろいろね...
絶対損しないようには買ってますけどね...
13日(土)、16日(火)の見学会に組み込んであるんで
まずはそこでお話ししましょうか。
おしまい
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半年かけて作ってもらったホームページを、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
H18年5月 北区東島田町
☆物件1号 新築購入(H27年2月6日売却)
新築ファミリー区分を1,730万で購入。
岡山駅徒7分 最上階 60u 2LDK 表面9%超
2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間0日
その間リフォームは壁紙1面8,000円のみ(入居者負担)
属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
H26.12.5にイオン岡山がオープン。
ちょうど3回目の退去と重なり売却
H27年2月6日に1,850万円で売却
H21年11月 北区津島東
☆物件2号 新築
平坦地の約50坪500万円で購入し
2LDK 57u平屋建てをセキスイで新築
H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど4年
家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました
2組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙1面のみ。
3組目も8.5万円 H28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ(前入居者負担)で入居(^^;
H23年12月 北区関西町
☆物件3.4.5号 中古購入
中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
3号 H24.3月から4.3万円(P1込)で入居
もちろんノーリフォーム現状貸し(笑)
H27年4月末で退去(><) 市営住宅が当たったそうで...
次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
4号 H25年1月から1.4万円(Pなし)で名義貸し
→ のちに住み始めたようです(゚д゚)
ここももちろんノーリフォーム(笑)
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
+1.1万円の 家賃2.5万円(Pなし) (((゜Д゜;)))
当然、ノーリフォーム(^^;
5号 H25年6月から1.9万円(Pなし)
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ(笑)
3号,4号,5号合わせて
利回り36.4%→41.76%→37.92%
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
H24年9月 初中区・中区門田本町
☆物件6.7号 戸建2棟新築
人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
3LDK 84u 駐車場3台 を2棟建築
6号 家賃125,000円の法人契約。
9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月!
7号 H24年11月5日から家族で住む
H25年7月27日 中区門田本町
☆太陽光1号 20kw 36円(税込38.88円)
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
H26年4月 初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号 中古購入
初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃3.5万円で入居中 表面利回り16.8%
H26年12月24日 北区牟佐
☆物件9号 中古購入
土地60坪の中古戸建1棟を購入 100万円
平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居中(゚д゚)
表面42%
H27年2月13日 初赤磐・赤磐市河本
☆土地1号、2号 土地購入
土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
※土地1号に物件16-1,2を新築。
※土地2号は売却依頼中。
H27年12月17日 初南区・南区植松
☆土地3号土地購入
土地を購入 208坪 坪単価9万円
※のちに物件13〜15,テナント1号,太陽光2号を建築。
H28年3月1日 初東区 東区広谷 岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号 中古購入
東区NO1芥子山学区に、平屋2棟,戸建1棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
10,11号平屋 オーナチェンジ。
12号戸建 H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸
H28年9月 南区植松
☆物件13,14,15-1,2号 平屋3棟4戸新築
☆テナント1号 H28年9月完成 1棟3戸新築
※土地3号(南区植松)に新築
H28年9月 南区植松
☆太陽光2号 39.77kw 27円(税込29.16円)
13〜15号,テナント1号に設置
H28年11月9日 北区二日市
☆土地4号 土地購入
岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
H29.9.1から月極Pで貸すことに(^^;
月極P5号 縦列4台 貸出中 利回り4.9%
H29年3月28日 中区原尾島
☆アパート1号 2DK 6室 中古購入
ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
そこから指値2200→2500に戻るも、
坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
敷地面積132.9坪 満室時利回り12%
敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。
H29年5月26日 赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
16-1号,2号 入居中
※土地1号(赤磐市河本)に新築
H29年6月 赤磐市河本
☆太陽光3号 12kw 21円(税込22.68円)
16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始
H30年1月11日 初総社・総社市真壁
☆アパート2号 2DK 6室 中古購入
初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
坪8.3万円は周辺の半値。
満室時想定利回り18%程度。
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<イベントのお知らせ>
☆半日見学会ツアー 1日目
1月13日(土)
11時〜備中高松見学会(満席)
12時〜総社市アパート×2見学会&ランチ(満席)
15時〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV撮影会
なつさん(女性) 10半→12→15
J子さん(女性) 10半→12→15
倉敷大家さん 10半→12→15
わたくし 10半→12→15
真中さん(女性) 10半→12→15
しっしーさん 11 →12→15
まっきーさん 11 →12→15
たろぽんさん 11 →12→15
こーへーさん 11 →12
こももさん(女性)11 →12
taimanさん 15
☆見学会ツアー 2日目
1月16日(火)
北区高松150万円ぐらい?戸建&
総社市倉敷大家さんアパート&
おまけでもうひとつ見学会&ランチ
参加予定(定員10名)
1倉敷大家さん
2DMMさん
3じいじさん
4OCさん
5摂津屋さん
6麒麟さん
7わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&
中区トレジャーハンター&ランチ
8日(木)11時
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3たかぱぱさん
4デンチさん
5N西さん
6N西さん奥さん(女性)
7かこちゃま(女性)
8わたくし
☆中区いいてんきさんマンション&
北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
20日(土)12時半
参加予定(定員10名)
1いいてんきさん
2摂津屋さん
3よーすけさん
4なつさん(女性)
5OCさん
6こももさん(女性)
7倉敷大家さん
8じゅんこさん(女性)
9わたくし
<イベント一覧>
1月
5日(金)12時 〜倉敷市N西さん2号戸建完成見学会&ランチ
&賃貸募集用間取り図面作成体験
19時半〜新年会第一弾(北区平和町)
9日(火)13時 〜相談日(北区)
10日(水)12時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
&わたくしの赤磐平屋見学&ランチ
13日(土)半日見学会ツアー 1日目
11時 〜備中高松見学会
12時 〜総社市アパート×2見学会&ランチ
15時 〜水島戸建見学&トレジャー&taimanTV
16日(火)見学会 2日目
11時 〜備中高松見学会
&総社市アパート×2見学会&ランチ
18日(木)11時 〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学
&中区トレジャーハンター&ランチ
20日(土)12時半〜中区いいてんきさんマンション
&北区摂津屋さん戸建完成見学&ランチ
23日(火)13時 〜玉野市HTさん3号戸建ビフォー見学会&ランチ
25日(木)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 1日目
27日(土)12時半〜倉敷市デンチさん1号戸建ビフォー見学会
&ランチ 2日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
今日は大安。
不動産の決済は大安にすることが多いですけど
新年早々、よーすけさんが5号戸建ての決済だったようで(≧▽≦)
第52回あみだくじで
年末にゲットした5万円4号戸建に続き
関連記事
2017年12月10日 2年で5つ
2年半ほどで早くも5つめ。
今年も幸先がよろしいですなー
まずは4号5号を貸し出して
今年後半に6号がゲットできればいいんじゃないですかね(^^)
なかなかお得な物件が出てこないなか
毎年2つも買えてれば順調なペースでしょー(*^▽^*)
すばらしい。
5年、10年後が楽しみですね。
おめでとうございます(*^_^*)
...
...
わたくしは年に1つ買えれば充分で
規模の拡大にはあまり興味がなく
両親や兄弟、妻の名義でも持たせてもいません。
身内にひとつも持たせることもなく
他人にばかり放出していくのもどうかと思いますが
ブログに書いてあるものが全部。
ただ、どうしてもそれぞれの物件は古くなっていく一方なので
血の入れ替えは必要だと思っていて
古くなった物件の処分を見越して
ある程度の規模の維持するために
毎年1つは買っておきたいなと。
減価償却も減っていくしね。
いまある物件は、ほとんどが売却益が出てしまうものなので
税金を考えると売却はあまり考えていなくて
できれば解体後にそこに新築ができるようなものを好みます。
古い物件を使い切って
プラス解体費分も稼いで、返済もゼロになれば
土地がそのまま手に入るから
そこに新築するのが合理的かなと。
・売却益にかかる税金
・売却時の仲介手数料
・新たに中古物件を探す手間
・購入時の仲介手数料
・登記費用などの諸費用
こういったものが要らないのはありがたいな。
激安ならそんなことも凌駕してしまうけどね(^^;
特に、最近買った
東区広谷の物件10.11.12号
中区原尾島のアパート1号は
利回りはかなり低いけれど
10〜15年後の新築候補地として買いました。
その頃だと
北区関西町の物件3.4.5号
倉敷市水島の物件8号
北区牟佐の物件9号
あたりの存在は怪しいので(^^;
建てるならライバルが少ないもの。
そう。もちろん戸建。できれば平屋ですよ(^^;
ただそれにしても、やはり近場がいいのは基本。
遠いと何かと手間なんでね...
そんなことを考えつつも
実は、わたくしも今日物件の決済がありました(^_^;)
場所は、総社市真壁...
自宅から1時間以上...
しかもアパート(2DK6戸)...
いくら年にひとつは買っておきたいといっても
そもそもわたくしの基準から大きく外れるんですが...
なぜそんな物件を買うことになったのか?
買った今でもしっくりこないところがありますが...
でも、買わないとしかたなかった側面も...
ブログに書けないこともいろいろね...
絶対損しないようには買ってますけどね...
13日(土)、16日(火)の見学会に組み込んであるんで
まずはそこでお話ししましょうか。
おしまい
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この記事へのコメント
60歳まであと15年なんで、それまでになんとかしておこうと思います(^^;
地元駅前にテナントビルを持つことです。
それまで物件を組み替えながら進めていきたいですが、
まだまだ先は長そうです。汗