岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市（北区、中区、南区、東区）・倉敷市・赤磐市・総社市で
細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

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運営中物件

H18年5月　北区東島田町
☆物件1号　 新築購入（H27年2月6日売却）
　新築ファミリー区分を1,730万で購入。
　岡山駅徒7分 最上階 60�u 2LDK 表面9％超

　2度の退去もすぐ次が決まり家賃ダブる。空室期間０日
　その間リフォームは壁紙１面8,000円のみ（入居者負担）
　属性のいい人はきれいに使う人が多いねー
　H26.12.5にイオン岡山がオープン。
　ちょうど３回目の退去と重なり売却
　H27年2月6日に1,850万円で売却

H21年11月　北区津島東
☆物件2号　新築
　平坦地の約50坪500万円で購入し
　2LDK 57�u平屋建てをセキスイで新築
　
　H21年11月28日〜H25年11月末のちょうど４年
　家賃9万円(P3込)でお住まいいただきました

　２組目8.5万円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。　
　ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　
　３組目も8.5万円　Ｈ28年3月19日〜　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

H23年12月　北区関西町
☆物件3.4.5号　中古購入
　中古の平屋を3棟 約60坪を250万円で購入。
　　3号　H24.3月から4.3万円（P1込）で入居
　　　　もちろんノーリフォーム現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったそうで...
　　　　次はH27年7月16日から3.5万円でノーリフォーム現状貸し
　　　　保証会社なしで、敷金3,礼金3もらった。
　　　　
　　4号　H25年1月から1.4万円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
　　　＋1.1万円の　家賃2.5万円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
　　　当然、ノーリフォーム(^^;

　　5号　H25年6月から1.9万円（Pなし）
　　　　　ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

　　　　3号,4号,5号合わせて
　　　　　利回り36.4％→41.76％→37.92％
　　　　H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

H24年9月　初中区・中区門田本町
☆物件6.7号　戸建２棟新築
　人気の三勲学区の約80坪を坪15万円の1,230万円で購入
　3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築
　6号 家賃125,000円の法人契約。
　9/29入居 敷金4ヶ月,敷引4ヶ月！
　7号 H24年11月5日から家族で住む

H25年7月27日　中区門田本町
☆太陽光１号 20kw 36円(税込38.88円）
　物件6.7号の屋根に太陽光10kwずつ、計20kw導入

H26年4月 　初倉敷・倉敷市水島
☆物件8号　 中古購入
　初の倉敷市進出。土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
　オーナーチェンジ　家賃3.5万円で入居中　表面利回り16.8%

H26年12月24日　北区牟佐
☆物件9号　中古購入
　土地60坪の中古戸建１棟を購入　100万円
　平成27年4月6日からノーリフォームで3.5万円入居（ﾟдﾟ）
　表面42％

H27年2月13日　初赤磐・赤磐市河本
☆土地１号、２号　土地購入
　土地約60坪2区画を500万円で購入。坪単価4.2万円
　　※土地１号に物件16-1,2を新築。
　　※土地2号は売却依頼中。

H27年12月17日　初南区・南区植松
☆土地３号土地購入
　土地を購入 208坪 坪単価9万円
　　※のちに物件13〜15,ﾃﾅﾝﾄ1号,太陽光2号を建築。

H28年3月1日　初東区　東区広谷　岡山市全区コンプリート
☆物件10.11.12号　中古購入
　東区ＮＯ１芥子山学区に、平屋２棟,戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円 → 1500万円
　　利回り9.28%も、坪8.6万円は近隣の半値以下(^^)v
　　10,11号平屋　オーナチェンジ。
　　12号戸建　H29.4.28 ノーリフォームで4万円で賃貸

H28年9月　南区植松
☆物件13,14,15-1,2号　平屋3棟4戸新築
☆ﾃﾅﾝﾄ1号　H28年9月完成　1棟3戸新築
　※土地3号(南区植松)に新築

H28年9月　南区植松
☆太陽光２号 39.77kw　27円(税込29.16円)
　　13〜15号,ﾃﾅﾝﾄ1号に設置

H28年11月9日　北区二日市
☆土地４号　土地購入
　岡山市の公売で24.3坪を145万9001円で落札。坪6万円。
　H29.9.1から月極Ｐで貸すことに(^^;
　　月極Ｐ５号 縦列4台 貸出中 利回り4.9％

H29年3月28日　中区原尾島
☆ｱﾊﾟｰﾄ1号　2DK 6室 中古購入
　ネット掲載物件で3500→3000→2800万円まで下落。
　そこから指値2200→2500に戻るも、
　坪18.8万円は近隣の半値なので購入。
　敷地面積132.9坪　満室時利回り12%
　敷地を整理して出来た月極P4台をH29.8から貸出し。

H29年5月26日　赤磐市河本
☆物件16-1,2号平屋1棟2戸新築
　　16-1号,2号 入居中
　※土地1号(赤磐市河本)に新築

H29年6月　赤磐市河本
☆太陽光３号 12kw　21円(税込22.68円)
　　16-1号,16-2号に設置 → H29.11.2 連携開始

H30年1月11日　初総社・総社市真壁
☆ｱﾊﾟｰﾄ2号　2DK 6室 中古購入
　初の総社市進出。敷地面積186.7坪。1550万円。
　坪8.3万円は周辺の半値。
　満室時想定利回り18%程度。
　６分の５が空きだけど...
　

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＜イベントのお知らせ＞
　　　
　☆見学会ツアー　２日目
　　１月１６日（火）１１時
　　北区高松１５０万円ぐらい？戸建＆
　　総社市倉敷大家さんアパート＆
　　おまけでもうひとつ見学会＆ランチ
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１DMMさん
　　　２じいじさん
　　　３OCさん
　　　４摂津屋さん
　　　５麒麟さん
　　　６u-kiさん
　　　７K本さん
　　　８まきさん（初登場）
　　　９Y口さん
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆
　　中区トレジャーハンター＆ランチ
　　１８日（木）１１時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３たかぱぱさん
　　　４デンチさん
　　　５N西さん
　　　６N西さん奥さん（女性）
　　　７かこちゃま（女性）
　　　８N岡さん（女性）
　　　９HIROさん（初登場）
　　　10わたくし
　　　※満席になりました。

　☆新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
　　１９日（金）１９時
　　　参加予定（定員１０名）
　　　１taimanさん
　　　２しっしーさん
　　　３真中さん（女性）
　　　４yasuさん
　　　５T本さん
　　　６わたくし

　☆中区いいてんきさんマンション＆
　　北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
　　２０日（土）１２時半
　　　参加予定（定員１２名）
　　　１いいてんきさん
　　　２摂津屋さん
　　　３よーすけさん
　　　４なつさん（女性）
　　　５OCさん
　　　６こももさん（女性）
　　　７倉敷大家さん
　　　８じゅんこさん（女性）
　　　９ryokoさん（女性）
　　　10Mさん
　　　11じいじさん
　　　12わたくし
　　※満席になりました。

＜イベント一覧＞
１月
　５日（金）１２時　〜倉敷市N西さん２号戸建完成見学会＆ランチ
　　　　　　　　　　　＆賃貸募集用間取り図面作成体験
　　　　　　１９時半〜新年会第一弾（北区平和町）
　９日（火）１３時　〜相談日（北区）
１０日（水）１２時半〜ラーメンnnwさん御津戸建
　　　　　　　　　　　＆わたくしの赤磐平屋見学＆ランチ
１３日（土）半日見学会ツアー　１日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　１２時　〜総社市アパート×２見学会＆ランチ
　　　　　　１５時　〜水島戸建見学＆トレジャー＆taimanTV
１６日（火）見学会　２日目
　　　　　　１１時　〜備中高松見学会
　　　　　　　　　　　＆総社市アパート×２見学会＆ランチ
１８日（木）１１時　〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学
　　　　　　　　　　　＆中区トレジャーハンター＆ランチ
１９日（金）１９時　〜新年会第二弾（イオンモール岡山６階）
２０日（土）１２時半〜中区いいてんきさんマンション
　　　　　　　　　　　＆北区摂津屋さん戸建完成見学＆ランチ
２３日（火）１３時　〜玉野市HTさん３号戸建ビフォー見学会＆ランチ
２５日（木）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　１日目
２７日（土）１２時半〜倉敷市デンチさん１号戸建ビフォー見学会
　　　　　　　　　　　＆ランチ　２日目


※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

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こんばんは。岡山大家です。


アパートローンが急減速している模様。

アパートローンが急減速　新規融資が３四半期連続減




アパートローンっていうのは


簡単に言うと、その方の属性や年収を主な根拠に


限度額をはじき出して融資するもの。


年収ベースにパッケージ化された商品。




何の不動産実績もない高属性ってだけの方が


利回りも低く、入居も楽ではないような物件でも


簡単に一棟物で参入できたのはこれが大きい。


銀行はあなたの本業の収入で返済してくれれば


それでＯＫ。


その後、ちゃんと入居するかどうかなんてあまり関係ない。




失敗していく人の多くは


高属性を背景に、良くない物件を掴まされた人。



そもそも事業内容なんてあまり評価されていないんだから


こういう層の人に対して厳しくしていくのは


ある意味当たり前。


不幸になる人を増やすことになるからね...





それに対して、すでに実績があって


不動産が事業として金融機関が認めてくれている場合は


事業として融資を引けるので


それほど悪くなったような感じはしないですね。



金融機関だって融資を増やしていかないといけないから


しっかり不動産事業を経営できている人には


どんどん貸していきたい。


それも当たり前のこと。


金融機関がお金を貸したい人にならないといけませんねー





しかし金利は上昇傾向。


とはいえ、まだまだ低金利領域ではありますが。



都市銀行から貸してもらえるような人なら


１％以下の話しなんて珍しくもないですもんねー(-_-;)


１％以下なのに


０．０何％の攻防を繰り広げる人もいるようでね〜(;´Д｀)


少々よろしいがと思いますけど


金利交渉ってシビアなもんです(-_-;)




一般的に

都市銀行
↓
地方銀行
↓
第二地銀、信金、信組


下ほど金利が高くなりますね。


そりゃ資金調達力が全然違いますからね〜




わたくしの借入先は

地方銀行
第二地銀
信組
政策金融公庫


１％以下なんて夢のまた夢です(◎_◎;)




先日買ったアパート２号は

関連記事
2018年01月11日　そこに建てるのが合理的かなと。
2018年01月13日　面白味に欠けるんよね...



当初、信組に審査を依頼しました。



空室が多いものの


物件自体が、評価に対して格安なんで


大概の金融機関でＯＫが出ると思っていました。





その頃、たまたま別物件の地銀で借入中の固定期間終了で

関連記事
2017年08月19日　５年経過
2017年10月12日　固定金利期間終了



その担当者さんにも打診してみたところ


ぜひ取り組みたいと(^^;


そりゃこのスペックならね〜



で、案の定、信組さんも地銀さんもＯＫでした(^^)v


もしかしたら、まだお付き合いのない都市銀行でもＯＫだったかも(^^;





出てきた回答は


どちらもオーバーローンで


期間は１５年。


入居が半分埋まってればＯＫの水準なんで助かります(^^;




肝心の金利は

信組　　３年固定　２．１％

地銀　１０年固定　１．５％



うーん...


こんなに違うんですね(◎_◎;)


どう考えても


金利競争では信組に勝ち目はありませんね...






こんなケースで普段みんなから相談を受けたら

「そりゃ今時金利の低い方を選ぶのはしかたないですよ...」
「向こうも仕事ですし、こちらも事業ですからね...」


なんて答えるんで


検討の余地もなく　１００％　地銀　です。



...


...


...


...


でも、人にはそう言っておきながら


自分は金利で選ぶことができませんでした(-_-;)



有言不実行ですみません...




そう。


選択したのは　信組　　３年固定　２．１％





もちろん地銀さんにはかなり説得されましたが...


申し訳ないな...


わたくしにとっては好条件だったのにね...


１％以下の人からすると鼻くそみたいな条件でしょうが





わたくし、経営者には向いていないですね(-_-;)


シビアになれません...




でも、これはこれで


自分らしくてよかったんだと思います。




次の案件は、


必ずこの地銀の担当者さんに持って行く約束をしました。


次があるかもわからないし


そもそも受けてくれるかどうかはわかりませんけどね(^_^;)




おしまい




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