岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間がありません。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　市内中心部にほど近い場所に　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！　（約60坪。土地50万、建物200万）

　3号　43,000円で入居中　　　3号のみでも　利回り20％！

　ボロなので4.5号は募集しません。

　減価償却物件として活躍してもらいます。



☆物件6.7号　H24年7月頃？　戸建を２棟建築予定
　
　４月５日　土地の決済が終わりました

　

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こんばんは。岡山大家です。


さて、今日は読者のあつさんから頂いた昨日のコメントで、

「どうして収益物件でアパートを買う人が多いのでしょう？？
こんなにも賃貸物件が余っているのに・・やっぱり大きく儲けたいという気持ちからでしょうか？」

について考えてみたいと思います。



不動産投資の魅力のひとつに

「レバレッジ」が挙げられると思います。


株やＦＸなどの投資本やマネー本によく出てくる言葉で、

「てこ」を意味するそうです。



小さな力で、大きなものを動かすというところから

投資の世界では

少ない自己資金　で　大きな金額（物件）　を運用するといった

感じで使われています。



その　レバレッジ　を活かす　には

借入　が必要です。



自己資金　300万円　をそのまま運用して

10％のリターンがあっても

30万円ですが、

借入を2700万円できれば

合計3000万円の10％で

300万円のリターンですので、

自己資金の10倍を運用することになります。


なので、一部の不動産投資本では

自己資金をどれだけすくなくできるか的なこともよく書いています。


加速もつくけど、危険度も...


...


で、大半の投資家の方は、お金を借りたい訳ですが、

銀行側はきちんと返済してもらわないといけません。



仮に、自己資金300万円　融資希望額1500万円　で

Ａさん　と　Ｂさん　がいたとします。


築年数など細かいことは置いといて

Ａさんは

1Ｋ　10戸　の　アパート　1800万円


Ｂさんは

一戸建て　1800万円


を買いたい。


...



どちらが融資が通りやすいかと言うと

Ａさんだと思われます。



Ａさんの場合は、一室空いても　9室　がカバーしますが

Ｂさんの場合は、一室空いたら　ゼロ　になってしまいます。


そうなると銀行的にはＢさんのほうがリスクが高いなと。


...


結果的に、

分譲マンションの一室　や　一戸建て　では

事業用融資がつかないので

そこそこ戸数のあるアパートやマンションが

投資対象になるということだと思います。


...


大きく儲けたい

という気持ちもあるんでしょうが、

レバレッジを利かせるために大きな借り入れをしようとするなら

必然的に物件のボリュームも大きくなるということですね。


...


わたくしも大きい案件にグラつくことはありますけど、

出口重視で細々やるのが性に合っているっぽい（汗）



大儲けもできないけど、大損もしないみたいな

面白くない投資をやっとります(笑)



おしまい



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