岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　現在賃貸中　90,000円　（駐車場3台込、2LDK、約57�u）

　建築中に入居者が決まり、現在も入居中。



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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１０月７日（月）　１９時半　から　食事会　をやります。
まだ場所は未定ですが、ご都合の合う方はぜひ

今のところの参加者
　あつさん
　ダイヤモンドさん
　麒麟さん
　わたくし


こんばんは。岡山大家です。


今日も読者の方とお会いしてきましたよー


Aさんというご夫婦で、


単なるマイホームでなく、賃貸併用で考えているけれど


なかなか前に進めないという状況でした


何かお力になれればいいですね


...


さて、今日も昨日の続きで


管理会社が自社系列以外の仲介店に客付けをお願いする場合


空室一覧というものを送付すると書きました。


各社、書式もバラバラですけど、記載内容はほぼ同じで


その多くは定期的に週１回ぐらいの頻度で送ってきます。


...


この空室一覧には、各社のスタンスが表れていまして


自社の空室を全部掲載するところもあれば


人気物件や新築などの決め物は公開しないところもあります。


基本的には、他社にお願いすることなく自社系列で決めたいですし


いわゆる　決め物（簡単に成約できそうな物件）　は


自社系列で充分決められる可能性が高い訳ですから


わざわざ他社に譲る必要がないんでね。


自社系列で決めれば


仲介手数料、広告料、その他　の売上が上がりますから


どこの業者も、できる限り自社系列で決めたいんです


...


具体的な、決め物　というのは


主に、立地に問題がなく、適正家賃で、需要にマッチした

・新築や築浅

・人気の学区にあるファミリー物件

・希少な条件の物件（ペット、楽器、デザイナーズ、戸建てなど）

といった感じです。


...


そんな物件は、どこの業者でも決められるので


極力他社には情報を出したくないんですが


大家側からしたら、どこの業者が決めてくれても構わない訳で...



大家の利益と不動産屋の利益の相反するところなんです



つづく



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