岡山大家の不動産投資日記

岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

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運営中物件

☆物件1号　 H18年 5月 　 新築購入

　北区の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　
　岡山駅徒歩7分　最上階

　新築で表面利回り　9％超

　現在賃貸中　137,000円　（屋根付駐車場1台込、2LDK、約60�u）
　　※最高値時 142,000円

　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日です。

　累計で1,000万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　
　

☆物件2号　　H21年11月　新築建築

　北区に2LDK平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　
　岡山駅まで直線で約2.4km　　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は�u7万前後、周辺相場は坪20数万）

　大手住宅メーカーで　平屋　2LDK　56�u　を建築

　駐車場3台込、2LDK、約57�u

　H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年

　家賃90,000円でお住まいいただきました



☆物件3.4.5号　H23年12月　中古購入

　北区の中古の平屋を　3棟　購入　わずか250万！

　約60坪。土地50万、建物200万　　岡山駅まで直線で約2.4km

　3号　43,000円でH24.3月から入居　　3号のみでも　利回り20％！

　4号　14,000円でH25年1月から名義貸し中

　5号　19,000円でH25年6月から入居

　3号,4号,5号合わせて　利回り36.4％！

　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

　基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に



☆物件6.7号　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区の約80坪の土地に、3LDK 84�u 駐車場3台 を2棟建築

　土地1,230万　　建物本体 1棟あたり約900万

　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

　6号 　家賃125,000円　の　法人契約で9/29入居

　7号 　H24年11月5日から家族で住む



☆太陽光を導入　H25年7月27日設置　

　物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入

　投資金額 約700万円。国民政策金融公庫から借入。

　無担保、無保証人で10年固定,1.9%
　

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忘年会を１２月８日（日）と１２月１０日（火）２日に分けてやります。
どちらでもご都合の良い日でどうぞ

１２月８日（日）
　Ｉ島さん（初参加）
　Pさん
　N島さん（初登場）
　あつさん
　わたくし


１２月１０日（火）
　麒麟さん
　Sさん
　Y田さん（初登場）
　太陽Tさん
　ダイヤモンドさん
　O崎さん（初登場）
　Ｉ上さん（初登場）
　Ｉ上さん奥様（初登場）
　わたくし
　


こんばんは。岡山大家です。


今日は、倉敷市の西の浅口市金光町まで行ってきましたよー


先日お会いした方で、この金光町に古い平屋をお持ちで、


活用法について悩んでいるという物件を見に行ってきた訳ですが...



かなり古い上に、かなり広かった


昔の平屋なんでやたら広いんですよねー


ざっくり１５０�uぐらいありそう


直して貸すにしても広すぎるし


これだけ広いとリフォーム代も相当かかる


リフォームして貸せたとしても、MAX家賃は７万前後か...


費用対効果が全く合いそうにありません


...


お会いした時に

・がっつりリフォームして７万円前後で貸す

・最低限のリフォームをして５万前後で貸す

・この建物を貸して、プラス太陽光

・更地にして、太陽光の野立てをやる

なんて話も出たんですけど


１００坪ぐらいあって金光駅からそれほど遠くない場所なので


物件によっては賃貸需要も無くもないってことで


建て替え案　も浮上。


ただ、意外とアパートはポロポロあるし


戸建賃貸で家賃９万円も１０万円も行ける訳でもなく...


...


そこで、５０�uちょいの平屋を２棟を提案


P２台で６.５〜７万程度は行けると思うので


屋根に太陽光を載せれば１棟月々１０万円以上になりますよーって。



今の建物を直しても何年持つかってことや


この建物に太陽光載せてもなーって感じですからねー



まぁ、建て替えて太陽光が一番収益性が高いと思うんですけどねー



そんなこんなで、現地を見に行ってきた訳ですけども


プラン自体は具現化できそうです



幸いにも下水がきていましたが、


建築費、太陽光、解体費をどこまで抑えられるか...


なんせ、庭に高さ１m以上の巨大な石（岩？）が置いてありましたから



余分な出費になりそうです


...


しかし、普通の方には、


ここにはどんな建物を建てれば良いか　とか


家賃はいくらぐらいいけるのか　とか


がわからないらしいんですよねー



そりゃ当たり前といえば当たり前なんですけど


いろんな読者の方とお話していると


自分の中での当たり前のことが人の役に立つんだなーって痛感しますねー



建てさせといてあとは知らんって人　とか


自分は投資していないくせにやたらゴリ押ししてくるって人　とかの


意見を鵜呑みにして大変な目に合う前に


気軽に相談してもらえたらと思いますねー



ハウスメーカー、工務店、リフォーム屋、保険屋、ガス屋、不動産屋、司法書士、金融機関など


いくつも知ってますから何かしら役に立つと思いますよー



後悔先に立たずですよ。


基本、辛口ですが（笑）


...



そうそう、昨日、わたくしの物件２号が退去したんで


見学会でもしましょうかね


見ていただくほどのもんでもないですけど


いつも見せていただいてばかりですからね


わたくしの予定は　１２月１日（日）　と　３日（火）　が空いています。


急なのでそんなに集まらないかもしれませんが


時間は１１時ぐらいからにして、行ける人はお昼でもいきましょう


人数にもよるので、集合場所は前日にでも決めたいと思います。


ご希望の方は、メール(okayamaooya@gmail.com)やLINE、コメント欄、電話などでご連絡ください



おしまい



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